Главная страница
Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Метод валового рентного мультипликатора
Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – это отношение продажной цены или к потенциальному валовому доходу или к действительному доходу.
Для применения данного метода необходимо:
1) оценить рыночный валовой доход, генерируемый объектом;
2) определить отношение валового дохода от оцениваемого объекта к цене продаж по сопоставимым продажам аналогов;
3) умножить валовой доход от оцениваемого объекта на усредненное значение ВРМ по аналогам.
Вероятная цена продажи рассчитывается по формуле
,
где
Цоб
| - вероятная цена продажи оцениваемого объекта;
| ПВДо
| - валовой доход от оцениваемого объекта;
| ВРМа
| - усредненный валовой рентный мультипликатор;
| Цia
| - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
| ПВДia
| - потенциальный валовой доход i-го сопоставимого аналога;
| m
| - количество отобранных аналогов.
| Пример
Расчет ВРМ
Аналог
| Цена продажи, у.е.
| ПВД, у.е.
| ВРМ
| Объект оценки
| 150000*5, 08 = 762169
|
| 5+5, 43+4, 81 = 5, 08
| А
|
|
| 800000/160000 = 5, 00
| В
|
|
| 950000/175000 = 5, 43
| С
|
|
| 650000/135000 = 4, 81
| Роль ВРМ может выполнять общий коэффициент капитализации (ОКК).
ОКК – это отношение чистого операционного дохода к продажной цене.
В этом случае
;
,
где
Ккап
| -общий коэффициент капитализации;
| ЧОДо
| - чистый операционный доход от оцениваемого объекта;
| Цia
| - цена продажи i-го сопоставимого аналога;
| ЧОДia
| - чистый операционный доход i-го сопоставимого аналога;
| m
| - количество отобранных аналогов.
| Пример
Расчет ОКК
Аналог
| Цена продажи, у.е.
| ЧОД, у.е.
| ОКК
| Объект оценки
|
|
| 0, 13
| А
|
|
| несопоставим
| В
|
|
| 0, 08
| С
|
| 35000(за истекший год)
| несопоставим
| D
|
|
| 0, 11
| В табл. 3.3 приведен пример использования метода парных продаж при оценке квартиры.
Таблица 3.3
Расчет стоимости квартиры методом парных продаж
Характеристики объекта
| Объект оценки
| Объекты сопоставления
| | | ОС1
| ОС2
| ОС3
| ОС4
| ОС5
| | Местоположение
| отл.
| хор.
| отл.
| отл.
| удовл.
| отл.
| | Корректировка
|
| 5, 00%
| -
| -
| 12, 00%
| -
| | Этажность квартиры
| 11/14
| 9/9
| 3/14
| 9/9
| 7/9
| 7/10
| | Корректировка
|
| 7, 00%
| -
| 7, 00%
| -
| -
| | Состояние объекта
| хор.
| отл.
| хор.
| отл.
| удовл.
| хор.
| | Корректировка
|
| -5, 00%
| -
| -5, 00%
| 3, 00%
| -
| | Площадь общая, м2
| 52, 8
| 55, 00
| 52, 00
| 47, 00
| 44, 00
| 58, 2
| | Корректировка
|
| -2, 00%
| -
| 2, 00%
| 3, 00%
| -4, 00%
| | Площадь жилая, м2
| 29, 4
| 38, 00
| 30, 00
| 30, 00
| 28, 5
| 31, 1
| | Корректировка
|
| -5, 00%
| -
| -
| -
| -
| | Площадь кухня, м2
| 7, 7
| 7, 00
| 9, 00
| 7, 5
| 7, 00
| 10, 1
| | Корректировка
|
| -
| -2, 00%
| -
| -
| -4, 00%
| | Лоджия
| +
| +
| +
| заст.
| заст.
| +
| | Корректировка
|
| -
| -
| -3, 00%
| -3, 00%
| -
| | Цена квартиры, $
|
| 32000, 00
| 29510, 00
| 30600, 00
| 26000, 00
| 27936, 00
| | Корректировка суммарная
|
| -
| -2, 00%
| 1, 00%
| 15, 00%
| -8, 00%
| | Цена квартиры скорректированная, $
| 29485, 38
| 32000, 00
| 28919, 80
| 30906, 00
| 29900, 00
| 25701, 12
| |
|