Определение корректирующих поправок

В зарубежной и отечественной оценочной практике выделяют девять основных элементов сравнения для оценки объектов недвижимости, по которым вносятся корректировки:

1. Переданные права собственности на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики.

7. Экономические характеристики.

Последовательность и расчёт корректировок:

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элементы сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке. Допустимы корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах.

Поправка на условия расчетов при приобретении недвижимости.

Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты. При приобретении подобранных аналогов, предполагается, что расчет покупателя с продавцом будет происходить за счет собственных средств. Поэтому данная корректировка равна 0% и в расчёты не вносилась.

Поправка на условия продажи (уторгование).

Данный элемент сравнения позволяет исключить объекты недвижимости из ряда сравнимых, либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости[10].

Для расчётов берётся цена предложения, поэтому в эту цену вводится корректировка на уторгование, во все аналоги вводится корректировка равная 20% со знаком минус (ниже максимального значения 15% с учётом низкой ликвидности (20%) (см. п. 7.2, таблицу 5 данного отчета).

Поправка на дату продажи.

Все объекты аналоги предлагались к продаже в сентябре-октябре 2014 года, даты предложений актуальны на дату оценки - 01.10.2014 г. Изменения уровня цен в этот период в аналитических изданиях не отмечено. Поэтому величина корректировки на дату продажи не вносилась.

Поправка на местоположение.

Поправки на местоположение необходимы в том случае, если объекты находятся в различных территориальных районах. Уровень цен на недвижимость в р.п. Марьяновка и п.Конезавод Марьяновского района примерно одинаков. Экономическое состояние района позволяет сделать вывод об одинаковом спросе на объекты, аналогичные оцениваемому, поэтому Оценщик принял решение не вводить корректировку на местоположение (равна 0%).