Методы определения стоимости (цены) компании

Важнейшие проблемы, решаемые профессиональными оценщиками, связаны с определением реальной стоимости имущества, которая имеет принципиальное значение для покупателя и продавца при:

♦ установлении обоснованной цены сделки;

♦ принятии решения о предоставлении ипотечного кредита;

♦ возмещении ущерба страховщиком страхователю имущества;

♦ налогообложении сделок с недвижимостью;

♦ поглощении одной компанией другой фирмы,

♦ лизинге имущества и выкупа его по остаточной стоимости лизингополуча­телем и др.

Таким образом, на практике часто возникает необходимость в оценке активов предприятий (корпораций), осуществляющих различные коммерческие сделки с движимым и недвижимым имуществом.

Оценка стоимости любой фирмы (объекта) — это определение ее стоимости в денежном выражении с учетом потенциального и реального дохода, приносимого ею в каждый данный момент времени

Объектом оценки является движимое и недвижимое имущество в сово­купности с правами, которыми наделен его владелец. Объектами оценки могут быть также отдельные предприятия (фирмы), банки, их активы и др. Субъектами оценки выступают профессиональные оценщики (компании), обладающие прак­тическими навыками и знаниями и располагающие лицензией на право осуще­ствления оценочной деятельности.

Процесс оценки стоимости имущества предприятия (корпорации) имеет мно­госторонний характер. Такая оценка не ограничивается учетом только одних затрат на создание или приобретение объекта. В процессе обязательно учитыва­ется совокупность рыночных факторов, таких как факторы времени и риска, ры­ночной конъюнктуры, уровня конкуренции, особенностей оцениваемого объе­кта и т д.

Оценка предприятия — производится в денежном выражении, которое явля­ется вероятной продажной ценой предприятия и должно отражать оба свойства предприятия как товара: полезность для покупателя и затраты, необходимые для получения этих полезных свойств. Представление о полезности зависит от конкретных запросов покупателей. Поэтому оценщикам приходится определять различные виды стоимости предприятия (рыночную, инвестиционную и ликви­дационную)

Основные факторы, влияющие на оценку, — время и риск.

Подходы и методы, используемые оценщиком, определяются исходя из осо­бенностей процесса оценки, экономических условий конкретного объекта, а так­же из целей и принципов оценки.

Принципы оценки имущества (активов) — взаимообусловленная система важ­нейших правил опенки, связанная с учетом остаточной продуктивности, измене­ния потока доходов от объектов недвижимости, соотношения спроса и предложе­ния и уровня конкуренции на товарном и финансовом рынках, представлений о полезности, замещении и ожидаемых доходах.

Принцип полезности — чем больше корпорация способна удовлетворить по­требность собственника, тем выше ее стоимость (цена). Полезность доходной недвижимости выражается в ее способности прино­сить инвестору относительно стабильный поток доходов в течение длительного срока. Например, в форме арендной платы.

Принцип ожидания (предвидения) заключается в определении текущей величины дохода, который можно получить в обозримом будущем от владения компанией (объектом не­движимости).

Принцип замещения — принцип, по которому максимальную стоимость кор­порации определяют наименьшей ценой, по которой может быть приобретен дру­гой объект с аналогичной полезностью.

Принцип вклада состоит в том, что доходность любой экономической деятель- кости определяют четырьмя факторами производства: землей, рабочей силой, капиталом и управлением. Принцип означает, что включение дополнительного актива в имущество корпорации экономиче­ски выгодно для нее, если прирост стоимости выше затрат на приобретение дан­ного актива

Принцип остаточной продуктивности. Остаточная продуктивность может быть результатом того, что земля дает возможность владельцу извлекать максималь­ный доход или до предела минимизировать издержки по обработке земельного участка, если остаточную продуктивность устанавливают на базе чистого дохода, после того как оплачены расходы на рабочую силу, эксплуатацию основного и оборотного капитала. С данной точки зрения устаревшая техника потребует пол­ной замены, демонтажа и оплаты новой техники, что следует учитывать при оценке стоимости компании.

Принцип сбалансированности (пропорциональности) - максимальный доход компании можно получить при соблюдении минимальных величин факторов производства (рабочей силы, капитала и др.).

Принцип соответствия — компании, не соответствующие требованиям рынка по фондооснащенности производства, технологии, менеджменту, уровню доход­ности активов и собственного капитала, скорее всего, будут оценены ниже сред­него уровня.

