Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Показатели коммерческой эффективности проекта
|
|
Для расчета показателейкоммерческой эффективности проекта приняты следующие условия:
· продолжительность инвестиционного цикла – 3 года (1-й год – предпроектные изыскания, приобретение и государственная регистрация прав на замельный участок под строительство, 2-й год – строительное производство, 3-й год – ввод объекта в эксплуатацию и продажа объекта на рынке недвижимости);
· освоение инвестиций осуществляется равномерно в течение 2 лет (1 год – 50% от суммы инвестиций, 2-й год – 50% от суммы инвестиций);
· заказчик планирует продажу коммерческих площадей и квартир в течение одного года после сдачи объекта в эксплуатацию.
Расчет выручки от продажи объекта (Pt) на рынке недвижимости приведён в табл.4.
Таблица 4
Расчет выручки от продажи объекта
| № п/п | Наименование помещений | Единица измерения | Кол-во единиц | Цена ед., тыс. руб. | Выручка, тыс. руб. |
| Жилые помещения | м2 об. пл. | 47172, 62 | 5141815, 58 | ||
| Торговые помещения | м2 пол.пл. | 1165, 9 | |||
| Офисные помещения | м2 пол.пл. | 2331, 9 | |||
| Автомобильный паркиг | м2 пол.пл. | ||||
| ИТОГО | 5755498, 58 |
Примечание. Ценовые показатели среднерыночной стоимости жилых и коммерческих помещений по рассмаириваемому инвестиционно-строительному проекту приняты по данным офицального сайта Уральской палаты недвижимости (www.upn.ru, раздел «Аналитика») для ценового пояса «Центр» г. Екатеринбурга (см. прил. 14).
Инвестиции заказчика (сметная стоимость строительства жилого дома Сстр) определяется по формуле
Сстр = Ссм*Кстр,
где Ссм – сметная стоимость жилого здания (см. 3.4);
Кстр – коэффициент перехода от сметной стоимости здания к общей сметной стоимости строительства (по Сводному сметному расчету).
В работе Кстр принят равным 1, 2 по согласованию с преподавателем.
Сстр = 2372679835, 14*1, 2=2847215802, 16
6.4. Валовая прибыль равна разности между выручкой от реализации объекта и сметной стоимостью строительства -5755498, 58-2372679, 83=3382818, 75тыс.руб.
6.5. Налоги и платежи инвестора – всего 1591199, 42 тыс.руб.
в том числе:
· налог на прибыль (20 % от 6.4) – 676563, 75 тыс.руб.
· оплата кредита (сумма кредита 25% от Сстр и процентная ставка по кредиту принята 15% годовых) -711803, 95+106770, 59=818574, 54.руб.
· эксплуатационные затраты (50 % от итоговых данных табл. 2, 3) – 79139, 96+16921, 17= 96061, 13тыс. руб.
6.6. Чистая прибыль инвестора (6.4 минус 6.5):
3382818, 75 - 1591199, 42= 1791619, 33 тыс.руб.
6.7. Коэффициент эффективности инвестиций (6.6/6.3): 0, 62
6.8. Чистый дисконтированный доход (NPV) (превышение интегральных результатов по проекту над интегральными затратами) определяется с использованием следующей формулы:
NPV = T / t=0 * (Pt – Зt)*at;
где t - номер шага (года) расчета;
T – горизонт расчета;
at – коэффициент дисконтирования на t –ом году, at = 1/ (1+i)t,
i – норма дисконта (в данных расчетах равна 0, 0825, т.к. ставка рефинансирования, установленная Центробанком РФ равна 8, 25%);
Pt – результаты, достигнутые на t –ом году (выручка от реализации объекта);
Зt – затратына t –ом году с учётом капитальных вложений (сметной стоимости строительства здания Сстр).
Для принятых в п. 4.6.1 условий:
NPV = (0–0, 5* Сстр)* a 0 + (0–0, 5* Сстр )* a 1 + (Pt –налоги и платежи инвестора)* a 2 ;
a0 = 1/ (1+0, 0825)0 = 1;
a1 = 1/ (1+0.0825)1 = 0, 92;
a2 = 1/ (1+0, 0825)2 = 1/1, 17180625 =0, 85.
Отсюда
NPV = (0-0, 5* 2847215, 80)*1 + (0-0, 5*2847215, 80)*0, 92 + (5755498, 58-1591199, 42)*0, 85= -1423607, 9 – 1309719, 2 + 3539654, 28= 806337, 18 тыс.руб.
6.9. Индекс рентабельности инвестиций (PI) – отношение чистого дисконтированного дохода NPV и дисконтированных капитальных вложений к капитальным вложениям определяется по формуле:
PI = 1+ NPV/ |К|,
где К = 0, 5* Сстр * a 0 + 0, 5* Сстр * a 1 = 2733327, 1
PI = 1+ 806337, 18/2733327, 1= 0, 29
|
|