Согласование результатов оценки

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик зданий. Дальнейший анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта оценки на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надежные.

В рамках согласования результатов оценки выполняется следующая последовательность действий.

1. Проводится анализ адекватности результатов оценки полученной в рамках примененных подходов в оценке с точки зрения текущего состояния рынка.

2. Каждому из примененных в оценке подходов присваиваются весовые коэффициенты, определяющие их вес в итоговой стоимости объекта оценки,

3. Сумма произведений стоимостей полученных в рамках затратного, сравнительного, доходного подходов и соответствующих весовых коэффициентов является рыночной стоимостью объекта оценки.

3.1 ОБЗОР РЕГИОНА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

РЕСПУБЛИКА БАШКОРТОСТАН

Территория и границы. Площадь Республики Башкортостан составляет 143, 6тыс.км². Занимает большую часть Южного Урала и прилегающие к нему равнины Башкирского Предуралья и возвышенно-равнинную полосу Башкирского Зауралья. На севере граничит с Пермской и Свердловской областью на Востоке с Челябинской, на Юго-Востоке Юге и Юго-Западе с Оренбургской областью, на Западе - с Республикой Татарстан, на Северо-3ападе - с Удмуртской республикой. Протяженность территории с Севера на Юг составляет 550 км, с Запада на Восток более 430 км, с координатами 51°З1' и 56°34' северной широты, 53°10' и 59°59' восточной долготы.

Экономико-географическое положение. Республика Башкортостан входит в хорошо заселенную и освоенную зону страны. По территории проходят важнейшие железнодорожные пути, трубопроводные и автомобильные магистрали, связывающие европейскую часть РФ с Уралом и Сибирью. По железной дороге Башкортостан имеет прямой выход к Западному Казахстану, низовьям р.Волги, Северному Кавказу, Узбекистану и Туркменистану. Река Белая составная часть Единой глубоководной транспортной системы Европейской части России, обеспечивающей доступ РБ к портам Каспийского, Балтийского и Черноморско-Азовского бассейнов. В республике создан крупный народнохозяйственный комплекс, включающий многоотраслевую промышленность и сельское хозяйство, разветвленную сеть железных и автомобильных дорог, трубопроводов.

Административное деление. В Республике Башкортостан 54 административных района, 21 город, 40 поселков городского типа, 4674 сел. Наиболее крупные города - Уфа, Стерлитамак, Салават.

