Право собственности на землю. Понятие права собственности на землю.

Понятие права собственности на землю.

Право собственности – 1) институт земельного права, т. е. совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по владению, пользованию, распоряжению земельными участками (объективно); 2) это совокупность правомочий собственника земельного участка по владению, пользованию и распоряжению землей (субъективно).

До 1990 года была исключительно государственная собственность на землю и характеризовалась тем, что собственником являлось исключительно государство, и она не может передаваться кому-либо иному в собственность. Земля исключается из гражданского оборота, а значит, не имеет стоимости, только денежную оценку. В Конституции 1978 года было сказано, что земля – это достояние народа (ст. 11). Институт права собственности имеет важное значение для построения всей системы земельного права и на содержание других институтов.

Формы, объекты и субъекты права собственности.

Ст. 9 Конституции РФ (ч. 2) закреплено многообразие форм собственности на земельные участки (частная, государственная, муниципальная и иные). Эта статья развивается в главе 3 ЗК. С учетом п. 3 ст. 3 в регулировании имущественных отношений принимает также участие гражданское законодательство – ГК РФ (право собственности и иные вещные права на землю).

Объектом права собственности может быть земельный участок. Можно говорить о праве собственности на земельною долю (существует в гражданском обороте без выдела в натуре), однако вопрос пока является спорным.

Субъекты права собственности – РФ, субъекты РФ, муниципальные образования, физические и юридические лица.

Частная собственность на землю.

Ст. 15 ЗК. В п. 1 дается понятие частной собственности. Субъектами являются физические и юридические лица. Примерное правило содержится в ст. 213 ГК РФ. Ст. 36 Конституции – собственник должен владеть пользоваться и распоряжаться землей таким образом, чтобы это не противоречило интересам общества и не причиняло вреда состоянию окружающей среды. Чтобы учесть общественные интересы не все земли должны находиться в различных формах собственности и прежде всего частной. Об этом говорится в п. 2 ст. 15 ЗК. Это же вытекает из анализа ст. 9 Конституции РФ.

Ст. 27 ЗК РФ: в частной собственности не могут находиться участки, изъятые из гражданского оборота. Перечень таких земель дается в п. 4 ст. 27. Решение об изъятии земель из гражданского оборота решается на федеральном уровне (п. 2 ст. 15 ЗК). Ограниченные в обороте земельные участки по общему правилу также не могут находиться в частной собственности за исключением установленным ФЗ (ч. 2 п. 2 ст. 27). Перечень таких земель – п. 5 ст. 27.

Права иностранных граждан и лиц без гражданства, прав иностранных юридических лиц на земельные участки в РФ.

Общее правилу – п. 3 ст. 15, согласно которому эти субъекты могут иметь в частной собственности земельные участки при некотором ограничении, которое может быть установлено только на ФЗ (приграничные территории и земельные участки под некоторыми зданиями (п. 5 ст. 35 и 36), сельскохозяйственные угодья (ст.1 закона) т. д.). Указ Президента РФ от 9 января 2011 года №26. Разновидности частной собственности: общая собственность (долевая и совместная), индивидуальная собственность.

Государственная собственность.

Ст. 16, 17, 18. Государственная собственность может быть собственностью РФ и субъектов РФ. Понятие же государственной собственности дается в п. 1 ст. 16. Федеральная собственность и собственность субъектов РФ возникают в результате: 1) при разграничении государственной собственности (ст. 17 и 18, п. 3 ст. 15; ст. 3.1 – закон о введение в действие), отнесение земель к федеральной или региональной собственности зависит от того, что находится на этой земле; 2) собственность РФ возникает в соответствии с гражданским законодательством; 3) если такие земли признаны ФЗ собственностью РФ или субъектов РФ. Собственность субъектов РФ может возникнуть, когда земля безвозмездно передается из федеральной собственности в собственность субъектов.

Несмотря на то, что государственная собственность делится на собственность РФ и субъектов РФ, Конституция РФ ст. 72 относит вопросы владения, пользования и распоряжения землей к совместному ведению. В науке земельного права идет дискуссия что делить: собственность или полномочия по ее управлению.

Муниципальная собственность.

Ст. 19 ЗК. Данная статья не содержит определения муниципальной собственности, в ней лишь перечислены основания возникновения муниципальной собственности. РФ и субъекты РФ могут передавать земли на основании закона, муниципальные образования могут приобретать землю по основаниям, установленным в гражданском законодательстве, а также безвозмездно от федеральных органов. См. п. 1.1 ст. 19. Земельные участки от которых собственник отказался, могут переходить в муниципальную собственность.

