Итак, приведем порядок действий заемщика в ситуации возникновения просрочки.

I. Запросить расчет задолженности и выяснить объем и структуру просроченной задолженности (основной долг, проценты, пени).

II. Продумать, какой вариант внесудебного урегулирования и реструктуризации заемщик может предложить банку исходя из ответов на следующие вопросы:

каков размер просроченной задолженности на текущий момент и будет в ближайшие 6 - 12 месяцев (в зависимости от того, когда заемщик планирует восстановить платежеспособность)?

сколько максимально ежемесячно заемщик сможет платить (исходя из тех расходов и доходов, которые имеются, иных источников доходов - помощи родственников)?

через какое время заемщик планирует восстановить платежеспособность?

какую сумму рассчитывает погашать заемщик после восстановления платежеспособности?

в какой срок заемщик может войти в график, если ничего не менять?

принципиально определиться: погашать кредит путем реструктуризации или продать квартиру?

III. Внести в банк определенную сумму, например 25% от просроченной задолженности.

IV. Обратиться в банк с письменным заявлением на имя руководителя банка, управляющего филиалом или руководителя службы взыскания (направить заказным письмом, сдать через канцелярию банка и себе обязательно оставить копию), в котором следует:

указать название " Заявление на реструктуризацию кредита";

достаточно подробно описать ситуацию (фамилию, имя, отчество и адрес заемщика, реквизиты кредитного договора, размер полученного кредита, в чем причина возникновения просроченной задолженности);

предложить решение, сроки и сумму, которую заемщик готов внести сразу, например: " Прошу рассмотреть возможность снизить размер пеней до __ руб. и заключить дополнительное соглашение об отсрочке в оплате основного долга на период в один год при условии погашения мной 50% от просроченной задолженности (60 тыс. руб.). 30 тыс. руб. внесено при подаче заявления";

указать, за какой период заемщик добросовестно исполнял обязательства, а также о регулярных погашениях задолженности и их суммах в период просрочки (если таковые имелись);

предложить банку срок для принятия решения по заявлению заемщика;

указать свои контактные данные (телефон, адрес);

поставить дату.

V. К заявлению следует приложить документы, подтверждающие ухудшение финансового положения и уважительность причин выхода на просрочку, например:

уведомление о будущем сокращении;

копию трудовой книжки с отметкой об увольнении;

справку 2-НДФЛ, подтверждающую уменьшение дохода;

справку о болезни;

справку о предоставлении отпуска по беременности и родам;

документ о постановке на учет в службу занятости.

VI. При отсутствии ответа инициировать встречу с представителем банка для рассмотрения заявления и обсуждения условий внесудебного урегулирования и реструктуризации.

Перед обращением в банк заемщик должен понимать, что целью внесудебного урегулирования задолженности для банка является выработка и реализация комплекса мероприятий, обеспечивающих полное погашение просроченной задолженности в возможно короткие сроки.

Очень часто условием для изменения кредитного договора в более благоприятную для заемщика сторону и отмены (снижения) пеней является полное погашение просроченной задолженности, после которого следующие платежи уже гораздо менее обременительны. Порой это существенное условие реструктуризации.

Если полностью погасить просрочку заемщик не в состоянии, то может учитываться регулярность и сумма ежемесячных платежей, пусть даже этого будет недостаточно для полного погашения задолженности. Регулярность - это значит, что заемщик каждый месяц что-то погашает, а не делает один небольшой платеж раз в несколько месяцев.

Сумма платежей также имеет значение и желательно должна составлять не менее 50 - 70% от ежемесячного аннуитетного платежа. Такие требования вводятся банками неспроста: очень большое количество заемщиков, которые ни разу не вносили платежи, но просят о реструктуризации, затем не выполняют договоренности и обещания. Те же, кто регулярно их вносит, пусть и в меньшем объеме, с большей вероятностью исполняют свои обещания. Конечно, все эти требования достаточно условны, например, если заемщик разом делает большой платеж, это лучше, чем небольшие регулярные платежи.

Чем раньше заемщик и банк договорятся о реструктуризации, тем меньше ежемесячных просроченных платежей заемщик должен будет погасить. Поэтому в идеале наиболее выгодно для заемщика проводить реструктуризацию до возникновения просроченной задолженности - тогда ничего вносить не понадобится.

Внесудебное урегулирование возможно на всех сроках просрочки, в том числе и в судебном и исполнительном производстве. Однако доводить до этого не стоит. Лучше всего провести реструктуризацию до выставления требования о полном досрочном исполнении обязательств, т.е. в срок не позднее трех-четырех месяцев со дня возникновения просрочки.

При выставлении банком требования условия вхождения в реструктуризацию будут более обременительны для заемщика - это, как правило, полное погашение всей просроченной задолженности. Если же погашения не происходит, то банк обращается в суд.

В суде и на стадии исполнительного производства заемщик уже должен банку всю сумму кредита, процентов и пеней, и урегулировать необходимо полную сумму, что сложнее для заемщика. Помимо всего прочего добавляются определенные юридические аспекты, в частности невозможность отказа от иска без потери права повторного обращения в суд, трехгодичный срок для предъявления исполнительного листа, в связи с которыми возможности внесудебного урегулирования серьезно сужаются.

Далее мы опишем подробнее виды внесудебного урегулирования задолженности и реструктуризации и условия, при которых банк может принять положительное решение. Еще раз повторимся: решение зависит от конкретного банка, и все, что мы излагаем ниже, лишь гипотетическая возможность, но никак не гарантия, что при таких условиях банк согласится на предложение заемщика. Но заемщик по крайней мере будет знать, какие варианты возможны, примерную логику кредитора и что ему предлагать. Также заемщику необходимо помнить, что многие варианты внесудебного урегулирования могут быть совмещены друг с другом, допустим, продление срока возврата кредита, отсрочка в оплате основного долга и отмена или снижение пеней.

