На недвижимое имущество

В практике судов Северо-Кавказского округа наиболее часто возникают вопросы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество.

По делам N 2094/99, 2119/99, 1386/99 перед судом возникали вопросы об определении наличия права собственности на недвижимое имущество у стороны в споре.

При решении данного вопроса суды округа с учетом требований статьи 219, пункта 2 статьи 223 ГК РФ исследовали обстоятельства государственной регистрации права собственности, признавая заинтересованное лицо собственником имущества только при наличии такой регистрации, независимо от того, в какой период (до вступления Закона о регистрации в силу или после) возникли спорные отношения.

В тех случаях, когда покупателем недвижимого имущества либо лицом, осуществившим его строительство, до государственной регистрации за ним права собственности совершались сделки по распоряжению имуществом, такие сделки признавались ничтожными, поскольку имуществом распорядилось лицо, не являющееся собственником (дело N 552/98).

Позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по указанным вопросам отражена в Информационном письме от 13.11.97 N 21 " Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" (п. 2), в Постановлении Президиума от 02.02.99 N 4749/98.

Вопросы, связанные с возникновением права собственности на объекты незавершенного строительства и в каких случаях незавершенное строительство может являться предметом сделки, отражены в уже упоминавшихся Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.11.97 N 21 (п. 7), Постановлении Пленума от 25.02.98 N 8 (п. 16), а также в приложении к Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 N 51 " Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда" (п. 21) < *>, в постановлениях Президиума от 20.04.99 N 7166/98, от 09.02.99 N 331/99.

-------------------------------

< *> Вестник ВАС РФ. 2000. N 3. С. 43 - 44.

Окружным судом было рассмотрено дело N 264/98 по иску о признании права собственности на два недостроенных коттеджа, приобретенных по договору купли - продажи от 03.03.96. Отказывая в удовлетворении иска, кассационная инстанция указала, что согласно статье 130 ГК РФ недостроенные дома (коттеджи) относятся к объектам, определяемым законодательством как недвижимость. В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимость подлежат государственной регистрации. На основании Указа Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130 " О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость" регистрацию на не завершенный строительством объект осуществляет комитет по земельным ресурсам, осуществляющий в этом регионе регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость. Доказательства того, что не завершенный строительством объект был зарегистрирован либо комитетом по земельным ресурсам был дан отказ в регистрации недвижимости, который в установленном порядке был обжалован, в материалах дела отсутствуют. Государственная регистрация представляет собой действие, завершающее юридический состав, определяющий возникновение и переход вещных прав на объекты, относящиеся к недвижимым. Учитывая, что права на недостроенные дома в установленном порядке не зарегистрированы, они не могут быть объектом гражданских сделок, следовательно, в иске о признании права собственности надлежит отказать.

По делу N 758/99 рассматривался спор о признании недействительными протокола заседания учредителей коммерческого банка, согласно которому было принято решение о продаже здания банка фирме, и распоряжения администрации района о признании права собственности на здание коммерческого банка за фирмой.

Здание было построено по договору подряда, заключенному фирмой (подрядчиком) и коммерческим банком (заказчиком). Земельный участок под строительство был отведен коммерческому банку. Удовлетворяя иск, окружной суд указал, что статьей 218 ГК РФ определены способы приобретения права собственности, протокол общего собрания администрацией района не мог быть расценен как сделка. Согласно статье 130 ГК РФ здание является недвижимостью, которая в установленном порядке подлежит государственной регистрации, после чего может быть признана объектом гражданских правоотношений. Здание в надлежащем порядке не было введено в эксплуатацию, поэтому государственная регистрация его не производилась. На момент возникновения правоотношений комитет по земельным ресурсам осуществлял регистрацию и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную с ними недвижимость, поэтому порядок перехода права собственности фирма по спорному зданию обязана была провести в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 11.12.93 N 2130.

Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Момент перехода права собственности по договору купли - продажи недвижимости также определен императивно (ст. 551 ГК РФ) и связан с моментом его государственной регистрации. В случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ). В соответствии с Законом о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (ст. 2).

Таким образом, возникновение (переход) права собственности на недвижимое имущество представляет собой сложный юридический состав, связанный, во-первых, с наличием одного из оснований приобретения права собственности, предусмотренных статьей 218 ГК РФ, и, во-вторых, - с его обязательной государственной регистрацией.

С учетом этих положений по некоторым делам возникал вопрос о соотношении исков о признании права собственности и о регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости по договору купли - продажи, о возможности удовлетворения иска о признании права собственности при отсутствии государственной регистрации права собственности.

Что касается исков о признании права собственности в силу приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), то пунктом 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8 арбитражным судам рекомендовано исходить из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности. Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением о признании права собственности в таких случаях вытекает из статей 11 и 12 ГК РФ, согласно которым защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права.

В отношении других случаев В. Чубаровым со ссылкой на статью 28 Закона о регистрации, которая предусматривает регистрацию прав на недвижимое имущество, установленных решением суда, и содержит указание на то, что момент возникновения права определяется решением суда, также высказано мнение о том, что при наличии спора о праве отсутствие государственной регистрации не может служить препятствием для его разрешения в суде < *>.

-------------------------------

< *> См.: Закон. 1999. N 5. С. 110.

По делу N 929/98 кассационная инстанция не согласилась с решением суда об отказе в иске о признании права собственности на здание, заявленном к ТОО, и в иске об обязании зарегистрировать право собственности на это здание, заявленном к муниципальному предприятию " Новороссийское бюро технической инвентаризации".

Муниципальное предприятие отказало истцу в регистрации права собственности на спорное здание, сославшись на то, что здание зарегистрировано за ТОО.

Из материалов дела видно, что истец приватизировал спорные помещения путем их выкупа на основании договора аренды с правом выкупа, заключенного с Фондом государственного имущества Краснодарского края, то есть способом, предусмотренным законодательством о приватизации (Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, Указ Президента Российской Федерации от 14.10.92 N 1230 " О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предприятий, сданного в аренду"). Законность договора аренды и дополнительного соглашения о праве выкупа проверены и подтверждены вступившим в законную силу решением арбитражного суда.

Продажа впоследствии Комитетом по управлению муниципальным имуществом города спорного имущества ТОО не соответствует законодательству, поскольку это имущество было незаконно передано в муниципальную собственность.

В связи с выкупом имущества истец приобрел право собственности на него и может требовать признания этого права в судебном порядке в силу статьи 12 ГК РФ.

Требование к Новороссийскому бюро технической инвентаризации подлежит удовлетворению в силу пунктов 12 и 15 Указа Президента Российской Федерации от 28.02.96 N 293 и пункта 5 статьи 2 Закона о регистрации, предусматривающих право обжалования в суд отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

По делам N 525/99, N 526/99 окружной суд оставил без изменения решение суда и постановление апелляционной инстанции, признавшие действительными договор купли - продажи торгового павильона и право собственности покупателя на него. Стороны выполнили свои обязательства по оплате имущества и его передаче, но ответчик уклонился от нотариального удостоверения договора, предусмотренного соглашением сторон. На основании статьи 165 ГК РФ сделка признана действительной. В решении суда отмечено, что требования о государственной регистрации перехода права собственности не заявлено. Однако, учитывая фактическое исполнение сделки, суд счел необходимым удовлетворить требование о признании права собственности, так как это будет являться основанием для устранения препятствий правовой регистрации и выдачи правоустанавливающих документов на объект недвижимости. Кассационная инстанция признала данный вывод правильным, сославшись на то, что уклонением от нотариального удостоверения договора ответчик нарушил право истца зарегистрировать в установленном законом порядке право собственности на приобретенное имущество.