Муниципальная собственность может находиться за границами муниципальных образований. Сами муниципальные образования могут передавать друг другу земельные участки. Ст. 215 ГК РФ, согласно которой муниципальной собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также иным муниципальным образованиям.

Основания возникновения права частной собственности.

Глава 5 ЗК – «Возникновение прав на землю». Статья 25 является общей для возникновения права собственности. В п. 1 ст. 25 идет отсылка к гражданскому законодательству. В ГК нужно смотреть ст. 8 – «основания возникновения гражданских прав и обязанностей». Право частной собственности может возникать: 1) из сделок с земельными участками; 2) на основании акта уполномоченных органов (ОГВ, ОГВ субъектов, ОМС); 3) из актов нормативного характера (ст. 16 ЖК); 4) судебное решение (регистрация права собственности); 5) приватизация земельных участков. Право собственности на землю происходит с момента регистрации данной сделки.

Основания прекращения – глав 7 ЗК, ст. 44.

Приватизация земли как основание возникновения права частной собственности.

Приватизация земельного участка – это переход земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность физических или юридических лиц, т. е. одно из оснований возникновения частной собственности на землю. Условия приватизации:

· не все замели можно приватизировать;

· земли приватизируют за плату либо бесплатно;

· в случае платной приватизации оформляется договор купли-продажи земельного участка;

Виды приватизации:

1) Приватизации в сфере сельскохозяйственного производства;

2) Приватизация земли при приватизации промышленных зданий и объектов;

3) Приватизация земель предоставленных гражданам (сады, дачи, огороды, жилищное и гаражное строительство).

Для регулирования отношений по приватизации используется как гражданское, так и земельное законодательство (ЗК, Закон «О введение в действие ЗК», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (ст. 28), «Об обороте земель сельхоз назначения»). Согласно п. 4 ст. 28 ЗК РФ не допускается отказ в предоставлении земельных участков в собственность, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Если гражданин или юридическое лицо обратились с заявлением о приватизации земельного участка, то отказ может лишь быть в 3 случаях:

· если земельный участок изъят из гражданского оборота (перечень изъятых земель содержится в п. 4 ст. 28);

· если ФЗ установлен запрет на приватизацию земельных участков (например, п. 8 ст. 27);

· если земля зарезервирована для государственных или муниципальных нужд, так как резервирование может происходить на разных уровнях.

Земли, находящиеся в ограниченном обороте не могут быть приватизированы, за исключением случаев, установленных ФЗ (последний абзац п. 4 ст. 28). Ст. 36 регулирует приватизацию земельных участков под объектами (зданиями, строениями, сооружениями). В п. 1 данной статьи сказано, что собственники строений зданий сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков.

Общее правило в отношении вопроса платности и бесплатности приватизации земли закреплено в п. 2 ст. 28 ЗК, который гласит, что «предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату». Бесплатно могут приватизировать землю:

· граждане, имеющие 3-х и более детей для индивидуального жилищного строительства (ч. 2 п. 2 ст. 28);

· религиозным организациям, собственникам строений, зданий, сооружений религиозного или благотворительного характера (ч. 3 п. 1 ст. 36);

· общероссийские организации инвалидов (землю под зданиями – п. 2 ст. 3 №137-ФЗ Закона «О введение в действие ЗК РФ»);

· Под многоэтажными жилыми домами в общедолевую собственность (ст. 16 ЖК РФ);

· Граждане, у которых есть документы о праве пожизненно наследуемого владения либо постоянного бессрочного пользования (если эти документы получены до вступления в силу ЗК, в случае если нет документов, на сегодняшний день существует упрощенный порядок приватизации таких земельных участков с 2006 года (см. п. 9.1 ст. 3 №137-ФЗ);

· Под жилым домом, который был приобретен до введения в действие закона СССР «О собственности в СССР» (п. 4 ст. 3 №137-ФЗ);

· Садовые товарищества (ФЗ «О садоводческих, дачных… участках» 1998 года ст. 28).

Все остальные категории граждан приватизирую землю за плату. Это касается иностранных граждан и юридических лиц (в частности см. п. 5 ст. 28 ЗК). В случае платной приватизации размер платы определяется согласно ст. 2 №137-ФЗ (цены до 1 июля 2012 года). Так же плата определяется согласно п. 1.1 ст. 36 ЗК (земельные участки, на которых есть здания, строения, сооружения). Порядок определения платы или выкупной цены определяется собственниками (РФ, субъекты РФ, муниципальные образования).