Увеличение срока возврата кредита с уменьшением ежемесячного платежа. Чтобы снизить размер аннуитетного платежа, необходимо увеличить срок возврата кредита. Как правило, максимальный срок, до которого может быть продлен кредитный договор, аналогичен максимальному сроку обычных ипотечных программ банка. То есть если выдаются кредиты максимум на 30 лет, то и пролонгация возможна в пределах этого срока. Допустим, если срок возврата установлен в 25 лет, то он может быть продлен только на пять лет.

Условием для заключения дополнительного соглашения к закладной об увеличении срока возврата кредита может быть:

полное погашение просроченной задолженности либо регулярное внесение денежных средств в размере не менее 50% от ежемесячного аннуитетного платежа (не менее планируемого нового размера платежа);

достаточность доходов заемщика для погашения нового аннуитетного платежа.

Таким образом, заемщик, предлагая этот либо любой другой вариант реструктуризации, должен указать в своем заявлении о готовности выполнить эти условия и о сроке (дате), в который он готов погасить просроченную задолженность либо ее часть.

Перед тем как просить банк об этом, обязательно рассчитайте новый размер платежа при помощи банка либо ипотечного онлайн-калькулятора. Если увеличение срока незначительно, то и размер платежа уменьшается незначительно. В такой ситуации целесообразно просить отсрочку в уплате основного долга либо изменения графика платежей.

В любом случае нельзя обещать то, что выполнить не удастся. Нарушение обещаний всегда рассматривается как отрицательный фактор.

Предоставление отсрочки в уплате основного долга (процентов). Ежемесячный платеж заемщика состоит из основного долга и процентов. Суть данного способа реструктуризации - отложить на определенный срок (как правило, не более 6 - 12 месяцев) оплату основного долга.

На период отсрочки заемщик погашает лишь проценты, таким образом, уменьшается ежемесячный платеж. Основной долг распределяется по оставшемуся периоду, в связи с чем после окончания отсрочки ежемесячный платеж может быть больше, чем раньше.

В принципе отсрочка может быть предоставлена и по оплате процентов.

Новый размер платежей можно рассчитать самостоятельно по графику платежей, являющемуся приложением к кредитному договору. Достаточно отнять из суммы ежемесячного платежа основной долг (структура платежа указывается в графике) - и получится та сумма процентов, которую заемщик будет платить до окончания отсрочки.

Условия для принятия банком положительного решения по данному виду реструктуризации аналогичны условиям увеличения срока возврата кредита.

Изменение графика платежей. Банком по соглашению с заемщиком может быть установлен график, при котором платежи носят строго определенный характер, допустим, первые шесть месяцев одна сумма, затем другая. Однако этот способ довольно сложно оформить, и он требует существенных изменений в кредитный договор, поэтому практически не применяется.

Вхождение в график без внесения изменений в кредитный договор. Данный способ является наиболее простым и часто использующимся. Заемщик в заявлении банку, в том числе устном, предлагает свой план погашения просроченной задолженности и просит на период исполнения плана перестать звонить, не передавать коллекторам, не направлять требование о полном досрочном возврате задолженности, не обращаться в суд.

Например, заемщик сообщает, что готов в течение пяти месяцев полностью погасить просроченную задолженность в следующем порядке: до 1 сентября - 5 тыс. руб., до 1 октября - 10 тыс. руб., до 1 ноября - 20 тыс. руб., до 1 декабря - оставшуюся сумму.

Банк при согласии с этим планом не предпринимает дальнейших действий по взысканию задолженности, однако при первом нарушении графика продолжает взыскание.

Изменение плавающей процентной ставки на фиксированную. Во время кризиса 2008 - 2009 гг. заемщики, у которых была установлена плавающая ставка, т.е. зависящая от ставки MosPrime или LIBOR или каких-то иных показателей, попали в очень сложную ситуацию. Размер их аннуитетных платежей вырос в полтора-два раза. Например, был 20 тыс. руб., а стал 37 тыс. руб. Повсеместной практикой стало заключение дополнительных соглашений об изменении ставки с плавающей на фиксированную. В случае если просрочка обусловлена этими причинами, целесообразно обратиться в банк с соответствующей просьбой.

Изменение валюты платежа. Несмотря на многочисленные советы о том, что необходимо брать кредит в той валюте, в которой человек получает заработную плату, следует иметь в виду, что кредиты в иностранной валюте рискованнее, чем рублевые. Так называемый валютный риск заключается в том, что курс иностранной валюты по отношению к рублю резко повышает размер платежа в рублях. В этих случаях целесообразно обратиться в банк с заявлением об изменении валюты платежа на рубли.

Отмена или уменьшение пеней. Размер пеней составляет около 0, 25 - 0, 5% от суммы задолженности ежедневно, в связи с чем при просрочке довольно быстро набегает существенная сумма. Банк вправе как взыскать всю сумму пеней с заемщика, так и собственным решением ее отменить или уменьшить, чтобы снизить долговую нагрузку для заемщика.

Всю сумму пеней банк отменяет редко, чаще речь идет о снижении пеней до определенного размера. Окончательный размер пеней рассчитывается индивидуально, в зависимости от обстоятельств. Если размер пеней огромен, то может быть оставлено 10% от общей суммы, если объем пеней незначителен, то может быть оставлено 50%. Также объем пеней зависит от тех возможностей по оплате, о которых заемщик пишет в заявлении.

Условием для отмены пеней является полная оплата просроченной задолженности в определенный срок либо какие-то иные договоренности сторон. По большому счету во всех вариантах реструктуризации разумно просить об уменьшении размера пеней, поскольку это реально уменьшает сумму, подлежащую оплате, и достаточно просто в оформлении.