По делу N 2884/99 за истцом признано право собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли - продажи у ответчика, при отсутствии регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю (истцу). Неосуществление регистрации было обосновано тем, что после исполнения сделки - оплаты и передачи имущества - на него наложен арест в порядке исполнительного производства, возбужденного в отношении продавца. Удовлетворяя исковые требования, суд указал, что наложением ареста нарушаются законные права и интересы истца как покупателя имущества. В решении содержится ссылка на то, что оно является основанием для регистрации права собственности в бюро технической инвентаризации.

По делу N 1420 удовлетворен иск о признании права собственности на недвижимое имущество, освобождении от ареста и исключении из описи указанного имущества, обязании бюро технической инвентаризации выдать правоустанавливающие документы о праве собственности. Исковые требования обоснованы тем, что судебным приставом - исполнителем по исполнительному производству, возбужденному на основании решения арбитражного суда, наложен арест на имущество, не принадлежащее должнику. Должник является учредителем истца, спорное имущество внесено им в уставный капитал общества (истца). После передачи имущества на основании акта приема - передачи основных средств и регистрации устава общества истец является его собственником.

Принятые судебные акты были обжалованы взыскателем, который ссылался на неправильное применение судом статей 131 и 223 ГК РФ, Закона о регистрации, полагая, что при отсутствии государственной регистрации перехода к истцу права собственности на арестованное недвижимое имущество у суда не было оснований для удовлетворения исковых требований о признании права собственности и освобождении имущества от ареста.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131, пунктом 2 статьи 223 ГК РФ при совершении сделок по отчуждению недвижимого имущества право собственности на недвижимое имущество возникает у приобретателя с момента его государственной регистрации, поэтому кассационная инстанция не согласилась с выводами суда о возникновении у истца права собственности на спорное имущество, однако отклонила доводы кассационной жалобы о неправомерном удовлетворении судом исковых требований в части освобождения недвижимого имущества от ареста и исключения его из акта описи и ареста, указав, что с момента внесения учредителем спорного недвижимого имущества в уставный капитал акционерного общества (передачи по акту) и государственной регистрации последнего как юридического лица общество (истец) является законным владельцем переданного ему имущества, а учредитель утрачивает права по распоряжению им (п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8).

Создание общества осуществлено в соответствии с законом, учредитель не оспаривает передачу истцу недвижимого имущества в качестве своего вклада в уставный капитал, спора в осуществлении действий по регистрации перехода права собственности между истцом и его учредителем не имеется, поэтому на данное имущество не может быть обращено взыскание по долгам учредителя.

Разъяснение о том, что в случае наложения ареста в порядке обеспечения иска или исполнения исполнительных документов на имущество его законный владелец вправе обратиться с иском об освобождении имущества от ареста, содержится в пункте 28 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8.

Вместе с тем о возможности обращения взыскания на недвижимое имущество, в частности по исполненному договору купли - продажи, существует и другое мнение: " положение ГК РФ о том, что исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не служит основанием для изменения отношений с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ), свидетельствует о том, что фактическая невозможность для продавца распорядиться переданным покупателю объектом недвижимости не может препятствовать обращению взыскания на указанное недвижимое имущество по требованиям кредиторов продавца. И напротив, до момента регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество кредиторы покупателя не вправе претендовать на удовлетворение их требований за счет этого имущества" < *>.

-------------------------------

< *> Витрянский В.В. Договор продажи недвижимости // Вестник ВАС РФ. 1999. N 9. С. 79 - 80.

Как мы видим по последнему приведенному делу, а также по делам N 348/98 и 2241 перед судами округа вставал вопрос об определении момента возникновения права собственности на недвижимое имущество при приватизации, создании, реорганизации юридического лица.

