Припинення договору оренди

Одностороння відмова від договору оренди не допускається.

Договір оренди припиняється в разі:

· закінчення строку, на який його було укладено;

· приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря);

· банкрутства орендаря;

· загибелі об'єкта оренди;

· ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Договір оренди може бути розірвано за погодженням сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань.

Правові наслідки припинення або розірвання договору оренди

У разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди.

Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Вартість поліпшень орендованого майна, зроблених орендарем без згоди орендодавця, які не можна відокремити без шкоди для майна, компенсації не підлягає.

30. ДОГОВІР СУБОРЕНДИ

Передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

Строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму.

Коментована стаття встановлює право наймача передавати об'єкт найму в користування інший особі (піднайм або суборенда). Така передача здійснюється на підставі договору піднайму (суборенди), за яким наймач набуває прав та обов'язків наймодавця, а піднаймач (суборендар) стає наймачем речі.

Об'єктом договору піднайму може бути як все, так і частина найнятого майна. Разом з тим в коментованій статті йдеться мова про речі, отже ЦК не передбачає можливості передавати в піднайм майнові права.

Укладення наймачем договору піднайму можливе лише за згоди наймодавця. Дозвіл наймодавця на передачу речі в піднайм може бути зафіксований в самому договорі найму шляхом, наприклад, визначення відповідного права наймача, в додатковій угоді до нього або наданий пізніше в формі одностороннього волевиявлення наймодавця (наприклад, письмового дозволу).

Договором найму або законом може бути передбачена заборона передавати річ у користування третім особам.

Договір піднайму є похідним від договору найму, отже його строк не може перевищувати строку договору найму. У зв'язку з цим в разі дострокового припинення (розірвання на вимогу однієї сторони) договору найму договір піднайму також автоматично припиняється.

До договору піднайму застосовуються положення про договір найму. Це означає, що наймач отримує відносно піднаймача всі права та обов'язки наймодавця. В свою чергу піднаймач має права та обов'язки наймача. При цьому піднаймач не вступає в якісь відносини із наймодавцем. Перед останнім відповідальним за стан речі та внесення плати за користування залишається наймач. Він повинен виконувати свої обов'язки незалежно від того, яким чином виконує свої обов'язки піднаймач. Тобто якщо, наприклад, піднаймач несвоєчасно здійснює платежі за користування річчю, це не звільняє наймача від здійснення платежів на користь наймодавця.

У договорі найму сторони можуть передбачити обов'язкові умови договору піднайму, наприклад цільове використання майна, обов'язкові дії піднаймача тощо. В такому випадку наймач буде зобов'язаний внести такі умови до договору піднайму.

Від договору піднайму слід відрізняти договір перенайму (переоренди) майна, відповідно до якого наймач передає свої права та обов'язки за договором найму третій особі, а сам вибуває із договору. До договору перенайму застосовуються загальні положення про заміну сторони в зобов'язанні.

ПРОКАТ

За договором прокату наймодавець, який здійснює підприємницьку діяльність з передання речей у найм, передає або зобов'язується передати рухому річ наймачеві у користування за плату на певний строк.

Договір прокату є договором приєднання. Наймодавець може встановлювати типові умови договору прокату. Типові умови договору прокату не можуть порушувати прав наймачів, встановлених законом.

Умови договору прокату, які погіршують становище наймача порівняно з тим, що встановлено типовими умовами договору, є нікчемними.

Договір прокату є публічним договором.

Предметом договору прокату є рухома річ, яка використовується для задоволення побутових невиробничих потреб.

Предмет договору прокату може використовуватися для виробничих потреб, якщо це встановлено договором.

Плата за прокат речі встановлюється за тарифами наймодавця.

Право наймача на відмову від договору прокату

Наймач має право відмовитися від договору прокату і повернути річ наймодавцеві у будь-який час.

Плата за прокат речі, що сплачена наймачем за весь строк договору, зменшується відповідно до тривалості фактичного користування річчю.