П. 1.2 ст. 36 ЗК говорит о предельном размере выкупной цены земель под зданиями, строениями, сооружениями. Такая цена не может превышать рыночную. Особенности приватизации земель сельхоз назначения содержатся в специальном законе «Об обороте земель сельхоз назначения». Сроки приватизации: не установлены для граждан (исключения – те, кто занимается предпринимательской деятельностью), для садоводческих товариществ, гаражных кооперативов. Что касается юридических лиц см. п. 2 ст. 3 №137-ФЗ (1 июля 2012 и 1 января 2015 года – дорога, ж/д полотно). Общий порядок приватизации земли под зданиями сооружениями – ст. 36. Решение принимают органы общей компетенции, а процессуальные вопросы исполняют органы специальной компетенции.

Содержание права собственности на землю.

Содержание права собственности – это правомочия по владению, пользованию и распоряжению. Публичные субъекты права собственности реализуют все эти правомочия через управление. Все правомочия реализуется через совокупность прав и обязанностей. Группы прав:

1. Относительно распоряжения земельным участком. Такие права закреплены в ст. 260 ГК РФ, которая разрешает собственнику совершать сделки (менять, дарить, продавать земельные участки), дает право отказаться от земельного участка в установленном законе порядке, передать участки или права на него.

2. Относительно владения и пользования землей. Смотри ст. 40 ЗК РФ (права собственника земельного участка по использованию земли), ст. 42 закрепляет обязанности собственника земельных участков. Ст. 40 и 42 распространяются так же и на пользователя земли, который не является собственником и пользуется землей на другом праве.

Ограничение прав собственников, их правовая и социальная основа.

Социальная основа ограничений: 1) земля является объектом природы, выполняющим жизнеобеспечивающую функцию; 2) все земельные участки не зависимо от их принадлежности в совокупности составляют земельный фонд. Ограничения касаются не хозяйственной деятельности, а целевого использования, правил пользования и ограничения связанные с выкупом для государственных и муниципальных нужд.

Правовая основа ограничений – ст. 36 Конституции РФ, ст. 129 ГК РФ. Ограничения прав собственников должны обеспечить рациональное использование и охрану земель. Они устанавливаются нормативно-правовым актами исполнительных органов власти, либо решением суда. Основания для ограничений могут быть установлены только на федеральном (см. ст. 55 Конституции). Ограничения устанавливаются согласно ст. 56 ЗК РФ (п. 3) актами исполнительных органов государственной власти, актами ОМС, либо судом. Ограничения могут быть срочными и бессрочными, подлежат государственной регистрации, способы ограничений прав: сервитут зонирование территории, установление сроков начала и завершения застройки, установление различных зон и ряд других способов. П. 1 ст. 56 – ограничение в связи с резервированием земель для государственных и муниципальных нужд.

Сделки с земельными участками.

С переходом к многообразию форм собственности земля стала объектом гражданского оборота. Оборотоспособность в соответствии с Гражданским кодексом – это возможность свободно распоряжаться объектами гражданских прав и обязанностей. Понятие оборотоспособности применимо и к земле см. п. 1 ст. 43 ЗК РФ. Оборотоспособность земельного участка – это способность его собственника свободно определять юридическую судьбу земельного участка в пределах, установленных законом. Правовой формой оборота гражданских прав являются сделки. Руководствуясь ст. 153 ГК можно говорить о сделках с участками – действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение земельных прав и обязанностей. Виды сделок установлены в ГК ст. 260.

ГП дает понятие сделки, ее виды, формы, условия их недействительности. Земельное право указывает на условия совершения сделок, условия их ограничения, юридическое оформление. ГЗ выступает как общее законодательство, а ЗЗ нормами специального законодательства. Не все участки участвуют в обороте и могут являться объектами сделок. Не являются объектами сделок участки, изъятые из гражданского оборота (п. 4 ст. 27).

Общие условия совершения сделок.