Следует обратить внимание, что даже если банк обращается в суд, то размер пеней судом практически всегда уменьшается. Об этом можно сообщить и банку при аргументации отмены части пеней. Однако если в решении суда уже установлены определенные пени - их банк отменить не вправе.

Изменение очередности погашения задолженности. Заемщик может попросить банк на определенный период, за который обещает полностью погасить просроченную задолженность, сначала списывать из поступивших платежей сумму основного долга, а затем проценты (по умолчанию установлено наоборот). Поскольку сначала будет выплачиваться основной долг, на который и начисляются проценты, то их сумма уменьшится и снизится нагрузка на заемщика.

Если заемщик выяснит, что банком неправомерно списываются в первую очередь пени, то ему необходимо подготовить заявление об изменении очередности со ссылкой на информационное письмо Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 N 141 " О некоторых вопросах применения положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации", которым установлено, что пени банк вправе взыскивать только в последнюю очередь. В противном случае платежи заемщика будут поступать на погашение пеней.

Перекредитование и уменьшение процентной ставки. Если процентная ставка по ипотечному кредиту гораздо выше рыночной, то еще до выхода на просрочку заемщику целесообразно рассмотреть программы перекредитования в других банках или снижения ставки в своем банке для уменьшения финансовой нагрузки. При наличии просрочки получить кредит в другом банке или снизить ставку в банке-кредиторе будет сложнее.

Получение потребительского кредита. До возникновения просроченной задолженности заемщик может получить потребительский кредит с целью погашения за его счет платежей по ипотечному кредиту и платежей по самому потребительскому кредиту. В некоторых банках можно получить потребительский кредит и при наличии просрочки по кредиту, если просрочка была погашена в течение 30 дней.

Но при всех вариантах получения потребительского кредита необходимо точно рассчитать сумму нового кредита. Нельзя брать слишком много - максимальный размер потребительского кредита должен быть равен 12 ежемесячным платежам по ипотечному кредиту и 12 ежемесячным платежам по потребительскому кредиту. За этот срок, например, заемщик как раз сможет найти работу. Однако новую работу придется искать с расчетом на погашение уже двух кредитов. Поэтому обязательно посчитайте, какую сумму составит ежемесячный платеж по этим кредитам, и оцените, сможете ли вы найти работу на такую зарплату. Если вы не уверены, то потребительский кредит лучше не брать или брать в меньшем размере. Необходимо продумать все нюансы, чтобы через 12 месяцев заемщик не оказался должен непосильную сумму уже двум банкам.

Очевидным плюсом этого варианта является отсутствие необходимости получения согласия от банка-кредитора. Решение проблем заемщика в данном случае будет зависеть только от него.

Получение стабилизационного кредита. Стабилизационный кредит - это кредит, предоставляемый на оплату аннуитетных платежей по основному кредитному договору под последующий залог предмета ипотеки. Условием для выдачи стабилизационных кредитов является подтверждение ухудшения финансового положения и полное погашение просроченной задолженности.

Ежемесячно банк по договору стабилизационного кредитования выдает заемщику в кредит сумму, допустим 10 тыс. руб., которая идет в погашение планового аннуитетного платежа по основному кредитному договору в размере 10 тыс. руб. Так происходит ровно год (максимальный срок стабилизационного кредита). За это время на заемщика ложится лишь нагрузка по уплате процентов по стабилизационному кредиту, которые составляют 500 - 1 тыс. руб. (в среднем), и заемщик имеет возможность найти работу и решить свои финансовые трудности. Ипотечный кредит в этот период погашается за счет стабилизационного кредита.

Срок возврата задолженности по стабилизационному кредиту равняется сроку возврата ипотечного кредита (20 - 30 лет), в связи с чем ежемесячная нагрузка по нему на заемщика возлагается небольшая (1 - 2 тыс. руб.). Через год выдача стабилизационных кредитов прекращается, и заемщик начинает погашать за счет собственных средств и аннуитетные платежи по ипотечному кредиту, и небольшие платежи по стабилизационному кредиту.

По данным Агентства по реструктуризации ипотечных кредитов, 80% заемщиков благодаря таким кредитам через год смогли восстановить свою платежеспособность и " вошли в график".

Программы стабилизационных кредитов были распространены в период кризиса 2008 - 2009 гг., но сейчас фактически прекращены (по крайней мере государственные). Однако никто не запрещает обратиться в банк с просьбой предоставить подобный кредит на индивидуальных условиях.

Обращение в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов. Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов является дочерней компанией Агентства по ипотечному жилищному кредитованию. Оно было создано в 2009 году в рамках реализации программы государственной поддержки заемщиков, оказавшихся в сложной жизненной ситуации.

После окончания кризиса некоторые государственные программы, такие, как выдача стабилизационных займов, были прекращены, но задачи Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов стали шире, в частности, оно взаимодействует с руководством регионов России, заключает с ними соглашения о сотрудничестве, в соответствии с которыми для ряда категорий граждан может быть оказана помощь со стороны органов государства. Аналогичную работу агентство ведет с банками-кредиторами, стремясь к комплексной поддержке со стороны банков заемщиков, оказавшихся в сложной ситуации.

Заемщику, попавшему в сложную финансовую ситуацию, рекомендуем воспользоваться сайтом Агентства по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (www.arhml.ru) либо обратиться с заявлением и уточнить наличие каких-либо программ реструктуризации. Опыт реструктуризации, накопленный данным Агентством, может быть полезен для заемщика.

Добровольная продажа предмета ипотеки. В некоторых случаях лучше сразу продать предмет ипотеки, а за счет вырученных средств погасить кредит и получить разницу между стоимостью объекта недвижимости и размером задолженности. Такая продажа возможна на любом сроке просрочки.