Принцип спроса и предложения характеризует влияние на стоимость объекта изменений рыночной конъюнктуры, так как на рынке любые оцениваемые акти­ны практически не имеют равновесного спроса и предложения: образуется рынок продавцов или рынок покупателей. Принцип спроса и предложения тесно связан с принципом конкуренции.

Принцип конкуренции — усиление конкуренции среди изготовителей товара неизбежно приводи к падению средней ставки доходности на вложенный капи­тал.

Процесс оценки стоимости имущества корпорации включает восемь главных этапов:

1. Определение цели и задач оценки.

2. Составление плана оценки.

3. Сбор, проверку и анализ информации.

4. Выбор обоснованных подходов и методов оценки.

5. Расчет стоимости оцениваемого объекта на базе выбранного подхода

6. Согласование результатов с заказчиком и подготовку итогового заключения.

7. Составление окончательного отчета о результатах оценки.

8. Представление и защита отчета перед заказчиком (государственным орга­ном, предприятием, банком, страховщиком и пр.).

Оценку стоимости имущества корпорации осуществляют на основе трех под­ходов: доходного, затратного и рыночного (сравнительного). Каждому подходу соответствуют присущие ему методы.

При оценке с позиции доходного подхода определяющим фактором является доход, влияющий на величину стоимости объекта. Чем больше доход, приноси­мый объектом оценки, тем выше величина его рыночной стоимости (при прочих равных условиях). При этом значение имеют продолжительность получения до­хода и уровень риска, сопровождающего данный процесс.

Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут е результате использования имущества и возможностей даль­нейшей его продажи. При этом исходят из оценочного принципа ожидания. До­ходный подход является наиболее предпочтительным с точки зрения достиже­ния главной цели предпринимательской деятельности.

Метод капитализации – стоимость объекта оценки равна:

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании этих потоков от данного предприятия (объекта недвижимости). Будущие денеж­ные потоки пересчитывают по дисконтной ставке в настоящую стоимость. Дис­контная ставка должна соответствовать норме доходности, которая требуется инвестору.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального на­значения, нового строительства, для определения наилучшего варианта исполь­зования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация включает данные о ценах на земельные участки, данные об уровне оплаты труда в строительстве, стоимости машин и оборудования, и др. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исто­рической ценностью, и объектов с большим процентом физического износа. Затрат­ный подход основан на принципах замещения, наиболее эффективного использо­вания, сбалансированности и экономического разделения.

Рыночная стоимость объекта методом чистых активов рассчитывают по формуле: ЧА=А-О, где ЧА – чистые активы, А – рыноч.стоимость активов, О – обязательства п/п (текущие и долгосрочные)

Ликвидационная стоимость компании представляет собой разницу между сум­марной стоимостью всех активов и затратами на ее ликвидацию.

Рыночный (сравнительный) подход предпочтительнее в случаях существо­вания рынка сопоставимых объектов. Точность оценки зависит от качества собранных данных о недавних продажах аналогичных объектов. Эти данные вклю­чают:

♦ физические характеристики;

♦ время и условия продажи;

♦ месторасположение;

♦ условия финансирования сделки.

Эффективность такого подхода снижается при незначительном количестве сделок, а также если моменты их совершения и оценки разделяет продол­жительный период или если рынок недвижимости находится в нестабильном состоянии. Быстрые изменения на рынке приводят к искажению рыночной сто­имости объектов.

Рыночный подход основан на применении принципа замещения.

Для сравнения выбирают объекты-аналоги. Между оцениваемым объектом и аналогом существуют различия. Поэтому необходимо проводить соответствую­щую корректировку основных параметров объектов оценки. Поправки вносятся по принципу вклада.

Метод рынка капитала основан на рыночных ценах акций аналогичных ком­паний. Инвестор действует по принципу замещения (альтернативных инвести­ций). Поэтому может вложить денежные средства в эти компании либо в оценивае­мую компанию. В результате данные о компании, чьи акции находятся в свободной продаже, при использовании соответствующих корректировок должны служить ориентиром для определения стоимости оцениваемой компании.

Метод сделок основан на анализе цен приобретения контрольных пакетов ак­ций идентичных компаний. Его применение требует обширной открытой инфор­мации, формируемой на фондовом рынке.

Метод отраслевых коэффициентов позволяет установить примерную стоимость компании по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. (1, с212-219)