Особливості договору прокату

· Наймач не має права на укладення договору піднайму.

· Наймач не має переважного права на купівлю речі у разі її продажу наймодавцем.

· Капітальний і поточний ремонт речі здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

32. ОРЕНДА ЗЕМЕЛЬНОЇ ДІЛЯНКИ

Договір найму (оренди) земельної ділянки - це правочин, за яким наймодавець зобов´ язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Інакше кажучи, це правочин про взаємні зобов´ язання, відповідно до яких наймодавець зобов´ язаний за плату передати наймачеві земельну ділянку у строкове володіння і користування, а наймач зобов´ язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Договір найму (оренди) земельної ділянки є двостороннім, відплатним і консенсуальним.

Сторонами договору найму (оренди) земельної ділянки є наймодавець та наймач (згідно із Законом України " Про оренду землі" -орендодавець та орендар).

Істотними умовами договору найму (оренди) землі є:

· об´ єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

· строк дії договору оренди;

· орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;

· умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;

· умови збереження стану об´ єкта оренди;

· умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

· умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

· існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

· визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об´ єкта оренди чи його частини;

· відповідальність сторін.

Об´ єктом договору оренди є земельна ділянка, яка перебуває у власності фізичної, юридичної особи, комунальній або державній власності.

Земельна ділянка може передаватися у найм разом із насадженнями, будівлями, водоймами, які знаходяться на ній, або без них.

Орендна плата може встановлюватися за погодженням сторін у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, має бути виключно у грошовій формі. За згодою сторін умови договору оренди про розмір орендної плати можуть переглядатися.

Договір найму (оренди) земельної ділянки укладається в письмовій формі. Невід´ ємною його частиною є план (схема) земельної ділянки.

Договір оренди земельної ділянки в обов´ язковому порядку підлягає державній реєстрації.

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

· використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди;

· дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів;

· дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються;

· своєчасного внесення орендної плати.

Орендодавець зобов´ язаний:

· передати в користування земельну ділянку в стані, що відповідає умовам договору оренди;

· при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

· не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

· відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов´ язані з поліпшенням стану об´ єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

· попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об´ єкта оренди.

Орендар земельної ділянки має право:

· самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

· за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження;

· отримувати продукцію і доходи;

· здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендар земельної ділянки зобов´ язаний:

· приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

· виконувати встановлені щодо об´ єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

· дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

· у п´ ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби.

Договір оренди землі припиняється в разі:

· закінчення строку, на який його було укладено;

· викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом;

· поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

· смерті фізичної особи-орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, визначених у законі (спадкоємців, осіб, які використовували земельну ділянку разом з орендарем та ін.), від виконання укладеного договору оренди земельної ділянки;

· ліквідації юридичної особи-орендаря.

33. ДОГОВІР ЛІЗИНГУ

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі).

Предметом договору лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками, віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Не можуть бути предметом договору лізингу земельні ділянки та інші природні об'єкти, а також інші речі, встановлені законом.

Привабливість лізингу полягає в тому, що лізингоодержувачі без значних капіталовкладень можуть отримувати в користування новітню техніку, електронне та комунікаційне устаткування. Лізингодавці в свою чергу, за рахунок лізингових платежів не лише компенсують витрати, пов'язані із придбанням предмета лізингу, а й отримують проценти на вкладений капітал.

Лізингодавець зобов 'язаний:

· інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

· своєчасно надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

· попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

· прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

· утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування);

· своєчасно сплачувати лізингові платежі;

· застрахувати предмет лізингу;

· надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;

· у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу.

Ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження предмета договору лізингу несе лізингоодержувач, якщо інше не встановлено договором або законом.

Якщо лізингодавець або продавець (постачальник) прострочили передання предмета договору лізингу лізингоодержувачу або лізингоодержувач прострочив повернення предмета договору лізингу лізингодавцю, ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження несе сторона, яка прострочила.

