Анализ рынка Объекта оценки.

Краткая характеристика г. Казань.

Казань — столица Республики Татарстан, один из крупнейших экономических, научных, культурных центров и древних городов России. В 2005 году исполнилось 1000 лет со дня основания города. Площадь города 425, 3 км2. Население более 1, 1 миллиона жителей.

Казань имеет выгодное географическое расположение. Это крупный узел железнодорожного, автомобильного, водного, воздушного и трубопроводного транспорта. Здесь расположены международный аэропорт, речной порт, запущена первая линия метро. Казанский Кремль включен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО.

Инвестиционная привлекательность г. Казань. Сегодня Казань — один из наиболее привлекательных для инвесторов городов России. Согласно результатам рейтинга российского еженедельника " Эксперт" по итогам 2014-2015 годов Республика Татарстан входит в десятку безусловных лидеров по низкому инвестиционному риску и высокому потенциалу среди российских регионов. Инвестиционная привлекательность Казани определяется следующими преимуществами:

• высокая квалификация работников

• выгодное географическое положение и транспортные возможности

• один из крупнейших рынков сбыта

• высокий уровень жизни и богатое разнообразие культуры

• толерантность в межнациональных отношениях

• динамично развивающаяся экономика

• комфортные условия роста

• передовые инновации.

Инвестиционная политика Казани направлена главным образом на установление стабильных, прозрачных для инвесторов правил ведения бизнеса, а также эффективное использование человеческого потенциала и креативных идей для развития экономики города.

Казань — один из крупнейших промышленных, финансовых, торговых и туристических центров России, лидирующий по инвестициям в основной капитал и строительству город Поволжья.

В Казани находятся штаб-квартиры 6 компаний, входящих в топ-500 крупнейших по выручке предприятий России. Суммарная площадь городских бизнес-центров составляет 330 тысяч м², из них к классам «A» и «B» относятся 127 тыс. м². По совокупному капиталу собственных банков Казань занимает 3-е место в России, уступая лишь Москве и Санкт-Петербургу.

Промышленную основу города составляют машиностроение, химическая и нефтехимическая промышленность, лёгкая и пищевая промышленность. Инновационная экономика в Казани представлена крупнейшим в России IT-парком, а также одним из самых больших в Европе технопарком «Идея». В Казани действует единственная за пределами Москвы электронная торговая площадка по размещению заказов для федеральных нужд. По обеспеченности современными торговыми центрами Казань занимает лидирующие позиции в России. Согласно оценкам, сделанным в докладе Всемирного банка и Международной финансовой корпорации «Ведение бизнеса в России — 2009», Казань лидирует по уровню благоприятности условий для ведения бизнеса, опережая Тверь, Петрозаводск, Ростов-на-Дону, Томск, Иркутск, Пермь, Санкт-Петербург, Воронеж и Москву.

В течение года в Казань приезжает более миллиона туристов. В любое время года многочисленные туристы активно посещают Казанский кремль, памятник Всемирного наследия ЮНЕСКО, и многочисленные прочие достопримечательности Казани, а также окрестностей. Цирк, горнолыжно-спортивный комплекс «Казань» и гостинично-аквапарковый комплекс «Ривьера» работают в значительной мере на жителей республики и соседних регионов. С целью развития туризма и привлечения дополнительных инвестиций администрацией Казани на учреждённое ею ОАО «Миллениум Зилант Сити» в Роспатенте до 2017 года зарегистрированы товарные знаки «Третья столица России», «Третья столица», «Третий город России», «Третий город», а также «Russia’s third capital».

