Формирование и развитие жилищного рынка в городах страны

Параметры рынка жилья: цена, спрос, предложение.

Цена устанавливается через спрос и предложение. Субъектами рынка являются домашние хозяйства, организации бизнеса и государство (город). Объектом служит жилищный фонд.

Рынок жилья делится на первичный (новое жилищное строительство) и вторичный. На этом рынке действуют строители, продавцы, посредники, покупатели и т. п.

Особенности рынка жилья.

1. Операции купли-продажи жилья осуществляются по документально установленной юридической схеме с заранее установленными условиями по стоимости сделки и регистрируются в государственных органах.

2. Жилье относится к категории недвижимости и охраняется правом частной собственности граждан (Конституция).

3. Собственник жилья имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться жилыми помещениями в соответствии с установленным законодательством.

4. Рынок жилья имеет ярко выраженную социальную направленность и регулируется государством и местными органами власти.

5. Величина спроса на жилье во многом определяется его местонахождением, качеством жилья, состоянием городской инфраструктуры.

6. Вложение капитала в недвижимость (жилье) связано с тремя видами затрат: эксплуатационные расходы, налог на недвижимость, налоги и сборы на сделки с недвижимостью.

Нормативно-правовая основа жилищного рынка: Конституция, Гражданский кодекс, законы РФ «О приватизации жилья», «Об ипотеке» и др.

Рынок жилья служит основным средством решения жилищной проблемы, стимулирует население на накопление средств, что усиливает мотивацию труда, способствует рациональному использованию жилищного фонда, позволяет ликвидировать убыточность ЖЭО.

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость об-

ладает особенностями товара, который продается и покупается, т. е. обращается на рынке.

Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в статье 1 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.

Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Начало его развития можно датировать серединой 1991 г., когда вместе с процессом приватизации в Санкт-Петербурге появились первые легальные сделки по продаже квартир. В других городах старт рынка жилья произошел вместе с общим началом либерализации экономики (1992 г.). За прошедшие 10 лет он проделал беспрецедентно большой путь становления и развития.

Материальная база рынка жилья создана бесплатной приватизацией жилья, ранее предоставленного гражданам на правах пожизненного наследуемого владения. Уже к концу 1992 г. в среднем по России около 15% жилья перешло в частную собственность граждан. Пик темпов приватизации пришелся на 1993 г., а затем они сохранялись на уровне 3-5% в год.

Одновременно, несмотря на существующие экономические трудности, продолжается строительство нового жилья как за счет государства, так и за счет частных инвесторов, причем доля вторых в общем объеме ввода новых объектов становится все больше. Так, в 2002 г. за счет средств частных инвесторов в Санкт-Петербурге было построено 92% жилья, а в 1997 г. лишь 35%. Кроме того, в материальную базу рынка жилья входят старый фонд и квартиры в так называемых кооперативных домах. Общий объем жилья в собственности граждан (частный жилой фонд) составляет в среднем по России 55%.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и организаций и возникновение различных организационно-правовых форм собственности привели к качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента рынка недвижимости.

Рынок недвижимости это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

В систему рынка недвижимости при таком подходе включаются отношения, возникающие:

в ходе создания объектов недвижимости между инвесторами, застройщиками, подрядчиками и пользователями недвижимости;

в процессе оборота прав на недвижимость между продавцами и покупателями, арендодателями и арендаторами;

в процессе эксплуатации объектов недвижимости между собственниками и управляющими, управляющими и пользователями.

Эти отношения существенно отличаются друг от друга по своему содержанию, но их объединяет общее начало объект недвижимости.

По способу содержания сделок рынок недвижимости можно разделить на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания. Он обеспечивает передачу недвижимости в экономический оборот.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с уже созданными объектами, находящимися в эксплуатации, и связанные с перепродажей или другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому.

Взаимное влияние спроса и предложения на первичном и вторичном рынках недвижимости существенно осложняет анализ сферы обращения и выбор правильных решений относительно инвестирования в недвижимость. Особенно сложной эта задача является еще и потому, что сделки на рынке недвижимости носят частный и зачастую конфиденциальный характер, что серьезно затрудняет сбор необходимой информации.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изменения этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на снижение спроса уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой

приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием уровня его доходов уровню текущих затрат на содержание недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широким.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство, и при ее падении ниже этого уровня застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем, здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (особенно подрядчики), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Невозможно и быстро увеличить предложение, так процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. В связи с этим предложение на первичном рынке недвижимости является неэластичным в краткосрочном периоде.

В то же время вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

Для рынка недвижимости характерен ряд особенностей:

специфический характер оборота недвижимости (через оборот прав на него);

формирование цен в результате взаимодействия ограниченного количества продавцов и покупателей;

ограниченная возможность саморегулирования рынка посредством ценового механизма;

высокий уровень грансакционных издержек при совершении сделок с недвижимостью;

более низкая по сравнению с другими товарами ликвидность недвижимости;

многообразие и переплетение различных видов рисков;

необходимость присутствия на нем профессиональных участников.

Выделяются три характерные особенности становления рынка недвижимости в России.

1. Основными факторами, формирующими спрос на рынке недвижимости, в этот период были потребительские мотивации, не-

движимость начала рассматриваться финансовыми институтами как объект инвестиций с целью извлечения прибыли лишь на завершающем этапе.

2. Становление рынка происходило в условиях неурегулированности прав на недвижимость и слабой нормативно-правовой базы, что позволило быстро наращивать количество сделок на начальном периоде и стало тормозить рынок на этапе его развития.

Естественно, что при указанных условиях ведущее место на этом рынке занимают сделки с жилой недвижимостью, которые можно разделить на две сферы: рынки жилищного фонда и жилищных услуг. Настоящее время развивается преимущественно первая сфера, а развитие второй во многом зависит от результатов жилищно-коммунальной реформы.

Контрольные вопросы

1. Понятие, состав и структура жилищной сферы в городах страны.

2. Базовые понятия жилищной сферы.

3. Понятие и формы воспроизводства жилищного фонда.

4. Капитальный ремонт и модернизация в системе воспроизводства жилищного фонда.

5. Содержание жилищной проблемы.

6. Пути развития жилищной сферы и решения жилищной проблемы в городах страны.

7. История возникновения и развития коллективных форм управления жилищным хозяйством на базе ЖСК и ТСЖ.

8. Формирование управляющих компаний и их роль в повышении эффективности управления жилищным хозяйством.

9. Рынок жилья и его особенности.

10. Понятие недвижимости в жилищной сфере города.

11. Факторы, определяющие спрос и предложение жилья.

12. Рынки жилищного фонда и жилищных услуг.