Дополнительным аргументом в пользу данного варианта является тот факт, что заемщик сам ищет покупателя и может продать объект по максимально высокой цене. Если же предмет ипотеки продается с торгов в рамках исполнительного производства, то количество покупателей, желающих купить объект по адекватной цене, становится минимальным - очень многие боятся связываться с торгами. Да и реклама проводимых торгов совершенно не отвечает целям заемщика - о продаже попросту почти никто и не знает.

Продажа квартиры возможна двумя способами: с получением согласия банка и без такового. Для продажи объекта без согласия банка необходимо, чтобы покупатель оплатил всю стоимость квартиры до подачи документов на государственную регистрацию. В этом случае заемщик за счет полученных сумм погашает кредит и залог автоматически прекращается. Остается только одновременно подать документы на прекращение записи об ипотеке в Росреестре, а также на государственную регистрацию договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к покупателю. Для оформления этой схемы между заемщиком и покупателем подписывается предварительный договор купли-продажи либо сразу основной договор купли-продажи, в котором прописывается порядок оплаты, снятия обременения и подачи документов на государственную регистрацию. Деньги должны быть перечислены на счет заемщика в банке-кредиторе.

Если покупатель не готов отдавать деньги заемщику до подачи документов на государственную регистрацию, а это самый распространенный вариант, то заемщику необходимо получить на это согласие банка, поскольку действующим законодательством запрещено отчуждение предмета ипотеки без согласия залогодержателя. Чтобы получить согласие, необходимо обратиться в банк с письменным заявлением, в котором указать цену продажи, покупателя и просьбу дать согласие на отчуждение предмета ипотеки. Для банка риска практически нет - после продажи заложенного объекта залог сохраняется, однако без гарантий получения денег в погашение кредита банк согласия не даст. Получив согласие банка, заемщик продает объект, осуществляется государственная регистрация права собственности покупателя предмета ипотеки, но залог остается в силе. Далее покупатель передает деньги заемщику либо напрямую в банк, кредит полностью погашается, и банк совместно с покупателем (так как заемщик уже не собственник объекта недвижимости) снимает залог.

Для обеих схем советуем сначала переговорить с банком, у которого, возможно, есть рекомендуемые схемы и договоры купли-продажи, изначально учитывающие интересы заемщика и банка. Особенно это касается процесса передачи денег заемщику. Для исключения различного рода рисков (например, кража денег у заемщика или отсутствие денежных средств у покупателя после регистрации его права собственности) необходимо, чтобы денежные средства однозначно были у покупателя и чтобы оплата происходила напрямую на счет заемщика в банке либо банк был указан получателем средств < 10>.

--------------------------------

< 10> Подробнее о безрисковых схемах расчетов см. в кн.: Саблин М.Т. Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки. М., 2013.

Отметим, что банк может помочь с продажей объекта. Например, у многих банков на сайте есть каталоги залоговой недвижимости, где они могут рекламировать продажу квартиры заемщика, также банк может подсказать риелтора.

Порой заемщик просит согласия банка уже на этапе поиска покупателей с целью внесудебного урегулирования. Согласие банк вряд ли даст, но может ограничить поиск покупателя определенными условиями. Допустим, заемщику предоставляется отсрочка на срок не более трех месяцев для продажи предмета ипотеки, еженедельно его просят отчитываться о том, где размещены объявления, по какой цене он выставляет объект, есть ли потенциальные покупатели.

Действительно, если цена завышена, то и срок экспозиции (продажи) может затянуться до бесконечности. Поэтому заемщику, возможно, целесообразнее установить цену чуть ниже рыночной, чтобы продать квартиру в пределах двух-трех месяцев максимум. Быстрая продажа выгодна самому заемщику - размер задолженности постоянно растет, и чем быстрее квартира продана, тем быстрее будет погашен долг.

В вопросе установления цены на объект следует учесть, что покупатели достаточно настороженно относятся к объектам, которые находятся в залоге у банков, и при наличии по той же цене аналогичных квартир, не находящихся в залоге, предпочитают приобрести квартиру без обременения. Если же сами покупатели приобретают квартиру за счет кредитных средств, то их банк-кредитор, скорее всего, не одобрит покупку такой квартиры. Так что спрос на заложенные квартиры существенно снижен.

Отметим, что в случаях продажи квартиры и погашения кредита за счет вырученных средств для того, чтобы полностью его погасить, необходимо написать в банк заявление о досрочном погашении, иначе банк может погасить только просрочку, но не всю задолженность. Параллельно может быть инициирован вопрос об отмене (уменьшении) пеней.

Передача предмета ипотеки банку по отступному. В соответствии со ст. 409 ГК РФ " По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.)".

Заемщик и банк могут заключить соглашение об отступном, по которому заемщик отдает банку квартиру, а банк погашает долг. При этом банк не возвращает заемщику разницу между ценой квартиры и размером долга (по крайней мере такие случаи неизвестны).

На практике банки отказываются от подобных вариантов по следующим причинам. Во-первых, это крайняя мера, означающая, что объект по каким-то причинам не может быть продан заемщиком и цена на него, скорее всего, завышена. Во-вторых, согласно требованиям Банка России на такие активы, если они поступают на баланс банка, необходимо формировать дополнительный резерв. В-третьих, для банков содержание объектов недвижимости и мероприятия по их продаже не являются профильной деятельностью и требуют дополнительных затрат (например, на специально обученных сотрудников, на оплату коммунальных платежей, размещение рекламы).

Но если заемщик не может самостоятельно продать предмет ипотеки, то все-таки целесообразно обратиться в банк с предложением об отступном, мотивируя это следующим:

банк избегает длительного судебного и исполнительного производства;

в результате торгов объект недвижимости с большой долей вероятности не будет продан, а следовательно, банк все равно оставит предмет ипотеки на своем балансе после вторых торгов;

задолженность будет погашена сейчас, а не через год-полтора принудительного взыскания.