Природные условия. Башкортостан характеризуется многообразием природных условий и ресурсов, что обусловлено его физико-географическим положением. Увалисто-холмистые равнины Башкирского Предуралья занимают 2/3 пл. респ., горный Башкирский (Южный) Урал - более 1/4, а грядово-мелкосопочная полоса Башкирского Зауралья - менее 1/10. Растительный и животный мир представляет собой пеструю смесь волжско-камских, уральских и сибирско-казахстанских видов. Территория РБ, вытянутая с Севера на Юг, входит в пределы 4 географической зоны умеренного пояса: смешанных лесов, широколиственных лесов, лесостепную, степную. Характерно, что эти зоны под влиянием рельефа отчетливо отклоняются от широтного направления, смещаясь далеко на Юг, вследствие чего различия в почвенно-растительном покрове проявляются резче с Запада на Восток, чем при продвижении с Севера на Юг. Существенную роль в этом играют Уральские горы, протянувшиеся широкой полосой с северной до южной. границ республики. Они предопределили проникновение лесной зоны далеко на Ю., в глубь лесостепей и степей. На Башкирском (Южном) Урале климат, почвы и растительность обнаруживают ярко выраженную высотную поясность, где природные ландшафты изменяются от степей и лесостепей в полосе подножий и низких предгорий до елово-пихтовой тайги на высоте от 600 до 1000 -1100 м и гольцового пояса на самых высоких вершинах гор (до 1600 м и более). На увалисто-холмистых равнинах Башкирского Предуралья наблюдается проникновение на Север по низменным поверхностям и широким долинам рек ландшафтов южного типа: лесостепной зоны в пределы лесной и степной - в глубь лесостепной (Дёмско-Чермасанский степной коридор). В Башкирском Зауралье природный ландшафт имеет облик, характерный для южной полосы Западной Сибири и северной части Казахстана. Территория РБ расположена в глубине материка и воздействие массы, формирующиеся над Атлантикой, поступают сюда трансформированными. Республика с Севера широко открыта влиянию Ледовитого океана, с Юга - засушливых регионов Казахстана и Прикаспийской низменности. Уральские горы не препятствуют проникновению зимой холодных воздушных масс Сибири. На территории Башкортостана формируется континентальный климат с теплым летом и продолжительной, холодной зимой, обуславливаемый годовым ходом солнечной радиации, изменением радиационных свойств подстилающей поверхности в течение года и циркуляционными процессами. Число солнечных дней в году колеблется от 287 в Аксеново и Белорецке до 261 в Уфе (наименьшее число дней приходится на декабрь январь, наибольшее - на летние месяцы). Из-за большой разности в продолжительности дня в течение года (от 7, 05 до 17, 29) приход суммарной (прямой плюс рассеянной) радиации в холодную половину года ничтожно мал, а в теплую при средних условиях облачности максимальное значение в июне достигает 642 Мдж/м². Годовая величина радиационного баланса при средних условиях облачности - 1563 Мдж/м². Причиной изменчивости условий погоды является циклоническая деятельность, обуславливающая поступление на территорию РБ морских атлантических и континентальных воздушных масс умеренных широт и частое вхождение арктического воздуха в виде западного, северо-западного и юго-западного направлений. В холодное время года усиливается антициклон, и его отрог довольно часто распространяется на территории РБ. На территории РБ средне-годовая температура воздуха от 0, 3 до 2, 8⁰С (меньшее значение относится к горным районам). Многолетняя средняя температура июля от +17⁰ до +19⁰С, января от -15⁰ до -17⁰С. Средний абсолютный минимум температуры воздуха -41⁰С. Средний абсолютный максимум температуры воздуха +35⁰С. Устойчивый переход температуры воздуха через 0⁰ происходит 4-9 апреля и 24-29 октября, в горн. районах соответственно 10 -11 апреля и 17-21 октября. Число дней с положительной, температурой воздуха 200- 205, в горах 188-193. Средняя дата последнего заморозка 21-30 мая, самая поздняя 6-9 июня, а в северных и горных районах 25-30 июня. Средняя дата первого заморозка 10-19 сентября, самая ранняя 10-18 августа. Распределение осадков и их количество в первую очередь зависит от характера атмосферной циркуляции, при этом отчетливо проявляется влияние Уральских гор. На западных склонах Урала годичная сумма осадков достигает 640-700 мм, а на восточных склонах не превышает 300-500 мм, в западной равнинной части республики - 400-500 мм. Из годичной суммы осадков 60-70% выпадает в тёплое время года (с апреля по октябрь). На летние месяцы приходится максимум суточного количества осадков (78-86 мм). Самая ранняя дата появления снежного покрова 12-20 сентября, самая ранняя дата образования устойчивого снежного покрова 16-24 октября, в горных районах 5-12 октября, средняя дата установления снежного покрова 3-13 ноября. Средняя дата схода снежного покрова 14-24 апреля. Число дней со снежным покровом 153-165, в горных районах 171-177. Среднее и наибольшая высота снежного покрова 36-55 см, максимальная высота может достигать 106-126 см. Средняя плотность снежного покрова при наибольшей высоте 240-300 кг/м3. Режим ветра определяется сезонными особенностями атмосферной циркуляции и влиянием Уральских гор. В холодное время года усиливается циклоничная деятельность, наибольшая повторяемость имеют южные и юго-западные ветры. Южные ветры возникают, также под действием западной периферии азиатского антициклона. В Уфе повторяемость ветра южного направления достигает 46-48%. Летом циклоническая деятельность ослабевает, при этом повторяемость штилей достигает 17- 25%, ветра северного направления 15-20%. Срдне-месячная скорость ветров достигает наибольших значений в октябре и январе и составляет 3, 4-5, 2 м/с, наименьшие значения приходятся на август. Сильные ветры со скоростью 15 м/с и более имеют высокую повторяемость в декабре, январе и марте. В зимние месяцы выпадение снега часто происходит при сильных ветрах. За сезон количество дней с метелью 32-36, а в северных районах 54-62.

г.УФА