Расчет величины рыночной стоимости объекта оценки

Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:

1. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные (или предложенные на продажу) относительно недавно.

2. Анализ собранной информации и сравнение каждого объекта-аналога с оцениваемым объектом.

3. На выявленные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж (предложений) сопоставимых аналогов.

4. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости на основе сравнительного подхода.

Для определения стоимости оцениваемого объекта рассмотрены варианты продаж среди аналогичных по назначению и функциональному использованию объектов.

Расчет рыночной стоимости объектов производился по формуле:

РС_СП = ( ( ´ ) ´ ) ´ S, где:

- цена продажи 1 кв.м. квартиры;

S - площадь оцениваемой квартиры;

- произведение всех корректировок по i аналогу;

- промежуточный расчёт удельного веса корректировок;

- расчёт удельного веса корректировок;

- количество корректировок по i аналогу.

Расчёт удельного веса корректировок:

;

Основными критериями выбора сопоставимых объектов-аналогов являются:

• Права собственности на недвижимость;
• Условия финансирования – из собственных средств, или с привлечением различных схем кредитования, включая ипотечное кредитование;
• Условия и время продажи - учитывается изменение цен на недвижимость с течением времени;
• Местоположение – отношение к различным зонам жилой привлекательности;
• Физические характеристики – размер, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности.

Объекты-аналоги получены из Интернет-сайта: https://www.avito.ru

Расчет корректировок:

Корректировки вносились по основным ценообразующим факторам, характерным для объектов жилой недвижимости. Описание и обоснование вносимых поправок приведено ниже.

· Передаваемые права.

Поскольку передается право собственности, как для рассматриваемого объекта, так и для аналогов, корректировки по данному фактору не применяются.

· Условия финансирования.

Корректировка на условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости – не проводится, т.к. все собственники объектов-аналогов готовы рассматривать сделку купли-продажи без привлечения заемных средств.

· Условия продажи.

Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, например: срочность сделки, давление, семейная, деловая или финансовая связь, торг. По рассмотренным аналогам различий в условиях продажи не выявлено.

· Дата предложения/продажи

Рост цен на недвижимость зависит от таких факторов как инфляция в регионе, спрос на данный тип недвижимости, количество предложений на рынке и т.п.

Корректировка учитывает изменение на рынке цены продаж во времени при их росте или снижении. Расчет величины поправки для объектов сравнения проводится на основании даты публикации объявлений (в данном случае корректировка не проводилась, т.к. дата оценки и дата публикации предложений близки). Все объекты – аналоги проданы (выставлены на продажу) в феврале 2015 г., поэтому корректировка не проводится.

· Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения принимается равной 11%

Корректировка учитывает так называемые скидки при совершении сделок и риэлтерские вознаграждения при осуществлении сделки купли-продажи или аренды через риэлтерские структуры. В рыночных условиях, исходя из очевидного принципа, что риэлтерское вознаграждение не может быть равным 0 и должна определяться минимальной величиной принятого диапазона скидок для соответствующего сектора рынка недвижимости.

Корректировка на отличие цены сделки от цены предложения

Таблица 6

· Корректировка на местоположение.

Значительным фактором инвестиционной привлекательности, влияющим на возможную рентабельность объекта, следовательно, и на рыночную стоимость, является территориальное месторасположение объекта, социальная инфраструктура, транспортная доступность (ее степень), рассматриваемые с позиции назначения объекта.

При оценке капитальных гаражей применяется производственно-складское зонирование.Объекты аналоги и объекты оценки имеют одинаковое территориальное местоположение в пределах одной зоны.Корректировка по данному фактору не применяется.

· Корректировка на износ

Корректировки не применяются, поскольку объект оценки и объекты-аналоги имеют одинаковое состояние строительных конструкций.

· Величина общей площади объекта.

На рынке гражданской недвижимости, как и на любом другом рынке товаров или услуг, существует принцип «опта», при котором объект, обладающий значительными площадями, имеет меньшую стоимость 1^м2 при его реализации, чем объект с оптимальной общей площадью.

Все объекты аналоги подобранны по общей площади и отличаются незначительно от объекта оценки, поэтому по данному фактору корректировки не проводятся.

· Объемно-планировочное решение.

Объект оценки и подобранные объекты-аналоги капитальные гаражи, соответственно к цене предложения аналогов корректировки не применяются.

Расчет рыночной стоимости гаража, общая площадь 25, 0 кв.м., сравнительным подходом

Таблица 7

Таким образом, рыночная стоимость капитального гаража, общей площадью 25, 0 кв.м., расположенного по адресу: Пермский край, г. Пермь, Свердловский район, м-н Крохалева ул.Муромская ГСК 71

рассчитанная методом сравнения продаж, составляет 331 000 рублей.

Вывод по 3 разделу

В 3 разделе показан алгоритм оценки, обоснование корректировок, вычисление износа строительных конструкций, проведен выбор подхода для оценки объекта оценки, произведен расчет стоимости объекта оценки.