Если банк и заемщик договорились об отступном, то между ними заключается соответствующее соглашение, которое подается на государственную регистрацию. С момента государственной регистрации права собственности банка на объект долг считается погашенным в полном или частичном объеме (как договорятся стороны).

Предоставление дополнительного обеспечения. В ипотечном кредитовании подобный вариант внесудебного урегулирования практически не применяется. Наличие у банка твердого предмета залога в виде объекта недвижимости делает ненужным дополнительные залоги или поручительства, так как банк может погасить весь долг из стоимости предмета ипотеки. Да и само по себе дополнительное обеспечение не является целью. Цель банка - погасить задолженность.

Однако есть случаи, когда дополнительное обеспечение может быть актуально:

если предмет ипотеки не покрывает задолженность заемщика;

если предмет ипотеки уничтожен или сильно поврежден, а страховой компанией отказано в выплате;

если право собственности заемщика на предмет ипотеки прекращено (признан недействительным договор купли-продажи, объект истребован у покупателя как у добросовестного приобретателя).

В таких случаях заемщик может предложить новый предмет залога либо поручительство третьего лица как аргумент для неподачи иска в суд. С другой стороны, если у заемщика есть, допустим, автомобиль, то разумнее не передавать его в залог, а продать и погасить за вырученную сумму просроченную задолженность.

Заключение мирового соглашения в суде. Мировое соглашение, по сути, это такое же изменение кредитного договора, как и продление срока возврата кредита, отсрочка платежа и так далее, только заключаемое между сторонами в форме соглашения, которое утверждает суд. Заемщик, предлагая банку заключить мировое соглашение, должен указать график платежей, а также согласовать сумму задолженности, подлежащую внесению им до подписания мирового соглашения. При неисполнении утвержденного судом мирового соглашения заемщиком банк сразу получает исполнительный лист, который предъявляет в службу судебных приставов. Однако мировое соглашение при ипотечном кредитовании не получило пока широкого распространения.

" Выход из суда" для внесудебного урегулирования. Если банк уже подал исковое заявление к заемщику в суд, то он не вправе отказаться от иска без полного погашения заемщиком всей суммы задолженности. Отказ от иска влечет риск потери банком права на подачу иска вновь, поэтому на такой риск банки не идут. Следовательно, если заемщик готов вновь войти в график, то ему необходимо либо заключать мировое соглашение, либо ждать решения суда, так как иным образом прекратить производство по делу нельзя. Поскольку мировое соглашение в банковской практике непопулярно, дело оканчивается решением суда и реализацией квартиры с торгов.

Вместе с тем существует определенная лазейка, которая позволяет банку и заемщику " выйти из суда" без отказа от иска, без мирового соглашения и без решения суда. В ст. 222 ГПК РФ указывается о прекращении дела, если стороны, не просившие о разбирательстве дела в их отсутствие, не явились в суд дважды (т.е. обе стороны отсутствовали на двух заседаниях). При таком прекращении дела банк не теряет права обратиться в суд вновь.

Как может пригодиться эта лазейка? Допустим, заемщик уже на судебной стадии готов оплатить все просроченные им аннуитетные платежи и пени и войти в график. Один из вариантов дальнейших действий - это заключение мирового соглашения. Но если банк не сторонник мировых соглашений, то ему может быть предложено следующее:

заемщик полностью погашает все просроченные аннуитетные платежи и пени (либо часть пеней);

банк и заемщик дважды не являются в суд, и дело прекращается (о таком прекращении дела рекомендуется переговорить и с судом);

банк отзывает требование о полном досрочном возврате задолженности;

заемщик далее оплачивает кредит, как и обычно - ежемесячными платежами.

Непредъявление исполнительного листа. Суть данного варианта внесудебного урегулирования в следующем: в отношении заемщика уже вынесено решение суда о взыскании задолженности и об обращении взыскания на предмет ипотеки. После этого банк получает исполнительный лист, который предъявляется в службу судебных приставов для принудительного взыскания и выставления предмета ипотеки на торги, с последующим выселением заемщика.

Если заемщик на этом этапе (а заемщик должен знать о вынесении решения, если он присутствовал на судебном заседании) устраивается на работу и готов ежемесячно гасить какую-то часть задолженности, то банку может быть предложено следующее:

банк не предъявляет исполнительный лист в службу судебных приставов;

заемщик ежемесячно вносит определенную сумму задолженности, вплоть до полного погашения задолженности;

при первой неоплате банк предъявляет исполнительный лист к исполнению.

Многие банки устанавливают по этой схеме срок непредъявления листа в три года, за который заемщик должен погасить всю сумму задолженности, так как законом установлен трехгодичный срок, в течение которого банк вправе предъявить исполнительный документ к принудительному исполнению. Если за этот срок исполнительный лист не предъявлен, то банк лишается соответствующего права.

Но погасить ипотечный кредит за три года практически невозможно, учитывая его значительную сумму, поэтому следует сослаться на ст. 22 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ " Об исполнительном производстве", в которой указано:

" 1. Срок предъявления исполнительного документа к исполнению прерывается:

...2) частичным исполнением исполнительного документа должником.

2. После перерыва течение срока предъявления исполнительного документа к исполнению возобновляется. Время, истекшее до прерывания срока, в новый срок не засчитывается".

Таким образом, при каждом погашении задолженности заемщиком срок предъявления исполнительного листа к исполнению будет продлеваться на новый срок в три года, поэтому банк может установить срок непредъявления гораздо больший, чем три года.

Заключение мирового соглашения в исполнительном производстве. Альтернативой непредъявлению исполнительного листа в службу судебных приставов может быть заключение мирового соглашения, в этом случае банк и заемщик должны обратиться в суд для утверждения соглашения. Вместе с тем на стадии исполнительного производства практически ни один банк не готов к подобному решению, полагая это бесперспективным.