· земельный участок не должен быть изъят из оборота;

· он должен пройти кадастровый учет;

· сохраняется целевое назначение (категория земель);

· сохраняется установленный режим использования;

· отсутствие спора по поводу границ и принадлежности земельного участка;

· не допускается нарушение требований санитарных, экологических, противопожарных и иных требований;

· в ряде случаев требуется сохранение минимальных границ земельных участков для данного целевого использования;

· особые требования предъявляются к обороту земель сельскохозяйственного назначения; см. Закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»;

· соблюдение принципа единства земли и объекта недвижимости на ней;

· письменное оформление за исключением некоторых случаев; указание идентифицирующих признаков земельного участка (кадастровый номер, площадь, целевое назначение, цель использования, наличие объектов недвижимости), а также его признаки (например, залог участка, требования залогодержателя по задолженности), прилагаются соответствующие документы (паспорт, подтверждающие права на земельный участок, сводные ведомости оценки строений);

· особенности отдельных видов сделок:

· купля-продажа (ст. 37) (применяются правила о продаже объектов недвижимости – оформляется письменно, переход права собственности подлежит государственной регистрации, цена, если в рассрочку или кредит – участок находится у продавца в залоге); если муниципальные или государственные земли купля-продажа осуществляется с торгов, основанием для заключения сделки является протокол о результатах торгов (ст. 30 ЗК).

· Ипотека земельных участков – регулируется ФЗ от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Предмет ипотеки – земельный участок, не изъятый и неограниченный в обороте, можно заложить арендные права (арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды с согласия собственника земли). Если собственность общедолевая или совместная и один из участников хочет заложить свою долю, она должна быть выделена в натуре. Нельзя заложить части земельного участка, площадь которых меньше минимального размера. По общему правилу нельзя заложить государственные или муниципальные земли, исключения п.1 ст. 62.1 Закона «Об ипотеке» (предоставленные для жилищного строительства и для комплексного освоения территории в целях комплексного строительства), их можно заложить, чтобы получить благоустройство этих земель. Ипотека земли, на которой есть здание, строение сооружение. По общему правилу право залога распространяется и на здание, если иное не установлено договором. На землях сельхоз назначения нельзя заложить землю без залога объекта недвижимости. В случае обращения взыскания на земельный участок, они выставляются на торги (на землях сельхоз назначения только после уборки урожая). См. главу 11 Закона «Об ипотеке».

· Дарение (даритель безвозмездно передает или обязуется передать в собственность другой стороны – одаряемому земельный участок, договор заключается письменно подлежит государственной регистрации, отказ регистрируется письменно – 572 ГК РФ).

· Мена (каждая из сторон передает в собственность другой стороны один товар в обмен на другой, здесь применяются положения о купле-продаже, в соответствии со ст. 567 ГК РФ), каждая из сторон признается продавцом. Ст. 37 – ЗК. Отсутствуют условия о цене обмениваемых участков (предполагается, что они равноценны).

· Договор ренты, одна из сторон получатель ренты, передает другой стороне плательщику ренты в собственность земельный участок, плательщик ренты обязуется в обмен на полученные земельный участок, выплачивать получателю ренту, в виде определенной денежной суммы, либо представления средств на содержание получателя ренты в какой-либо форме. ГК – 583, 585, 588, 596.

Ипотека, залог на земельные участки

По дорогу залога недвижимого имущества одна сторона (залогодержатель) являющаяся кредитором по обязательству обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями предусмотренными федеральными законами.

Недвижимое имущество, на которое установлена ипотека остается у залогодателя в его владении и пользовании. Ипотека может быть установлена в обеспечении обязательств по кредитным договорам, по договорам-займа и по иным обязательствам, если иное не предусмотрено федеральным законом

Существенные условия:

1. Предмет

2. его оценка

3. Существо, размер и срок основного обязательства обеспечиваемого ипотекой

Форма. Простая письменная с необходимостью государственной регистрации самого договора. Эта форма получила своё закрепление с декабря 2004 года. До требования нотариального удостоверения.

Отсутствие государственной регистрации влечет недействительность договора. Он считается ничтожным и вступает в силу только с момента его регистрации.

Ипотека:

1. это договор

2. способ обеспечения исполнения обязательств

3. Вид обременения имущества

Глава 11 закона об ипотеке закрепляет особенности залога земельных участков. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте на основании федеральных законов.

Существует возможность передать в залог арендные права на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. Не подлежат ипотеке земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Правила ипотеки земельных участков на которых расположены здания и сооружения принадлежащие залогодателю:

1. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или строящиеся на земельном участке здания и сооружения, если в договоре не предусмотрено иное.

2. При ипотеке земель сельхоз назначения ипотека земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости

3. На земельном участке заложенном по договору об ипотеке залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном законом порядке возводить здания и сооружения если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Также если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.

4. Цена, то есть залоговая стоимость земельного участка определяется по соглашению залогодателя залогодержателю