По делу N 348/98 окружной суд указал, что с момента регистрации акционерного общества оно приобретает право собственности на имущество, переданное в качестве вкладов его учредителями (статьи 48, 123 ГК РФ). Из материалов дела следует, что акционерное общество создано в процессе приватизации, зарегистрировано решением регистрационной палаты г. Ростова - на - Дону 30.06.93, согласно плану приватизации спорное недвижимое имущество включено в его уставный капитал. Правила о переходе права собственности на недвижимое имущество, установленные статьей 131 ГК РФ, не применяются к правоотношениям, возникшим до введения в действие Закона о регистрации (ст. 8 Федерального закона " О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

По делу N 1420 имущество было передано в уставный капитал в период действия Закона о регистрации, поэтому момент возникновения права собственности кассационная инстанция связала с государственной регистрацией.

По делу N 2241/99 заявитель кассационной жалобы (арендатор недвижимого имущества) ссылался на то, что у истца - АО " Проект-4" (арендодателя) не возникло права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество, так как АО не зарегистрировало право собственности на помещения. Данные доводы отклонены кассационной инстанцией по следующим основаниям.

Согласно регистрационному удостоверению МПТИ части спорного здания зарегистрированы за ООО " Проект-4" на праве частной собственности. Из устава АО " Проект-4" следует, что оно учреждено в результате реорганизации ООО " Проект-4" и является его полным правопреемником. Передаточным актом от 24.04.96 ООО " Проект-4" передало учрежденному АО " Проект-4" спорную часть здания. С момента государственной регистрации акционерного общества оно становится собственником имущества, включенного в его уставный капитал (п. 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 N 8). Поскольку при реорганизации юридического лица путем его преобразования происходит полное правопреемство, вновь созданное юридическое лицо становится обладателем всех вещных прав правопредшественника. Последующая государственная регистрация недвижимости за вновь учрежденным юридическим лицом является лишь доказательством существования права собственности.

Абзац второй пункта 1 статьи 2 Закона о регистрации содержит положение о том, что зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

До принятия Закона о регистрации подобная норма в законе отсутствовала и при разрешении споров, связанных с защитой права собственности, окружной суд исходил из того, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество при отсутствии правоустанавливающих документов, подтверждающих существование права собственности, не может рассматриваться в качестве доказательства права собственности и одним из условий удовлетворения виндикационного иска.

Так, по делу N 783/99 арбитражным судом был удовлетворен виндикационный иск фирмы к банку об истребовании здания и выселении из него ответчика. Удовлетворяя исковые требования, судебные инстанции исходили из того, что постановлением собрания учредителей банка принято решение о передаче истцу построенного здания в счет оплаты за выполненные подрядные работы, право собственности фирмы на спорное здание зарегистрировано в БТИ, выдано свидетельство о праве собственности.

Принятые судебные акты окружным судом отменены. При этом указано, что ГК РФ не предусмотрено возникновение права собственности на имущество на основании решения собрания учредителей. В материалах дела имеются сведения о том, что решением арбитражного суда по другому делу признаны недействительными решение собрания учредителей банка и распоряжение администрации района, на основании которых зарегистрировано право собственности на здание за истцом. Таким образом, выводы судебных инстанций о наличии у истца права собственности на здание банка в силу регистрации данного права в БТИ не соответствуют материалам дела.

Позиция кассационной инстанции по вопросу о возможности отказа в защите права собственности, которое основано на государственной регистрации, осуществленной в период действия Закона о регистрации, при отсутствии самого основания возникновения права собственности, предусмотренного статьей 218 ГК РФ, отражена по делу N 1349/98.

Судом отказано в иске о выселении, так как после отмены определения суда общей юрисдикции у истца отпало основание возникновения права собственности.

В соответствии со статьей 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом право собственности возникает на основе сложного юридического состава, включающего правопорождающие юридические факты (титулы собственности) и акт их государственной регистрации. Право собственности банка на здание возникло в момент регистрации в соответствии с определением суда от 12.06.96, поэтому после отмены данного юридического акта постановлением Президиума Ставропольского краевого суда от 13.01.97 отпало титульное основание права собственности банка. В связи с этим сохранение государственной регистрации несуществующего титула не может рассматриваться в качестве доказательства существования вещного права.