В заключение отметим: мы описали примерные условия для реструктуризации. В каждом банке могут быть утверждены иные условия и алгоритмы для принятия решения, которым необходимо следовать. Даже если утвержденная в банке программа реструктуризации вас не устраивает, изменить ее нельзя. Банк уже рассчитал все риски и условия реструктуризации и готов идти только на предлагаемые им самим варианты.

Однако если у банка-кредитора нет программ реструктуризации, тогда целесообразно использовать те рекомендации, которые даны выше, хотя это и не гарантирует результата.

Если банком все-таки отказано в реструктуризации, то разумнее искать другие варианты погашения. И самое важное - банк, скорее всего, откажет в реструктуризации, если заемщик не готов внести до определенного срока хотя бы какую-то сумму долга.

6. Единые стандарты реструктуризации:

деятельность Ассоциации российских банков

Кто владеет информацией, тот владеет миром.

Натан Ротшильд

Как мы уже писали ранее, выход из тяжелой финансовой ситуации зависит не только от заемщика, но и от политики банка в отношении своих клиентов. В частности, от банка зависит, готов ли он рассматривать отсрочку платежа, пока заемщик не найдет работу. К сожалению, в текущей ситуации не все банки готовы идти на внесудебное урегулирование задолженности. Например, нередко ранее добросовестный заемщик обращается в банк с просьбой дать ему отсрочку платежа, предоставляет документы, подтверждающие потерю работы, но в банке нет ни технологии рассмотрения такого заявления, ни подразделений, ответственных за реструктуризацию, в связи с чем клиент даже не получает ответа.

Все это загоняет заемщика в еще большую долговую яму, увеличивает социальную напряженность, влечет предпосылки появления целой прослойки граждан, вычеркнутых из нормального гражданского оборота. Да и сами банки остаются без клиента, теряют доход, который могли бы получить при наличии грамотной технологии реструктуризации.

Законодательные инициативы по данной проблеме до настоящего момента не реализованы, и еще неизвестно, насколько они будут эффективны. Поэтому банкам стоит как-то объединяться и создавать некие отраслевые нормы, отраслевые стандарты, регулирующие вопросы реструктуризации.

Для этого Ассоциация российских банков по инициативе известного юриста И.А. Галимова (уже создавшего отличную систему реструктуризации в одном из крупнейших банков) разрабатывает Стандарты деятельности банков при реструктуризации задолженности физических лиц, для чего создается соответствующая рабочая группа (участником будет являться и автор).

Данные стандарты будут описывать общие принципы работы с клиентами, попавшими в трудную ситуацию, в частности, виды возможной реструктуризации, сроки принятия решений. Смысл же в том, что документ станет единым и обязательным для всех российских банков, готовых пойти навстречу клиентам и публично присоединиться к указанным стандартам.

Таким образом, каждый клиент уже на этапе получения кредита будет точно знать, поможет ли ему банк в ситуации дефолта и на какие виды реструктуризации заемщик сможет рассчитывать. Понятно, что такие банки будут иметь определенные конкурентные преимущества перед банками, не присоединившимися к стандартам.

Детально унифицировать весь процесс реструктуризации для всех банков представляется задачей невозможной и ненужной, ведь у каждого банка свои специфика и традиции. Поэтому стандарты будут содержать лишь общие принципы, оставляя банкам на откуп утверждение собственных подробных методик. Вместе с тем, чтобы соответствовать стандартам, присоединившиеся банки, скорее всего, должны будут осуществить определенные организационные и технологические изменения, чтобы процесс реструктуризации стал действительно эффективным. Для понимания направления движения перечислим основные принципы будущих стандартов:

размещение на сайте банка всех условий реструктуризации;

возможность каждого заемщика обратиться с заявлением о реструктуризации;

возможность каждого заемщика, соответствующего требованиям стандартов, реструктурировать свой кредит в одной из форм, установленных стандартами;

обязательность принятия банком решения и уведомления о принятом решении заемщика;

срок принятия решения не более трех рабочих дней.

Если обратиться к теории, то Стандарты деятельности банков при реструктуризации задолженности физических лиц можно сравнить с нормами так называемого мягкого права, что позволит лучше понять возможности и перспективы этих стандартов в регулировании отношений между банками и клиентами - физическими лицами.

Мягкое право - это категория международного права, которая является неким дополнением юридически обязательному (твердому) праву, неким отдельным уровнем регулирования общественных отношений. Ключевой признак нормы мягкого права - отсутствие юридической силы, необязательность, рекомендательный характер. Так, к нормам мягкого права традиционно относят положения, содержащиеся в резолюциях международных организаций, т.е. в актах, не имеющих статуса обязательного для всех. Но есть отдельные нюансы, которые позволяют говорить о добровольной " обязательности" данных норм для сторон, на которые они распространяются.

Под нормой мягкого права понимается юридически необязательное правило поведения, созданное в одностороннем порядке международной организацией (норма-рекомендация) либо согласованное субъектами международного права (политическая договоренность), закрепленное в качестве принципа деятельности либо формально определенных норм и реализуемое государствами на добровольной основе в рамках международного и национального права.

Международное мягкое право (политические, рекомендательные нормы) является самостоятельным регулятором отношений, складывающихся на международном и внутригосударственном уровнях, который предусматривает, но не ограничивается необходимостью законодательных усилий со стороны государств для претворения их положений < 11>.

--------------------------------

< 11> См.: Халафян Р.М. Концепция международного мягкого права в международно-правовой доктрине // Евразийский юридический журнал. 2012. N 2. С. 35 - 38.

