Характерные ошибки в документальном оформлении сделок.

Отсутствие расчета экономической эффективности от ка­питальных вложений в основные средства. Очевидно, что капиталы, омертвленные в основные средства, должны приносить доход. Само собой разумеется, что вновь созданные и приобретенные объекты основных средств потребуют и соот­ветствующих эксплуатационных затрат по их содержанию, куда следует также включить налог на имущество предприятий.

К сожалению, в хозяйственной практике достаточно часто отсутствуют расчеты экономической эффективности от исполь­зования в предпринимательской деятельности объектов основных средств. Не подлежащая обсуждению аксиома о необходимости предварительного расчета эффективности произведенных инвес­тиций на практике отсутствует. Расчеты, которые были обязатель­ны для всех экономистов и плановиков еще 10 лет назад, сейчас подчас заменяются лишь интуицией руководителя и устными советами коллег.

Капитальные вложения в арендованные основные сред­ства производятся арендатором без согласия с арендодате­лем. В договорах аренды основных средств, если и имеются пункты, регламентирующие порядок текущего ремонта арендо­ванных основных средств, порядок капитальных вложений в арендованные основные средства (новое строительство, дост­ройка, реконструкция, модернизация) практически всегда отсут­ствует.

Статьей 623 Гражданского кодекса РФ регламентируются вопросы улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендо­ванного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимо­сти этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Стоимость неотделимых улучшений арендованного имуще­ства, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежат, если иное не предусмотрено законом.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчис­лений от этого имущества, являются собственностью арендода­теля.

Особым образом регулируются сейчас вопросы капитальных вложений в арендованное имущество в случае аренды предпри­ятий. Статьей 656 Гражданского кодекса РФ установлено: «По договору аренды предприятия в целом как имущественно­го комплекса, используемого для осуществления предприниматель­ской деятельности, арендодатель обязуется предоставить аренда­тору за плату во временное владение, и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользова­ния землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арен­додателя, связанные с предприятием, права на обозначения, инди­видуализирующие деятельность предприятия, и другие исключи­тельные права, а также уступить ему права требования и переве­сти на него долги, относящиеся к предприятию».

Следовательно, здесь речь идет об аренде предприятия в це­лом - со всем имуществом, всеми активами и пассивами, а также с торговой маркой предприятия и марками производимой про­дукции.

Для такого случая аренды всего предприятия статья 662 Граж­данского кодекса РФ предусматривает следующий порядок капи­тальных вложений: «Арендатор предприятия имеет право на воз­мещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улуч­шения, если иное не предусмотрено договором аренды предпри­ятия. Арендодатель может быть освобожден судом от обязанно­сти, возместить арендатору стоимость таких улучшений, если до­кажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают сто­имость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств или при осуществле­нии таких улучшений были нарушены принципы добросовест­ности и разумности».

Согласно Положению по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности (приказ Минфина № 34 н) (п. 42), «за­конченные капитальные затраты в арендованные здания, соору­жения, оборудование и другие объекты, относящиеся к основ­ным средствам, зачисляются арендатором в собственные основные средства в сумме фактических расходов, если иное не пре­дусмотрено договором аренды».

В том же положении (п. 43) предусмотрено, что изменение первоначальной стоимости основных средств допускается в слу­чаях достройки дооборудования, реконструкции и частичной ликвидации соответствующих объектов».

Таким образом, нормативными документами предусмотрено, что капитальные вложения арендатора в арендованные основные средства учитываются в его балансе в составе собственных ос­новных средств на все время действия договора аренды, если договором не предусмотрено иное.

На практике достаточно часто встречается ситуация, когда арендодатель-собственник основных средств (производственно­го оборудования или помещений) с радостью заключает договор аренды, в котором помимо достаточно высокой регулярной аренд­ной платы предусмотрена обязанность арендатора по реконструк­ции полученного в аренду объекта основных средств. При этом руководство организации арендодателя-собственника наивно по­лагает, что это однозначно выгодно для их организации, так как эти вложения ей и достанутся.

Встречаются случаи, что арендатор производит реконструк­цию и модернизацию полученных в аренду объектов основных средств вообще без разрешения арендодателя.

Таким образом, если договор аренды не предусматривает категоричное условие, что любые капитальные вложения аренда­тора в основные средства, произведенные им без письменного разрешения арендодателя, влекут немедленное расторжение до­говора, то возникает ситуация, крайне невыгодная для арендода­теля.

Предположим, что арендатор произвел капитальные вложе­ния в арендованные основные средства. При этом арендодатель должен возместить их стоимость, если иное не предусмотрено договором аренды.

Однако даже если арендатор безвозмездно передаст (подарит) эти капитальные вложения арендодателю, то это также вряд ли обрадует арендодателя, поскольку третьим абзацем пункта 2.7 Инструкции Госналогслужбы РФ № 37 «О порядке исчисления и уплаты в бюджет налога на прибыль» от 11 августа 1995 г. пре­дусмотрено: «По предприятиям, получившим безвозмездно от других предприятий основные средства, товары и иное имущество, налогооблагаемая прибыль увеличивается на стоимость этих средств и имущества, но не ниже их балансовой (остаточной по основным средствам) стоимости, числящейся у передающей организации. При этом их стоимость по данным бухгалтерского учета передающей стороны указывается в документах по переда­че».

Следовательно, собственник объектов основных средств пе­ред заключением договора аренды должен четко просчитать все варианты, имея в виду, что:

Ø либо ему придется компенсировать капитальные вложения, произведенные арендатором, отвлекая на это источники собствен­ных средств (чистую или нераспределенную прибыль, фонды накопления или уставный капитал),

Ø либо ему придется принять их безвозмездно, увеличив на сумму этих вложений свою налогооблагаемую базу по налогу на прибыль;

Ø либо сразу принять на свой баланс эти вложения и зачесть их в качестве арендной платы.

В любом случае эти варианты должны быть учтены при зак­лючении договора аренды. В противном случае арендодатель вместо выгоды от сдачи в аренду своего имущества может ос­таться «в долгах как в шелках», в оплату которых и пойдет его собственность