Транспорт. Казань является одним из крупнейших транспортных и логистических узлов России. Через город проходит федеральная автомагистраль M7 (E22), а также федеральные трассы Р239, Р241 и Р242. В непосредственной близости от города проходит автодорога Р175, а также планируется прохождение транспортного коридора «Северная Европа — Западный Китай». Транспортными воротами города являются:

• международный аэропорт «Казань»

• железнодорожные вокзалы Главный и Транзитный

• автовокзалы «Центральный» и «Южный»

• речной порт и речной вокзал

Общественный транспорт и личные автомобили являются в Казани основными видами транспорта. На начало 2011 года количество автомобилей в Казани составило 284 тыс. и продолжило расти. Подобное количество автотранспорта вызывает традиционные заторы в «часы пик» на всех основных магистралях города. Общественный транспорт в Казани перевозит до 1, 5 миллионов пассажиров в день. Самым популярным видом общественного транспорта является автобус, имеющий 93 маршрута, — им перевозится 79 % пассажиров. На долю нескольких маршрутов трамвая приходится 7 % перевозок, 16 маршрутов троллейбуса — 14 %. На всём общественном транспорте действуют общегражданские и льготные электронные транспортные смарт-карты. В городе действуют несколько десятков служб такси.

Международный аэропорт расположен в 28 километрах к югу от города. Располагает 20 стояночными местами для воздушных судов. Из международного аэропорта «Казань» выполняются рейсы по 39 направлениям, в том числе 14 заграничных.К Универсиаде 2013 года ведется реконструкция аэропорта с увеличением пропускной способности до 5 млн. пассажиров в год.

Центральный казанский автовокзал находится на улице Девятаева, также имеется второй автовокзал «Южный» — на Оренбургском тракте. Казань связана автобусными сообщениями со всеми городами Республики Татарстан, а также с соседними республиками и областями.

Казань является ядром транспортно-логистической системы Поволжья в рамках развития транспортного коридора «Западная Европа — Западный Китай». С целью развития транспортной системы были открыты современные логистические центры:

• Индустриально-логистический парк «Биек Тау»

• Логистический комплекс «Q-Park Казань»

• Логистический центр «Константиновский»

Объекты оценки, представляют собой квартиру (жилое помещение). Данные объекты относятся к рынку купли-продажи жилой недвижимости. Следовательно, необходимо проанализировать рынок жилой недвижимости в районе местоположения объекта оценки.

Анализ рынка жилой недвижимости г.Казань по состоянию январь-апрель 2016-го года (анализ на дату оценки).

На протяжении двух последних десятилетий жители России наблюдали преимущественно рост цен на недвижимость, поэтому мало кто верит в снижение стоимости квадратных метров. Но такое время настало, об этом говорят компетентные аналитики и цифры статистических исследований рынка первичной и вторичной недвижимости.
Отличие текущего финансово-экономического кризиса от катаклизмов 2008-2009 годов существенное, его не получится пересидеть. Рынок недвижимости в сентябре текущего года не активизировался в сколь-нибудь серьезной степени, что свидетельствует о стабильном падении покупательского спроса россиян. Единственным вариантом хоть как-то заинтересовать потенциального покупателя является снижение рыночной стоимости жилья.
Наступление осени 2015 года не принесло с собой существенного роста потребительского спроса на жилье. Риелторы проанализировали ситуацию на рынке вторичной недвижимости с начала осеннего делового сезона и пришли к неутешительным выводам: спрос подрос всего на 1-2 %, При этом августовская девальвация рубля не сказалась никак на желании россиян вкладывать деньги в жилье.

Хотя в декабре 2014 г. наблюдалась обратная ситуация.
Всем известные политические события имеют серьезные экономические последствия:

• Введение санкций против РФ закрыло для нашей страны доступ к иностранным кредитам с низкими процентами;
• Крупные западные инвесторы покинули фондовый рынок России;
• Капитал начал постепенно выводиться из оборота страны за рубеж;

· Падение цен на энергетические ресурсы привело к появлению дыры в федеральном бюджете.