Как видно из определения, мягкое право и Стандарты деятельности банков при реструктуризации задолженности физических лиц - это разные с правовой точки зрения понятия. Но аналогия вполне уместна: Ассоциация российских банков с учетом мнений банков разрабатывает и утверждает стандарты (норма-рекомендация), которые затем утверждаются каждым присоединившимся банком в качестве локального нормативного документа и добровольно применяются банками в отношении процессов реструктуризации.

Несмотря на отсутствие у нормы мягкого права обязательности применения, присущей нормативному документу, мягкое право является в международных отношениях авторитетным и действенным инструментом регулирования. Ведь плюсом таких норм помимо собственно урегулирования определенных отношений являются возможности их своевременного изменения вслед за изменившимися условиями, оперативного улучшения и доработки, установления права самостоятельного выбора каждому участнику в пределах определенных границ. Ввиду подобной полезности нормы мягкого права разделяются практически всеми субъектами международных отношений.

Конечно, за нарушение данных норм не устанавливается юридическая ответственность, но говорить об определенной политической, экономической и даже моральной ответственности вполне возможно. Более того, участники, на которых распространяются нормы мягкого права, зачастую создают механизмы контроля и ответственности за нарушение таких норм, приближая нормы мягкого права к твердому праву. Отметим, что и касательно Стандартов деятельности банков при реструктуризации задолженности физических лиц одной из будущих задач видится разработка таких механизмов контроля в отношении банков, чтобы институт реструктуризации стал еще более действенным и эффективным. Например, проведение инспекций Ассоциацией российских банков, проставление оценок об уровне проработанности программ реструктуризации (нулевой, средний, высокий), надзор Банка России и т.д.

В каких случаях возникают нормы мягкого права? Выделим только два основных. В первом общественные отношения просто не требуют твердого регулирования. Во втором спрос на нормативное регулирование давно назревает, но соответствующее закрепление не успевает за спросом, зачастую по причинам несогласованности между позициями заинтересованных сторон либо сложности порядка принятия закона. Подобные примеры в российской практике довольно распространены, так, до сих пор не приняты законы о банкротстве граждан, о взыскании задолженности.

В таких случаях участники и инициативные группы вправе самостоятельно восполнить пробел в регулировании путем разработки и утверждения соответствующих норм (единый общий документ) и отражения данных норм во внутренних документах самих участников (локальный документ конкретной организации).

Еще не совсем ясно, требует ли реструктуризация нормативного закрепления, но совершенно очевидно, что этот процесс необходим как для физических лиц, так и для банков, и задача банковского сообщества - урегулировать эти отношения, по возможности сделать правила едиными.

В дальнейшем, если необходимо будет придание норме юридической силы, можно использовать мягкое право как задел для собственно нормативного регулирования, как некую среду, в которой формируются принципы, обычаи и практика регулирования определенных отношений.

Таким образом, Стандарты деятельности банков при реструктуризации задолженности физических лиц следует в определенном смысле рассматривать как нормы мягкого права, что позволит сделать шаг вперед в регулировании столь важных и социально значимых отношений, как отношения между банками и физическими лицами в сфере погашения задолженности.

Остается надеяться, что данная инициатива найдет нужную поддержку и распространение.

7. Обращение взыскания на предмет ипотеки: дело передано

в суд, продажа квартиры с торгов, рекомендации

по поведению заемщика, основания для предоставления

отсрочки до года, выселение заемщика

Пессимист видит трудности при каждой возможности;

оптимист в каждой трудности видит возможности.

Уинстон Черчилль

Цель данного подраздела - показать, что такое судебное взыскание задолженности, что такое исполнительное производство, какие возможности и права у заемщика имеются на этих стадиях и как себя вести.

Обращение в суд - это крайняя мера, означающая, что перспектив добровольного погашения задолженности банк не видит. Предъявление иска - это обращение за принудительным исполнением обязательств по кредитному договору, обеспечиваемому государством, в лице судебной системы, а затем службы судебных приставов. Получая решение суда, банк приобретает некую санкцию государства на продажу с торгов принадлежащего заемщику имущества без его согласия. До получения решения суда банк не имеет права на самостоятельную продажу жилого помещения.

Вместе с тем судебное производство - это обычная процедура, установленная ГПК РФ, основанная на началах состязательности с предоставлением прав не только банку, но и самому заемщику. И этими правами заемщик может и должен пользоваться, а не прятаться от суда и повесток вплоть до прихода судебных приставов, как делают некоторые заемщики, чем причиняют себе только вред.

Итак, банк примерно через пять месяцев со дня возникновения просроченной задолженности обращается в суд с исковым заявлением к заемщику, в котором просит суд удовлетворить следующие требования:

взыскать с заемщика всю сумму задолженности, в том числе основной долг, проценты и пени;

обратить взыскание на предмет ипотеки, установив начальную стоимость реализации в определенном размере;

взыскать понесенные банком расходы по государственной пошлине;

взыскать оплату стоимости оценки (если проводилась независимая оценка предмета ипотеки);

взыскать сумму оплаченных банком за заемщика страховых платежей (если банк оплачивал).

Суд, после того как получает документы, один экземпляр иска и расчета задолженности направляет заемщику по адресу места жительства вместе с повесткой о вызове в суд к определенному времени и дате. Далее проводятся заседания, на которых банк доказывает, что вправе взыскать задолженность. Заемщик вправе заявлять возражения, если не согласен с доводами или доказательствами банка. Отметим, что финансовые сложности заемщика не признаются судом основанием для отказа в иске банку.

