Анализ рынка недвижимости

Был произведен анализ двух сегментов рынка недвижимости: производственно-складской и вторичного жилья.Это сделано в связи с тем, что гараж имеет отношение к производственно-складской недвижимости, но также связан со вторичным жильем. Собственники делают выбор в пользу гаража, находящегося как можно ближе к месту проживания.Делается так всвязи с тем, что такой вариант наиболее оптимален, по сравнению с гаражным боксом, находящимся на значительном расстоянии от квартиры(дома).

Анализ рынка производственно-складской недвижимости г. Пермь

за 1-й квартал 2015 г.

Объемы ввода объектов нового строительства на рынке производственно-складской недвижимости г. Перми в настоящее время находятся на достаточно низком уровне.

По предварительным данным Департамента градостроительства и архитектуры г. Перми в 1-м квартале 2015 г. было введено лишь 2 объекта производственного назначения общей площадью 9, 1 тыс.кв.м.

В 2014 г. объем ввода производственной недвижимости составил порядка 24 тыс. кв.м, что в 3 раза превышает аналогичный показатель по итогам 2013 г. Напомним, что в 2013 г. было введено всего 7, 8 тыс. кв.м – это самым низкий показатель за последние годы.

Из строящихся объектов можно выделить 1 очередь многофункционального логистического комплекса «А Plus Park Perm», 2 и 3 очереди распределительного центра «Виват», а также 2 очередь складского комплекса «Навигатор».

Также готовится к сдаче в эксплуатацию распределительный центр розничной сети «Магнит». Ранее объект планировалось ввести в эксплуатацию в октябре 2014 г., однако сроки сдачи складского комплекса были перенесены на 2015 г.Всего до конца 2015 г. в Перми и близлежащих территориях к вводу в эксплуатацию запланировано около 100 тыс.кв.м качественных складских площадей.Из перспективных проектов отметим планы создания в Перми индустриального парка «Парма», якорным арендатором которого станет ОАО «Пермский моторный завод». Объект будет расположен на территории бывшего танкового полигона площадью более 220 га. Начало строительных работ намечено на 2-й квартал 2016 г.

В настоящее время можно говорить о формировании и развитии, в основном, вторичного рынка производственно-складской недвижимости.

На открытом рынке, как правило, представлены устаревшие объекты, построенные еще в советские времена.

С точки зрения развития рынка качественной складской недвижимости Пермь значительно отстает от других крупных городов. По мнению экспертов, потребности города в складах и логистических центрах класса «А» удовлетворены лишь на 5-10%.

Сегмент складов индивидуального хранения «Self-Storage» в Перми также не развит. На сегодняшний день в городе запущено лишь два подобных проекта. В частности «In-Box» на ул. Васильева, а также «Smart Storage» в здании бывшей автобазы на ул. Крупской, 5.

По итогам 1-го квартала 2015 г. общее количество предложений на рынке купли-продажи производственной недвижимости сократилось на 25% (до 86 ед.), вместе с тем на рынке аренды число экспонируемых объектов не изменилось и составило 88 ед.

Наиболее развитыми как на рынке купли-продажи, так и на рынке аренды производственно-складской недвижимости г. Перми являются подсегмент складов и подсегмент производственных зданий и помещений.

Ценовая ситуация на рынке производственной недвижимости в течение 1-го квартала 2015 г. в целом оставалась достаточно стабильной. Практически по всем подсегментам рынка зафиксирован прирост средних цен и арендных ставок в пределах 2%. Снижение средней цены предложения зафиксировано лишь на рынке купли-продажи производственных баз – на 11, 4% (средняя цена вернулась к уровню 1-го полугодия 2014 г.). Заметное колебание среднеценового показателя на подсегменте производственных баз в большей степени обусловлено изменениями в структуре предложения: уменьшилось количество предложений по более высоким ценам.

Диапазон средних цен предложения в 1-м квартале 2015 г. на рынке купли-продажи производственной недвижимости составлял от 13, 5 до 19 тыс.руб./кв.м, на рынке аренды – от 198 до 219 руб./кв.м.

Цены купли-продажи производственных баз и комплексов имеет тенденцию к снижению, но вцелом не изменились.Производственные склады упали в цене.Производственные здания и помещения показали повышение.

По арендным ставкам производственных зданий и помещений зафиксирована положительная динамика.По производственным складам также наблюдается тенденция к увеличению. Но рост у данных сегментов рынка слабый.[13]

Рис.2

Рис. 3

Анализ рынка вторичного жилья г. Пермь

за 1-й квартал 2015 г.

На вторичном рынке жилья в большей степени изменениям за месяц был подвержен Ленинский район, где средняя цена кв.м сократилась на 6, 25%.

Рис.4
Стоит отметить, что распределение средних цен предложения в разрезе районирования от минимального до максимального значения не изменилось. Лидером по цене является Ленинский район, аутсайдером – Орджоникидзевский.

Наименьшая цена на вторичном рынке жилья за 1 квадратный метр установлена на трехкомнатную квартиру общей площадью 60 кв.м в Орджоникидзевском районе по ул. Молдавская, 8 (33, 32 тыс. руб.), наибольшая цена (80 тыс. руб.) – на двухкомнатную квартиру улучшенной планировки площадью 50 кв.м. в Ленинском районе на улице Пушкина, 13.

Лидером по количеству предложений является Свердловский район (23, 3% от общего числа предложений). В целом за месяц значительных изменений в структуре предложения вторичного жилья не произошло. Многокомнатные квартиры с числом комнат четыре и более занимают самую малочисленную нишу в структуре предложения – 6, 7%. Самую многочисленную долю вторичного рынка занимают двухкомнатные квартиры – 31, 5%.

Рис. 5
В зависимости от типа жилья наибольший удельный вес занимают «хрущевки и брежневки» – 33, 4% или 892 объекта. В меньшинстве представлено объектов типа «малосемейка» – всего 4% или 108 объектов.

Рис.6

Максимальная средняя цена квадратного метра в марте 2015 года на рынке вторичного жилья – в четырех- и более комнатных квартирах типа ИП.

Рис.7

Средний показатель квартир такого типа – 61, 48 тыс. руб. за квадратный метр. Самая низкая стоимость квадратного метра в трехкомнатных квартирах типа «полногабаритки и сталинки» – 46, 99 тыс. руб. за квадратный метр.[14]

Рис.8