Метод выделения

13.1. При расчете стоимости земли методом выделения из стоимости сделки с застроенным земельным участком (стоимости единого объекта недвижимости) вычитается остаточная восстановительная стоимость строений, определенная затратным методом[9].

Пример:

13.2. Стоимость земли методом выделения также может быть рассчитана с использованием данных об удельной (в расчете на единицу площади) рыночной стоимости единых объектов недвижимости, остаточной стоимость строений на оцениваемом участке и коэффициенте, отражающем увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и расходов, связанных с его реализацией. Использование коэффициента, отражающего увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика обусловлено тем, что дополнительные расходы и прибыль от строительства и продажи нового объекта обычно составляют определенный процент от рыночной стоимости объекта недвижимости в целом, и их размер может быть учтен через соответствующий коэффициент. Расчет может быть произведен по следующей формуле: Сз=(Ср/К– Со)× Кэ, где Сз - стоимость земли; Ср - рыночная цена единицы площади здания; К - коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли и дополнительных расходов; Со - остаточная стоимость единицы площади здания; Кэ - коэффициент этажности. Коэффициент этажности = (жилая площадь одного этажа/общая площадь земельного участка под зданием)× кол-во этажей.

Пример:

Цена предложения 1 кв.м общей площади в 5-этажном крупнопанельном доме, 1971 г. постройки в г. Самаре составляет 2042 руб.

Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади панельных домов составляет 1935 руб. (данные сборника “Информационно-справочные материалы по ценам и расценкам в строительстве”, Самара, декабрь 1997 г.).

Срок службы дома на момент оценки равен 27 годам.

Норма амортизации строения данного типа - 1% в год или 0, 01.

1, 4- коэффициент, учитывающий экономическое старение в среднем для каменных зданий. Рассчитывается как отношение полного срока службы здания к сроку его экономической жизни[10].

Остаточная стоимость 1кв. м строения равна: 1935× (1–27× 0, 01× 1, 4) =1204 руб.

Заявленная стоимость (стоимость предложения) 1 кв.м квартиры равна 2042 руб.

Реальная цена продажи (стоимость предложения, уменьшенная на 20%) равна:

2042× 0, 8 = 1634 руб.

В среднем для Самары коэффициент этажности варьирует от 0, 7 до 1, 2 кв. м. Для данного расчета он принят в размере 1, 2.

Коэффициент, отражающий увеличение стоимости объекта недвижимости на величину прибыли застройщика и других расходов для Самары равен 1.3.

Стоимость 1 кв. м оцениваемого земельного участка равна: (1634/1, 3– 1204)× 1, 2 = 63, 5 руб.

13.3. Метод выделения также можно использовать для оценки вновь застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. В этом случае из рыночной стоимости вновь построенного объекта недвижимости вычитается стоимость строительства и иных затрат, связанных с его продажей, обычных для данного сегмента недвижимости.

Пример:

13.4. Если в результате расчетов получается отрицательная или нулевая стоимость земли и при этом единый объект недвижимости имеет рыночную стоимость, то это означает, что неверно рассчитана стоимость улучшений или величина накопленного износа.