Часть 2 ст. 609 ГК РФ: Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с Федеральным законом N 302-ФЗ от 30.12.2012 (далее - Закон N 302-ФЗ) было отменено требование о госрегистрации сделок с недвижимым имуществом, перечисленных в части второй Гражданского кодекса РФ. Первоначально действие этого правила распространялось и на договоры аренды недвижимости, однако с 4 марта 2013 г. требование о госрегистрации в их отношении было установлено вновь (ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ).

Данные изменения коснулись следующих договоров:

- договор аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);

- договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ);

- договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Таким образом, перечисленные договоры, заключенные до 1 марта 2013 г. включительно, а также с 4 марта 2013 г., однозначно подлежат госрегистрации и признаются заключенными с момента такой регистрации. Это касается также договора аренды нежилых помещений, заключенного на срок не менее года, поскольку к нему применяются правила о регистрации договора аренды зданий и сооружений (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 " О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений").

Однако в отношении договоров аренды недвижимости, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., то есть в те дни, когда положения об отмене их госрегистрации еще не были исключены из Закона N 302-ФЗ, до недавнего времени сохранялась неопределенность. Она была устранена разъяснениями ВАС РФ.

2. ВАС РФ разъяснил, что договор аренды недвижимости на срок не менее года, заключенный 2 и 3 марта 2013 г., обязателен только для его сторон и не позволяет арендатору противопоставить свои права третьим лицам

Такое разъяснение следует из Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 (далее - Постановление N 98).

Примечательно, что в Постановлении N 98 упоминаются лишь договоры аренды недвижимости на срок не менее года. Договор аренды предприятия согласно ст. 658 ГК РФ подлежит госрегистрации независимо от срока, на который он заключен, то есть даже в том случае, если этот срок составляет менее года. Однако о таких договорах в Постановлении N 98 не говорится.

Таким образом, из смысла данного Постановления можно сделать вывод, что оно касается:

- заключенных на срок не менее года договоров аренды зданий и сооружений, а также нежилых помещений;

- заключенных на срок не менее года договоров аренды предприятия.

Согласно Постановлению N 98 в отношении договоров аренды недвижимости на срок не менее года, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. и незарегистрированных, следует применять разъяснения п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013). Из данного пункта следует, в частности, что между сторонами рассматриваемого договора аренды, не прошедшего госрегистрацию, существует обязательство, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, если:

- стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован;

- собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний;

- соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими.

В таком случае пользование имуществом не образует неосновательного обогащения, поскольку основано на указанном выше обязательстве.

Однако арендатор по такому договору не может противопоставить свои права третьим лицам. В частности, он не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок, права на сохранение договора аренды в силе и без изменения при смене арендодателя и др.

Таким образом, при соблюдении перечисленных условий незарегистрированный договор аренды недвижимости на срок год и более порождает между сторонами соответствующие обязательства, тогда как по общему правилу договор, подлежащий госрегистрации, считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Впоследствии ВАС РФ подтвердил вывод о том, что сторона договора не вправе ссылаться на его незаключенность только на том основании, что договор не прошел обязательной госрегистрации (п. 3 Информационного письма от 25.02.2014 N 165 " Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"). По смыслу данного Информационного письма этот вывод касается любых гражданско-правовых договоров, подлежащих госрегистрации.