Производственная недвижимость

Процесс приватизации государственных промышленных предприятий в 1992 г. повлек за собой развитие производственного сектора рынка недвижимости в г. Перми. Сначала объекты производственного назначения выступали только в сделках купли-продажи, с 1994 г. – в сделках аренды.

С переходом к рыночной экономике производственная недвижимость пережила трудный период: собственник получил в управление огромное хозяйство, которое зачастую содержать собственными силами, а не на государственные средства, становилось сложно и невыгодно. Так, многие объекты производственного назначения для вновь созданных акционерных обществ и обществ с ограниченной ответственностью становились «избыточными» активами, т.е. активами, не участвующими в производстве.

Процесс совершенствования в области управления недвижимостью в течение последних 15 лет привел к необходимости реализации избыточных площадей на открытом рынке и, соответственно, к развитию производственного сегмента рынка недвижимости. Значимость сегмента повышается из года в год. Заметим, что современный рынок недвижимости производственного назначения переживает переходный период, и теперь может рассматриваться как сегмент в рамках коммерческого сектора.

Рынок купли-продажи производственной недвижимости

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии в основном вторичного рынка производственной недвижимости, т.к. объекты нового промышленного строительства в большинстве случаев возводятся собственными силами, для собственных нужд предприятий и не «выходят» на открытый рынок. Если речь идет о строительстве нового завода, то это, как правило, инвестиционный проект производителя, который планирует получать прибыль от реализации продукции, а не от продажи самого завода. Даже если новый завод будет продан, то объектом купли-продажи станет бизнес, а не отдельный объект недвижимости.

Кризисные явления на рынке недвижимости привели к замедлению темпов строительства, в том числе объектов производственной недвижимости. В 2009 г. объем ввода сократился по сравнению с 2008г. примерно на 25% и составил около 40 тыс.кв.м. В 1-м полугодии 2010 г. сдано чуть более 7 тыс.кв.м. Важно также, что промышленное строительство в большей степени развивается на территории края, а не в его административном центре. Это во многом объясняется стратегическим развитием региона в целом. Стратегия предусматривает перенос некоторых предприятий из центра в более отдаленные районы либо за черту города. Отметим, что в период кризиса частный бизнес пересмотрел инвестиционные программы с точки зрения оптимизации издержек и поддержания текущей ликвидности, а государство сосредоточило усилия на поддержке социальной сферы – создании дополнительных рабочих мест, поддержке начинающих предпринимателей, строительстве дорог, благоустройстве территории города и создании других общественных благ.

Объекты производственного назначения можно классифицировать по разным критериям, основным из которых является функциональное назначение объекта. По этому признаку на рынке производственной недвижимости можно выделить 4 группы объектов:

К концу 2-го квартала 2010 г. на вторичном рынке производственной недвижимости г. Перми сложилась следующая структура предложения по функциональному назначению (по подсегментам):

Традиционно более половины всех предложений приходится на подсегмент гаражей, а минимальную долю занимает подсегмент остальных объектов автохозяйства. Во 2-м квартале 2010 г. количество предложений увеличилось в подсегментах объектов автохозяйства, производственных зданий и производственных складов, что привело к незначительному увеличению доли этих подсегментов в общей структуре предложения. В остальных подсегментах количество предложений практически не изменилось.

Уровень средних цен на вторичном рынке производственной недвижимости отличается в зависимости от рассматриваемого подсегмента. Динамика средних цен предложения объектов производственного назначения по подсегментам за 2-й квартал 2010 г. представлена на графике ниже.

Во 2-м квартале 2010 г. на рынке производственной недвижимости г.Перми наблюдается стабильная ситуация практически во всех подсегментах, за исключением подсегмента гаражей и производственных баз. Скачок цен в подсегменте производственных баз можно объяснить не только восстановлением подсегмента после кризиса, но изменением структуры предложения, где увеличилось количество более дорогих предложений. Снижение цен на рынке гаражей во многом связано с сезонным фактором.

Из-за небольшого количества предложений в выборках производственных объектов, среднее значение цены здесь колеблется сильнее, чем на рынке жилой и остальной коммерческой недвижимости. Чтобы получить более объективную картину о росте цен, необходимо сглаживать всплески с помощью трендов. В свою очередь, для построения тренда нужно анализировать динамику в более длительном временном периоде (не менее года).

Рынок аренды производственной недвижимости

По сравнению с рынком купли-продажи на рынке аренды по количеству предложений преобладает подсегмент производственных складов, занимая более половины рынка. Подсегмент гаражей на рынке аренды занимает менее 20%. Достаточно большая доля предложений приходится на подсегмент производственных помещений. Доли остальных сегментов составляют по 3 – 6%. Следует отметить, что на рынке аренды производственной недвижимости не встречается предложений «промышленных территорий», однако присутствуют предложения «открытых площадок», которые можно выделить в отдельный подсегмент. Во 2-м квартале 2010 г. на 2, 6% сократилась доля подсегмента производственных помещений, в остальных подсегментах произошли менее значительные изменения (в пределах 1, 7%).

Динамика арендных ставок на рынке производственной недвижимости Перми колеблется из месяца в месяц достаточно сильно, в то же время во 2-м квартале она оставалась достаточно стабильной (см. график ниже). Средняя ставка на производственные склады во 2-м квартале колебалась на уровне 160 – 165 руб./кв.м в мес., а на производственные помещения – на уровне 145 – 155 руб./кв.м в мес.