Сравнительный подход к определению максимальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заключение об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

Заказчик: Алексей

Объект оценки: 1комн. квартира, адрес: г.Екатеринбург, ул. Токарей, д60/1

Цель оценки: определение обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости, в качестве независимого оценочного суждения о наиболее вероятной максимальной рыночной стоимости^*, представляющего чистую денежную сумму, которую можно получить при его возможной реализации на открытом рынке. Консультирование Заказчика относительно обоснованной рыночной стоимости объекта оценки.

Используемый подход: сравнительный подход оценки жилой недвижимости.

Характеристика объекта оценки:

^* В соответствии с определением Федерального закона «Об оценочной деятельности» (№ 135-ФЗ от 29 июля 1998г.) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Сравнительный подход к определению максимальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Определение максимальной рыночной стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих, как на рынок в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.

В основе подхода лежит предпосылка о том, что уже совершившееся сделки являются результатами суждений покупателей и продавцов относительно стоимости объектов и несут в себе информацию, указывающую на рыночную стоимость. Кроме того, продавцы и покупатели на рынке ориентируются при принятии решений на результаты последних сделок со схожими объектами. В этом проявляется принцип замещения, в соответствии с которым покупатель не заплатит за предложенный на рынке объект недвижимости цену превышающую затраты по приобретению объекта с одинаковой полезностью.

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Риэлтором были предприняты следующие шаги:

1. Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2. Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3. Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4. Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5. Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

На этапе сбора информации Риэлтору не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов.

Причиной послужила распространенная в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где храниться документально подтвержденная информация об условиях сделок по продаже объектов жилой недвижимости.

При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Риэлтор использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников. Такой подход, по мнению Риэлтора, оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе риэлторы большинства стран мира, Риэлтор справедливо сделал вывод, что данные публичных оферт наиболее близки к ценам реальных сделок купли – продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки.

Таким образом, Риэлтором в процессе расчетов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (Ст.435 и 437). Следовательно, Риэлтор гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагал, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Риэлтором и сведены в расчетную таблицу, которая приведена ниже.

Напервом этапе расчета рыночной стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом к заявленным продавцами стоимостям продажи применяется поправка (скидка) на уторговывание и оплату риэлторских услуг. Рынок жилой недвижимости имеет ряд специфических черт, одной из которых является возможность переговоров покупателя и продавца на предмет снижения стоимости купли-продажи, причем данные переговоры в подавляющем большинстве случаев приводят к положительному результату для покупателя. Стандартные скидки подтвержденные данными полученными в ходе аналитики сделок рынка недвижимости г. Екатеринбурга, составляют от 0% до 15% в зависимости от коньюктуры рынка в целом и отдельного его сегмента, к которому относиться оцениваемый объект.

Реальные сделки по купле - продаже объектов жилой недвижимости несколько отличаются от цен предложения, т.к., цена оферты, как правило, изначально несколько завышена на т.н. «торг» и комиссионные расходы специалистам риелторских услуг.