Оценка качества зданий. Показатели качества зданий

Техническое состояние строения определяется путем тщательного осмотра в натуре конструктивных элементов одновременно с их описанием.

Обследование конструкций зданий с определением технического

состояния и физического износа – самая сложная и ответственная часть

работы по технической инвентаризации. Определение степени износа

требует от исполнителя соответствующих навыков и большой объективности с тем, чтобы видеть в конструкции главные факторы, влияющие на ее износ, и отбрасывать второстепенные несущественные.

Техническое состояние и физический износ конструкции, как не-

которая утрата ее первоначальных качеств, определяются при инвентаризации путем установления потери какой-то части основных свойств

конструкции.

Техническое состояние конструктивных элементов определяется,

как правило, по внешним признакам. При этом учитывается, что большинство элементов взаимосвязано. Это позволяет делать заключение

о состоянии конструктивных элементов, недоступных непосредственному

осмотру. Качество зданий определяется по показателям качества зданий.

Основные виды показателей качества зданий, сооружений

и их элементов

Показатели ремонтопригодности – продолжительность, трудоемкость и стоимость восстановления при отказах.

Показатели совместимости – количественные характеристики,

определяющие взаимную увязку размеров строительных конструкций

и стыков; сопрягаемость элементов зданий и сооружений, а также согласованность сроков их службы.

Эргономические показатели – количественные характеристики,

определяющие температурный режим, уровень токсичности, запыленность, вибрации, удобство пользования продукцией.

Патентно-правовые показатели – показатели патентной защиты

и патентной чистоты, наличие экспорта продукции.

ГОСТ 4.200–78 утвержден Постановлением Государственного комитета СССР по делам строительства 25 октября 1978 года № 208.

Он устанавливает основные положения системы показателей качества

строительных материалов, конструкций, зданий и сооружений и их элементов, инженерного оборудования, а также оснастки и инструмента.

Этот ГОСТ является действующим.

Количественные значения показателей качества отдельных зданий

и сооружений массового строительства, их элементов и требований

к качеству строительно-монтажных работ определяются методами, при-

веденными в соответствующих стандартах, строительных нормах

и правилах.

Тезаурус, необходимый в данной теме

Техническая эксплуатация зданий – использование зданий по функциональному назначению с проведением необходимых мероприятий по

сохранению состояния конструкций здания и его оборудования,

при котором они способны выполнять заданные функции с параметра-

ми, установленными требованиями технической документации.

Нормальная эксплуатация – эксплуатация, осуществляемая

(без ограничений) в соответствии с предусмотренными в нормах или заданиях на проектирование технологическими или бытовыми условиями.

Содержание жилого дома – комплекс работ по созданию необходимых условий для проживания людей и обеспечения сохранности

жилого дома (техническая эксплуатация, санитарное обслуживание,

текущий и капитальный ремонт).

Эксплуатационные показатели здания – совокупность технических, санитарно-гигиенических, экономических и эстетических характеристик жилого здания, обусловливающих его качество.

Эксплуатационные требования к жилому зданию (элементу) –

установленные нормативными документами условия (требования)

к жилому зданию (элементу), обеспечивающие его эффективную эксплуатацию.

Техническое обслуживание здания – комплекс работ по поддержанию исправного состояния элементов, заданных параметров и режимов работы его конструктивных элементов и технических устройств.__

Капитальный ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий по устранению физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания, с заменой, при необходимости, конструктивных

элементов и систем инженерного оборудования.

Текущий ремонт здания – комплекс строительных и организационно-технических мероприятий в целях устранения неисправностей

(восстановления работоспособности) элементов здания и поддержания

эксплуатационных показателей.

Реконструкция здания – комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (количества и площади квартир, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) в целях улучшения условий проживания, максимального

устранения физического и морального износа.

Снос здания – исключительная мера, связанная с градостроительными и другими объективными обстоятельствами (высокий физический и моральный износ, аварийное состояние т. д.).

Физический износ здания – процесс постепенного или одномоментного ухудшения технических и связанных с ними эксплуатационных показателей зданий (элементов), вызываемого объективными причинами или

внешними воздействиями.

Моральный износ здания – постепенное отклонение основных эксплуатационных показателей, определяющих условия проживания, которые формируются данными технического прогресса в строительстве

и эксплуатации жилья в соответствии с развивающимися потребностями населения.

Ветхое состояние здания – состояние, при котором конструкция

и основание (здание в целом) перестают удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям. Оценка технического состояния здания

соответствует его физическому износу в пределах 60–80 %.

Аварийное состояние здания – состояние здания, при котором его

дальнейшая эксплуатация должна быть незамедлительно прекращена

из-за невозможности обеспечения безопасного проживания в нем людей.

Деформация здания – изменение формы и размеров, а также потеря устойчивости (осадка, сдвиг, крен и др.) здания под влиянием раз-

личных нагрузок и воздействий.__

Отказ – событие, заключающееся в нарушении исправного состояния объекта.