Выделим процессуальные права заемщика:

право знакомиться с материалами дела, делать выписки из них, снимать копии (если до заемщика не дошел иск либо расчет либо ему неясны какие-то аспекты, он вправе прийти в суд вне судебного заседания и ознакомиться с делом);

право представлять доказательства и участвовать в их исследовании (например, банк в расчете задолженности не учел платежа заемщика - в этом случае необходимо представить документ об оплате);

право задавать вопросы другим лицам, участвующим в деле, свидетелям, экспертам и специалистам (если какие-то вопросы заемщику не ясны, он вправе просить их разъяснения);

право заявлять ходатайства, в том числе об истребовании доказательств;

право давать объяснения суду в устной и письменной форме;

право приводить свои доводы по всем возникающим в ходе судебного разбирательства вопросам, возражать относительно ходатайств и доводов других лиц, участвующих в деле;

право обжаловать судебные постановления и использовать предоставленные законодательством о гражданском судопроизводстве другие процессуальные права.

Важным моментом, который необходимо отслеживать заемщику, является определение судом начальной продажной стоимости предмета ипотеки. Это именно та стоимость, по которой объект недвижимости будет продаваться на первых торгах на стадии исполнительного производства (торги проводятся торгующей организацией, заключившей договор с Росимуществом).

Допустим, суд назначает начальной стоимостью квартиры 2 млн. руб. Это значит, что на первых торгах начальная цена, по которой будет предлагаться квартира потенциальным покупателям, составит 2 млн. руб., но цена может быть увеличена покупателями.

Если с первых торгов квартира не продана, то на вторых торгах цена будет уже на 10% ниже. В рассматриваемом примере это 1, 8 млн. руб. Если и со вторых торгов квартира не продана, банк приобретает эту квартиру в собственность по цене на 25% ниже первоначальной, т.е. за 1, 5 млн. руб. Эти правила заложены в Законе об ипотеке.

И банку, и заемщику выгодно, если квартира будет продана с первых торгов. Если сумма, вырученная при реализации заложенного имущества (в том числе при оставлении предмета ипотеки за собой), превышает размер задолженности заемщика, то разница возвращается заемщику. Но практика показывает, что с торгов по рыночной цене объекты не продаются - нет спроса и нет надлежащей рекламы (порой ни заемщик, ни банк не могут даже узнать, когда будут проведены первые торги).

Как определяется начальная цена? В соответствии со ст. 54 указанного Закона начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если заемщик не является в суд, то может быть установлена стоимость, указанная в закладной либо в новом отчете об оценке, которую проводят по инициативе банка либо суда.

Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной 80% рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (дисконт установлен, чтобы с большей вероятностью предметы ипотеки продавались с торгов). Если заемщика до вынесения решения суда не устраивает представленная банком оценка, он может заявить ходатайство о проведении другой оценки, но итоговое слово при расхождениях в двух оценках останется за судом.

Также с начала 2012 года введена интересная для заемщика новелла законодательства. В соответствии с п. 5 ст. 61 Закона об ипотеке, если банк оставляет за собой предмет ипотеки - жилое помещение, а его стоимости недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность считается погашенной в полном объеме. Таким образом, законодатель переложил на банки риски неправильной оценки стоимости предмета ипотеки. До введения этого пункта если квартира не покрывала долг, то заемщик оставался должным банку остаток долга.

Вторым важным вопросом для заемщика является сумма пеней (расчет задолженности, напомним, должен быть направлен заемщику судом). Если сумма пеней явно несоразмерна размеру заявленных требований, заемщик вправе заявить ходатайство о снижении размера пеней ввиду несоразмерности по ст. 333 ГК РФ (собственно одна из причин необходимости явки в суд). Суд уже в решении снизит размер пеней, если посчитает ходатайство обоснованным.

Еще одним важным вопросом является возможность предоставления заемщику отсрочки в обращении взыскания на предмет ипотеки. В соответствии с п. 3 ст. 54 Закона об ипотеке по заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в отчете независимого оценщика или решении суда на момент реализации такого имущества.

Отсрочка реализации заложенного имущества не касается взыскания задолженности, т.е. банк может передать исполнительный лист о взыскании долга судебному приставу, не дожидаясь окончания срока отсрочки. На период отсрочки банк не вправе передать предмет ипотеки на реализацию.

Судебное производство оканчивается вынесением судом решения, которое вступает в силу через один месяц после изготовления в окончательной форме. Заемщик, если не согласен с решением, вправе подать в течение одного месяца с момента вынесения решения апелляционную жалобу - в этом случае срок вступления решения суда в силу отодвигается на время рассмотрения дела в апелляционной инстанции.

После вступления в силу решения суда банк получает исполнительный лист и предъявляет его в службу судебных приставов по месту жительства должника. Возбуждается исполнительное производство по принудительному исполнению решения суда. В отношении должника (именно так называется заемщик в исполнительном производстве) пристав применяет следующие меры:

запрещает выезд за рубеж до полного погашения задолженности;

описывает и арестовывает имущество;

арестовывает счета и вклады;

арестовывает предмет ипотеки;

передает предмет ипотеки на реализацию в торгующую организацию;

взыскивает с должника исполнительный сбор в размере до 7% от суммы задолженности.

На этом этапе с согласия или без согласия заемщика осуществляется принудительное обращение взыскания на его имущество и на предмет ипотеки для удовлетворения требований банка. Каким-либо образом изменить этот порядок, отменить запрет на выезд или снять квартиру с торгов можно, лишь погасив всю задолженность либо используя те способы внесудебного урегулирования, о которых было сказано ранее, при условии согласия банка на этом этапе их осуществлять.

Последним вопросом, требующим описания, является выселение заемщика из заложенного жилья. Такое выселение производится либо заемщиком самостоятельно в любое время, либо новым собственником предмета ипотеки - банком или покупателем, даже если жилье является единственным. В ст. 78 Закона об ипотеке указано, что обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире.

Если заемщик продолжает проживать в предмете ипотеки после его реализации или оставления на балансе, то новый собственник может инициировать не только вопрос выселения заемщика, но и взыскание с него коммунальных платежей и платы за пользование помещением.

Приложение N 1