Высотные Черемушки

Научно-технический и экономический прогресс Страны Советов привел к тому, что с 1968 года в Одессе строятся дома в 9 этажей и выше, а с 1975-го «хрущевки» и вовсе исключаются из строительных планов.

На Черемушках появление высоток было продиктовано не только открывшимися возможностями. Новый район был абсолютно «плоским», поэтому требовалось привнести в него ритм и рельефность, увенчав углы главных улиц «эффектными доминантами».

Первым таким «украшением» стал ансамбль 9-этажек на пересечении улиц Филатова и Космонавтов. Мой товарищ, живущий в одном из таких домов, рассказывал, что во время ремонта оказалось, что слой утепления в панели был сделан из… человеческих волос. Тогда я заявил, что быть такого не может, ведь это не только глупо, но и экономически нецелесообразно. Но, учитывая то, что мне стало известно о перебоях в поставке всевозможных материалов, теперь я могу поверить, что какой-нибудь добросовестный начальник попросил об услуге ближайший военкомат или сеть парикмахерских.

Но вернемся к черемушкинским небоскребам. В 70-е годы на Юго-Западный массив переезжают различные институты и ведомства, которым не хватало места в городе. В частности, в 1970-72 годах строится 11-этажное здание института «Укрколхозпроект» по улице Космонавтов, 36, а в 1973-75-м — института «Укрюжбиосинтез» на Космонавтов, 32.

Среди жилых домов в 1975 году были сданы дома на улице Рабина, 19 и Гайдара, 20, а в 1981 — поистине грандиозный по местным меркам ансамбль из трех 16-этажек на Варненской, 7.

Особенностью высотного строительства на Черемушках было то, что насосы подкачки воды были рассчитаны на 5-этажные дома, поэтому даже для ввода в эксплуатацию одного высотного дома их приходилось менять. Заблаговременно это делалось не всегда. Уже в 1988 году 9-этажный дом на Генерала Петрова 27/4 несколько месяцев получал воду только до 5 этажа, а благодарные жители писали жалобы во всевозможные инстанции и получали отписки, — не стоит забывать, что именно в 80-е годы приходит в жизнь нынешняя бюрократическая элита.

Окончательно район сформировался в конце 70-х годов. С той поры здесь строятся лишь единичные объекты. На сегодняшний день на «Черемушках» 90 % домов и 85 % жилфонда приходится на «хрущевки», благодаря чему более комфортные сегменты недвижимости стоят здесь дороже, чем в остальных спальниках. Так, цены на «чешки» и новые дома эконом-класса на Черемушках лишь немногим ниже, чем на Фонтане.

Население жилмассива выросло с 50 тысяч в начале 1965 года до 140 тысяч в 1980-х. Теперь, в силу сокращения населения и внутригородских миграций оно составляет 120 тысяч.

Возможности и перспективы «Хрущевграда»

Сегодня Черемушки является районом с высокой степенью износа жилого фонда и низким его качеством. На фоне успешного московского опыта по сносу «хрущевок», строительные компании и СМИ муссируют идею о необходимости реконструкции 5-этажек и в Одессе.

Между тем, следует отметить, что «хрущевки» разменяли 5-й десяток лет во вполне пригодном для проживания состоянии, — в особенности, если учесть, что строились эти дома некачественно, а обслуживались в течение последних 20 лет из рук вон плохо. То есть жилье не настолько бесперспективное, как это принято считать.

Для того, чтобы приостановить деформационные процессы в «хрущевках», достаточно укрепить их металлическим каркасом и усилить сверху армопоясом, а также отремонтировать крыши и изолировать подвалы. Сверху «зарешоченные» дома нужно утеплить и раскрашивать в разные цвета. Так делается в Прибалтике и странах Восточной Европы и стоит это в случае с 4-парадными домами в среднем 0, 3-0, 5 млн долл. Для сравнения, совокупная стоимость жилья в 80-квартирной «хрущевке» на Черемушках — 4 млн долл. Именно столько, в лучшем случае, придется заплатить инвестору за отселение.

Таким образом, подобная реконструкция позволит сравнительно недорого сохранить 20 % жилфонда Одессы на следующие 30 или 50 лет. Кроме того, есть крымский опыт, когда над «хрущевкой» делается каркас, на который «присаживается» еще 4-5 этажей, что позволяет оплатить реконструкцию дома снизу за счет экономии средств на земельном участке.

Однако подобный опыт не получил в Украине такой известности как московский, предусматривающий снос целых кварталов, застроенных «хрущевками». Следует отметить, что в российской столице в несколько раз выше цены на недвижимость, а на панельные 5-этажки перед началом программы приходилось всего 4 % жилфонда. Эти обстоятельства и обеспечили реконструкции коммерческий успех. В Киеве же подобный проект заморожен до 2013 года и неизвестно, к чему приведет впоследствии. Следует отметить, что он выгоден, прежде всего, строителям, получающим огромные заказы под предлогом «неразрешимой проблемы», а вот для общества и государства (в «хрущевках» живет 4 миллиона украинцев) его целесообразность сомнительна.

Помимо экономической эффективности сохранение 5-этажек имеет также социальную и градостоительную важность. Сторонники сноса говорят, что «хрущевки» — слишком тесное жилье. Однако следует учесть, что для многих оно привычно и эти люди чувствуют себя не настолько уверенно в материальном плане, чтобы покупать «качественное» жилье или недорогой, но такой рискованный «новострой».

Градостроительная ценность «хрущевской» застройки — в сочетании достаточно высокой ее плотности (270 чел/га внутри квартала) с наличием компактных дворов и озеленением. Новые кварталы (400-450 чел/га) такой возможности не предоставляют, ведь резко увеличивается удельный вес транспортных путей и разъездов. Такая среда не оставляет места для озеленения, игр детворы и отдыха взрослых.

Ныне существующая организация внутриквартального пространства на Черемушках может быть с небольшими затратами приведена в порядок в рамках программы реконструкции «хрущевок», что в комплексе превратило бы «Черемушки» в идеальный район для молодой семьи.

Следует отметить, что, Черемушки находятся значительно ближе от центра города, чем Таирова и поселок Котовского. Транспортное преимущество усиливается благодаря трассе Север-Юг, а также возможности сравнительно недорогой реконструкции с расширением части Адмиральского проспекта и улицы Краснова.

Вместе с тем, на Черемушках существует проблема в связи с низкой пропускной способностью улиц, которые занимают всего 3 % их территории, а также внутриквартальных проездов. Поэтому организация транспортной инфраструктуры остается важной проблемой.

В будущем Черемушки могли бы вырасти за счет высотной застройки на территории аэропорта. В ходе разработки генплана многие специалисты предлагали перенести «воздушные ворота» Одессы на территорию полей орошения. Таким образом, реконструкцию аэропорта можно было бы профинансировать за счет продажи земли, а новый район мог бы стать Черемушками ХХІ века — просторным, зеленым и недорогим. Однако теперь такой возможности, по видимому, не будет.