Причина отказа – события и процессы, вызвавшие возникновение

отказа объекта. По виду причин отказов различают:

• конструктивный отказ, возникающий из-за несовершенства или

нарушения установленных норм проектирования и конструирования;

• эксплуатационный отказ из-за нарушения установленных правил или условий эксплуатации;

• деградационный отказ, обусловленный естественными процессами старения, изнашивания, коррозии и усталости при соблюдении всех установленных правил и норм.

В настоящее время в РФ действует Положение о признании помещения жилым, жилого помещения непригодным для проживания

и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденное Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47.

Методика содержит общие положения, критерии и порядок отнесения жилых зданий и жилых помещений к категории непригодных для

проживания.

Организации технической инвентаризации (ОТИ) при обходах

жилого фонда составляют предварительные списки непригодных для

постоянного проживания жилых зданий и жилых помещений. Представители ОТИ входят в состав межведомственной комиссии при под-

готовке акта о признании жилого здания или жилого помещения не-

пригодным для проживания. Технический (кадастровый) паспорт дома

и соответствующие чертежи здания (помещения), подготовленные ОТИ

(по данным на день обращения в комиссию), с указанием износа основных конструктивных элементов и дома в целом либо отдельного помещения, входят в перечень документов, необходимых для подготовки

технического заключения о техническом состоянии, целесообразности

и стоимости ремонта, реконструкции, модернизации, переоборудования для использования в иных целях или сноса, а также отнесения жилых зданий и жилых помещений к нежилому фонду (включая перепланировку, переустройство и т. д.).

Переустройство и перепланировка жилого помещения

Переустройство жилого помещения представляет собой установку,

замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в

технический (кадастровый) паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации,

требующее внесения изменения в технический (кадастровый) паспорт

жилого помещения.

Переустройство и(или) перепланировка жилого помещения про-

водятся с соблюдением требований законодательства по согласованию

с органом местного самоуправления (орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и(или) перепланировки жилого

помещения собственник данного помещения (заявитель) или уполномоченное им лицо представляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения следующее:

1) заявление о переустройстве и(или) перепланировке по форме,

утвержденной Правительством Российской Федерации;

2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и(или)

перепланируемое жилое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переустраиваемого и(или)

перепланируемого жилого помещения;

4) технический паспорт переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения;

5) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя

(в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и(или) перепланируемое жилое помещение

на основании договора социального найма (в случае, если заявителем

является уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов наниматель переустраиваемого и(или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма);

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и(или) пе-

репланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом,

в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или

культуры.

Орган, осуществляющий согласование, не вправе требовать пре-

доставления других документов, кроме перечисленных выше. Заявите-

лю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня

и даты их получения органом, осуществляющим согласование.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть

принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления

и иных представленных документов органом, осуществляющим согласование, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления

указанных документов в данный орган.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три

рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ,

подтверждающий принятие такого решения. Форма и содержание указанного документа устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Этот документ является основанием проведения переустройства

и(или) перепланировки жилого помещения.

Отказ в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения допускается в случае:

1) непредоставления определенных частью 2 статьи 26 Жилищного Кодекса (перечисленных выше) документов;

2) предоставления документов в ненадлежащий орган;

3) несоответствия проекта переустройства и(или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.

Решение об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения, допущенные заявителем.

Решение об отказе в согласовании переустройства и(или) перепланировки жилого помещения выдается или направляется заявителю

не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения

и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.

Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие

государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Самовольными являются переустройство и(или) перепланировка

жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 Жилищного кодекса, или с нарушением

проекта переустройства и(или) перепланировки. Самовольно переустроившее и(или) перепланировавшее жилое помещение лицо несет предусмотренную законодательством ответственность.

Собственник жилого помещения, которое было самовольно пере-

устроено и(или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязаны привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.

На основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и(или) перепланированном состоянии, если этим

не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Если соответствующее жилое помещение не будет приведено

в прежнее состояние в указанный срок в порядке, установленном органом, осуществляющим согласование, суд по иску этого органа при условии непринятия решения принимает решение:

1) в отношении собственника о продаже с публичных торгов та-

кого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее

состояние;

2) в отношении нанимателя такого жилого помещения по договору социального найма о расторжении данного договора с возложением

на собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем

по указанному договору, обязанности по приведению такого жилого

помещения в прежнее состояние.

Орган, осуществляющий согласование, для нового собственника

жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние

в установленном порядке, или для собственника такого жилого помещения, являвшегося наймодателем по расторгнутому в установленном порядке договору, устанавливает новый срок для приведения такого жилого

помещения в прежнее состояние. Если такое жилое помещение не будет при-

ведено в прежнее состояние в указанный срок и в порядке, ранее установлен-

ном органом, осуществляющим согласование, такое жилое помещение под-

лежит продаже с публичных торгов в установленном порядке.