Особенности договора коммерческого найма жилых помещений.

Ком. наём и аренда жилья отличаются от соц. найма жилья:

1) Ком. наём и аренда носят срочный характер, а соц. наем – бессрочный Договор ком. найма жилья - на срок не превышающий 5 лет (может быть краткосрочным – до 1 года и долгосрочным). Договор найма жил.пом. жилищного фонда соц. использования – 1-10 лет;

2) размер недвижимости в жилищной сфере, включая жилые помещения, сдаваемые в ком. наём (аренду), не ограничивается и за это взимается плата, определённая в договоре аренды (договорная плата);

3) основанием для заселения жилья по договору соц. найма является решение органа МС на жилое помещение, а для вселения в жилое помещение, сдаваемого в ком. наем или аренду, будет договор ком/ого найма или аренды.

Ограничения прав нанимателя в доме личного (частного) собственника.

1) Собственник дома не обязан предоставлять нанимателю на время кап. ремонта другое помещение, однако суд должен проверять:

а) необходимость капитального ремонта дома;

б) реальную возможность приступить к нему;

в) время выполнения кап. ремонта.

2) Наниматель в доме собственника не вправе требовать передачи ему освободившегося смежного помещения;

3) Не вправе обжаловать отказ собственника в мене жилого помещения с другим нанимателем.

4) Не имеет права на возобновление договора найма жилого помещения по истечении срока договора:

а) когда он проживает в помещении по договору, заключённому на срок не свыше года с обязательством освободить помещение...;

б) когда судом будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника дома и членов его семьи.

Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме наряду с пользованием жилым помещением имеет право пользоваться общим имуществом собственников квартир в многоквартирном доме (общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры).

Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит гос. регистрации.

Нанимателем по договору является собственник жилого помещения или управомоченное им лицо.

Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, уже постоянно с ним проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется. Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные с ним права по пользованию жилым помещением. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия граждан, постоянно проживающих совместно с ним, которые нарушают условия договора найма жилого помещения. Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймодателя, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае такие граждане являются сонанимателями.

Наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, не позднее семи дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или любым гражданином, постоянно с ним проживающим.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Обязанности наймодателя:

1. Передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.

2. Осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение,

3. Предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг,

4. Капитальный ремонт является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения.

5. Обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.