Закона о ренте

Нью-Йорк — Лес Кац, 27-летний сту-
дент, актер и привратник, вместе с дву-
мя друзьями снимает небольшую квар-
тиру-студию в Вест-Сайде Манхэттена
за $ 1200. Двое из них спят в отдель-
ных спальнях, а третий — на матрасе в
гостиной.

На Парк-авеню Пол Хэберман, час-
тный инвестор, и его жена живут в
квартире с двумя спальнями, солярием
и двумя террасами. Квартира находит-
ся в элегантном здании на престижной
улице и стоит по крайней мере $ 5000 в
месяц, как утверждают специалисты по
недвижимости. В соответствии с кви-
танциями об арендной плате, пара пла-
тит около $350 (мистер Хэберман от-
казался обсуждать эту сумму).

Причина неравенства — регули-
рование ренты муниципалитетом Нью-
Йорка. Дефицит городского бюджета
составляет $ 2, 3 млрд — самый круп-
ный за последние 20 лет. В настоящее
время, по различным оценкам, доходы
городского бюджета, источником кото-
рых служат налоги на собственность,
составляют около $ 100 млн, так как
давление на ренту сдерживает приток
денежных средств и, следовательно, оце-
ночную стоимость сдающихся в аренду
зданий. Критики также утверждают, что
ограничения сдерживают строительство
новых жилых домов и заставляют вла-
дельцев — и косвенно налогоплатель-
щиков — субсидировать квартиросъем-
щиков, которым повезло получить
квартиру, уровень ренты на которую ре-
гулируется.

В таких квартирах живут люди, уро-
вень достатка которых, казалось бы, по-
зволяет им сполна оплачивать жилье —
актрисы Миа Фэрроу и Сисели Тисон;
лидер демократов в Сенате Мэнфред
Оренштейн.

Регулирование рейты в Нью-Йорке
начиналось как крайняя мера, предпри-
нятая в годы Второй мировой войны,
чтобы гарантировать жилье хорошо по-
лучавшим в военное время временным
работникам, которые не могли конкури-
ровать с местными жителями из-за ог-
раниченного числа квартир. После вой-
ны городские политики поддерживали
регулирование ренты, заявляя, что по-
ка уровень свободных квартир не до-
стигнет 5 %, существует крайняя необ-
ходимость в регулировании. Сейчас
этот уровень составляет 3, 4%...

Как квартиросъемщики находят
жилье? Некоторые наследуют его.
M. Фэрроу платит около $ 2900 в месяц
за квартиру из десяти комнат в Централ
Парк Вест — малую часть рыночной сто-
имости квартиры, в которой выросла
актриса. Квартира послужила декораци-
ей для одного из ее фильмов, «Ханна и
ее сестры». Ее мать, Маурин О'Салли-
вэн, тоже снимавшаяся в фильме Вуди
Алена, заключила первый договор
на аренду этой квартиры 40 лет назад.

Другие квартиросъемщики, живу-
щие в квартирах с регулируемым раз-
мером ренты, такие как бывший мэр
Нью-Йорка Дэвид Динкинс и окруж-
ной прокурор Манхэттена Роберт
Моргентау, были знакомы с владельцем,
в нх случае — с семьей Рудинов. «Ру-
динам нравится предоставлять квар-
тиры бывшим общественным деяте-
лям», — говорит Барбара Файф, замес-
титель мэра, которая отвечала за реа-
лизацию жилищной политики при
мэре Динкинсе, горячая сторонница
регулирования ренты...

Некоторые квартиросъемщики вно-
сят специальные платежи, известные
как «ключевые деньги». Собственники
домов предпочитают сдавать квартиры
в аренду богатым, будучи уверены,
что они будут вкладывать собственные
средства в поддержание квартиры
в хорошем состоянии. «Мы арендовали
недорогие квартиры для очень богатых
людей, — говорит Брайан Эдварде, бро-
кер Halstead Property Co., — для тех,
кого владельцы предпочитают видеть
живущими в своих домах».
Источник: -tThe Wall Street Journal*,
March 21, 1994, p. Al.

ухудшается. Со стороны спроса уменьшение платежей побуждает людей искать
собственное жилье (они не желают жить с родителями или делить квартиру с
друзьями) и стимулирует приток переселенцев. Следовательно, в долгосрочном
периоде и спрос и предложение более эластичны.

Положение на рынке жилья в долгосрочном периоде представлено графи-
ком (б) на рис. 6.3. Контроль за рентой приводит к снижению ее размера
до уровня ниже равновесного, объем предложения квартир значительно умень-
шается, а объем спроса на квартиры существенно растет. В результате возника-
ет крупный дефицит жилья.

В городах, в которых муниципалитеты осуществляют контроль за получае-
мой рентой, собственники жилья используют различные механизмы распреде-
ления квартир. Некоторые владельцы составляют списки очередников. Другие
отдают предпочтение съемщикам без детей. Существует дискриминация по цве-
ту кожи. Иногда квартиры распределяются среди тех, кто предлагает управ-
ляющим домами дополнительную плату («черным налом»). В этом случае взят-
ки поднимают общую стоимость квартиры к уровню равновесной цены.

■ О ____________________________________________ Часть 2. Спрос и предложение 1: как работает рынок

Вспомним один из Десяти принципов экономике (гл. 1): человек реагирует
на стимулы. На свободных рынках владельцы домов содержат здания в чистоте,
стремятся обеспечить их безопасность, так как на пользующиеся спросом квар-
тиры можно установить более высокие цены. Напротив, когда контроль за
рентой приводит к дефициту и спискам очередников, у владельцев исчезают
стимулы заботиться о квартиросъемщиках. Почему владелец должен тратить свои
деньги, чтобы поддерживать в хорошем состоянии собственность, если люди жаж-
дут получить ее такой, какая она есть? В итоге арендаторы экономят деньги, но
живут в жилье худшего качества.

Политики частенько реагируют на установление контроля за уровнем ренты
введением дополнительного регулирования. Например, существуют предписа-
ния, провозглашающие расовую дискриминацию при найме жилья незаконной,
и требуют, чтобы владельцы предоставляли квартиросъемщикам минимальные
условия проживания. Однако исполнение этих законов не поддается регули-
рованию и контролю. Напротив, когда контроль за уровнем ренты снимается и
рынок жилья регулируется силами конкуренции, необходимость в подобных
законах исчезает.

Влияние нижнего предела цены >

⇐ Предыдущая58596061626364656667Следующая ⇒