Даже ослабление рубля не решит всех проблем. И правительство вместо поддержки неликвидной экономики сворачивает инвестиционные программы.
Каковы перспективы на ближайшее будущее? Они не радуют. Несмотря на данные ранее обещания, правительством принято решение пролонгировать заморозку денег ПФ РФ, хотя эти капиталы могли быть направлены в отечественный бизнес. Если учесть эти накопления, бюджет-2016 в проекте уже закладывается с 3%-ным дефицитом ВВП.
Баррель нефти пока держится на отметке 40 долларов, но может существенно упасть в цене после появления на рынке китайских и иранских компаний. Дополнительный риск – возможность роста ставки ФРС в конце текущего года, что вызовет укрепление позиции доллара и снижение стоимости ресурсов, номинированных в этой валюте. Санкции ЕС, вероятно, будут продлены до 2018 года. Всегда оптимистично настроенное ведомство - Минэкономразвития в своем прогнозе на 2016 г. говорит о росте отечественного ВВП на 0, 5%. Да и то причина роста – восстановление промышленных запасов при одновременном сокращении потребления и инвестиций. По мнению экспертов, даже к 2018г. платежеспособность населения РФ не достигнет уровня 2014 г. Российские и иностранные экономисты уверены – если сейчас не провести серьезных структурных реформ в экономике, ее постигнет стагнация.
Рынок недвижимости на фоне падения платежеспособности жителей может не рисовать себе радужных перспектив. Спрос на жилье в ближайшие годы не восстановится. Все «шальные миллионы», которые крутились в экономике РФ с середины 2000-х годов, уже выведены за рубеж. Соответственно, взлетевшие расценки на жилье теперь нуждаются в серьезной корректуре.
Рынок вторичной недвижимости сегодня имеет на 30-50% больше предложений в сравнении со среднестатистическими показателями предыдущих лет. Доступная ипотека, которая могла бы быть спасением для желающих участвовать в долевом строительстве, сегодня кажется многим участникам опасной. Отсутствие стабильности на рынке труда не гарантирует ежемесячной оплаты банковского кредита, поэтому все чаще люди засматриваются на предложения вторичного сегмента рынка.
Сегодня многие состоятельные соотечественники, желающие избавиться от балласта купленных в последние десятилетия квартир, начнут предлагать их на вторичном рынке по достаточно приемлемым ценам. Этому могут способствовать 2 фактора: введение нового налога на собственность и рост миграции из страны, добавить сюда необходимость содержания личного имущества и вывод очевиден - от ненужной недвижимости будут всеми способами избавляться. Предложения то появятся, а стимулирования спроса – так и нет. Покупательская способность упала на 10-60% (зависит от сегмента и региона) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. И даже правительство не скрывает пессимистичного настроя - восстановления доходов в ближайшие годы можно не ждать.

В сложившихся экономических условиях можно сказать, что рынок недвижимости все чаще смотрит вниз. Цены на жилье сейчас и массовый платежеспособный спрос сильно отличаются, несмотря на желание отдельных индивидуумов вкладывать деньги в имущественные блага. Но таких счастливчиков осталось совсем мало – финансовые «качели» 2014 года сильно облегчили карманы состоятельных людей.

Сейчас рынок недвижимости должен повернуться лицом к той категории граждан, которые и мечтать долги годы не могли о своем жилье. Предполагаемый экспертами процент снижения рыночных цен на квадратный метр составит от 10 до 15% уже в ближайшем будущем.

Первичный рынок тоже не планирует повышать своих расценок. Будут появляться новые, более доступные по цене объекты. Поэтому, для покупателей недвижимости в России сейчас сложилась благоприятная ситуация – масса интересных вариантов и возможность торговаться, снижая стоимость жилья до приемлемой планки. Если продавец не хочет идти на уступки, есть смысл поискать другой вариант. Количество адекватных спросу предложений будет расти, так как продавцы начинают понимать, что в условиях низкого спроса следует снижать и цены.

Средняя стоимость квадратного метра жилой недвижимости в Казани на апрель 2016 года (Согласно «https://www.reportal.ru/prices.php») на первичном рынке составляет 61038 руб./кв.м(рост за месяц на 1, 2 %) и на вторичном 62708 руб. /кв.м. (снижение за месяц на 0, 7 %)

Стоимость жилой недвижимости в Казани на апрель 2016 года. Первичный рынок.

Сданное жилье «https://www.reportal.ru/prices.php? action=statnew»

Строящееся жилье «https://www.reportal.ru/prices.php? action=statnew»

Стоимость жилой недвижимости в Казани на Апрель 2016 года. Вторичный рынок.

«https://www.reportal.ru/prices.php? action=statnew»

Очевидно, что несмотря на замедление спроса на первичное жилье и снижение спроса на вторичном рынке, рынок жилой недвижимости г. Казань в 2016 году по прежнему будет интересен потенциальным покупателям.