Предпосылки заключения договора найма специализированных жилых помещений.

С целью удовлетворения достаточно длительных, но не постоянных потребностей граждан в жилье им могут предоставляться во временное пользование по договору специализированные жилые помещения из государственных и муниципальных жилищных фондов. Такие помещения составляют специализированный жилищный фонд, находящийся только в публичной (государственной и муниципальной) собственности. К их числу в соответствии с п. 1 ст. 92 ЖК относятся:

- служебные жилые помещения;

- жилые помещения в общежитиях;

- жилые помещения маневренного фонда;

- жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (например, для престарелых, больных и тому подобных категорий граждан);

- жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

- жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

- жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан;

- жилые помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.
Специализированные жилые помещения приобретают особый правовой режим: они не подлежат отчуждению и сдаче ни в аренду, ни в поднаем; имеют строго целевое назначение и могут использоваться лишь для временного проживания граждан по специальным договорам найма, представляющим собой самостоятельную разновидность договоров жилищного найма наряду с договорами социального и коммерческого найма жилья. Так, служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений (например, требующих постоянного присутствия на рабочем месте), прохождением службы (в частности, воинской), назначением на государственную должность или избранием на выборную должность (в том числе в отрыве от постоянного места жительства) (ст. 93 ЖК). Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения (п. 1 ст. 94 ЖК). Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома, в помещениях которого они проживали по договорам социального найма, либо граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (пожар, стихийное бедствие и т.п.), а также утративших единственные жилые помещения в результате обращения на них взыскания по обеспеченным их ипотекой кредитным и заемным сделкам таких граждан (ст. 95 ЖК).

Основанием предоставления специализированных жилых помещений по договорам их найма гражданами являются административно-правовые решения собственников таких помещений (либо уполномоченных ими органов публичной власти). Лишь при наличии решения собственника о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения может быть заключен договор найма такого помещения (п. 2 ст. 100 ЖК). При этом жилые помещения по данному договору предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте, что также составляет предпосылку этого договора (п. 2 ст. 99 ЖК). Не требуется, однако, чтобы такие граждане состояли на учете в качестве нуждающихся в предоставлении жилья по договорам социального найма, ибо для постоянного, а не временного проживания они обеспечиваются жильем по месту своего постоянного жительства.

В ряде случаев в интересах граждан-нанимателей закон определяет содержание некоторых существенных условий будущего договора, прежде всего касающихся его предмета. Так, служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры; жилые помещения в общежитиях и в домах маневренного фонда предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой (а не общей, как в социальном найме) площади на одного человека; жилые помещения в общежитиях должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами, а при предоставлении гражданам жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения проживающим одновременно предоставляются медицинские и социально-бытовые услуги.

Понятие и содержание договора найма специализированного жилого помещения.

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - наймодатель (публичный собственник жилья или уполномоченный им орган публичной власти либо иное уполномоченное им лицо) обязуется передать другой стороне - гражданину-нанимателю - специализированное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК).

По своей юридической природе данный договор является двусторонним, консенсуальным, возмездным и срочным. Он заключается в письменной форме, содержание которой определено утверждаемым федеральным правительством Типовым договором найма специализированных жилых помещений, являющимся подзаконным нормативным актом, а не стандартным формуляром, разработанным одной из сторон договора.

Договор найма специализированного жилого помещения хотя и напоминает договор социального найма (прежде всего наличием административно-правовых предпосылок, а также предопределенностью значительной части его содержания императивными правилами закона), тем не менее не является его разновидностью. От социального найма он отличается временным характером (что вызывает и соответствующие особенности его прекращения и расторжения) и обязательной возмездностью пользования, а также отсутствием у нанимателя каких-либо возможностей по распоряжению жильем (в виде поднайма, обмена и т.п.). Существенно различается и содержание административно-правовых предпосылок заключения договоров социального найма и найма специализированного жилья: в последнем случае не требуется состояние на учете в качестве нуждающегося в получении жилья, не применяются также нормы и правила предоставления жилья по договору социального найма, однако жилье предоставляется лишь специально определенным законом категориям граждан.

Наймодатель по договору найма специализированного жилья имеет те же права и несет те же обязанности, что и наймодатель в договоре социального найма (ст. 65, п. 5 ст. 100 ЖК), в частности вправе требовать своевременного внесения нанимателем платы зажилое помещение и коммунальные услуги, но со своей стороны обязан предоставить нанимателю соответствующее жилое помещение, осуществлять его капитальный ремонт и обеспечивать предоставление нанимателю коммунальных услуг надлежащего качества.

Наниматель по данному договору обязан использовать специализированное жилое помещение строго по назначению, обеспечивать его сохранность и поддерживать его надлежащее состояние, включая проведение текущего ремонта, а также своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги и нести иные обязанности, предусмотренные законом и договором (п. п. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

Члены семьи нанимателя специализированного жилья, состав которых совпадает с составом членов семьи нанимателя по договору социального найма, по общему правилу имеют и аналогичный правовой статус сонанимателей (ст. 69 ЖК). В связи с этим они также указываются в договоре найма специализированного жилого помещения.

Однако в такой разновидности данного договора, как наем служебных жилых помещений, члены семьи нанимателя хотя и приобретают равное с ним право пользования предоставленным помещением и несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением (если иное не установлено соглашением между ними), но по общему правилу теряют это свое право в случае прекращения семейных отношений с нанимателем (п. 4 ст. 31 и п. 5 ст. 100 ЖК), что существенно отличает их статус от положения бывших членов семьи нанимателя по договору социального найма.