34. ВИДИ ТА ФОРМИ ЛІЗИНГУ

Розрізняють лізинг прямий і непрямий.

При прямому лізингу сторонами є лізингодавець і лізингоодержувач.

На відміну від договорів найму та оренди, де присутні дві сторони — наймодавець та наймач, в договорі непрямого лізингу в лізингових операціях беруть участь три учасники:

· виробник (продавець) устаткування, який укладає договір купівлі-продажу з лізинговою компанією;

· лізингодавець (лізингова компанія), який за дорученням майбутнього лізингоодержувача укладає договір купівлі-продажу з виробником і стає власником устаткування;

· лізингоодержувач, який замовляє певне устаткування лізингодавцю.

У літературі як види лізингу виділяється зворотний, міжнародний, пайовий тощо.

Під зворотним лізингом традиційно розуміються відносини, коли власник відчужує покупцеві майно (річ) і одночасно це ж майно колишній власник приймає від покупця в лізинг. Зворотний лізинг теж не можна вважати фінансовим (непрямим) лізингом, оскільки і в цьому випадку відсутня його основна кваліфікуюча ознака - придбання лізингодавцем речі у продавця відповідно специфікаціям й умовам, зазначеним лізингоодержувачем.

Під міжнародним лізингом, як правило, розуміють договір лізингу, що укладається суб'єктами лізингу, які перебувають під юрисдикцією різних держав, або в разі якщо майно чи платежі перетинають державні кордони.

Пайовий лізинг - це здійснення лізингу на основі укладення багатостороннього договору із залученням одного або кількох кредиторів, які беруть участь у здійсненні лізингу, інвестуючи свої кошти.

В господарській практиці і в цивілістичній доктрині розрізняють дві форми лізингу:

· оперативний (або експлуатаційний) – є різновидом договору оренди, оскільки по закінченні строку договору лізингу майно підлягає поверненню лізингодавцю

· фінансовий – лізингоодержувач має право набути майно у власність за його залишковою вартістю.

Особливість оперативного лізингу полягає в тому, що договір лізингу укладається на значно менший строк, ніж строк повної амортизації речі, яка є предметом лізингу (принаймні, на строк менше одного року), що дозволяє власнику речі - лізингодавцю після повернення йому речі неодноразово передавати її в найм протягом строку амортизації.

За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов та передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Істотними умовами договору фінансового лізингу є: предмет лізингу, строк договору та розмір лізингових платежів.

Предметом (об'єктом) договору фінансового лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Предметом фінансового лізингу не можуть виступати земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

35. ПРАВА ТА ОБОВ’ЯЗКИ СТОРІН ЗА ДОГОВОРОМ ЛІЗИНГУ

Лізингодавець має право:

· здійснювати за власний рахунок контроль за умовами експлуатації та цілеспрямованим використанням об'єкта лізингу лізингоодержувачем згідно з умовами договору лізингу, вимогами та інструкціями продавця щодо експлуатації об'єкта лізингу, а також відповідно до законодавства України;

· вимагати повернення у безсуперечному порядку майна, переданого в лізинг, якщо лізингоодержувач не сплатив лізингові платежі протягом двох чергових строків;

· вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків, завданих внаслідок його дій або бездіяльності, відповідно до умов договору.

Лізингодавець зобов'язаний:

· передати належне йому на праві власності майно в користування лізингоодержувачеві або за дорученням лізингоодержувача відповідно до його вибору та визначеної ним специфікації укласти договір купівлі-продажу майна з відповідним продавцем і передати майно в користування лізингоодержувачеві;

· не втручатися у вибір лізингоодержувачем продавця майна та у визначення специфікації об'єкта лізингу;

· набуваючи майно для лізингоодержувача, повідомити продавця про те, що майно призначене для передачі в лізинг конкретній особі;

· воєчасно та в повному обсязі виконувати взяті на себе зобов'язання перед лізингоодержувачем щодо утримання об'єкта лізингу (ремонт, технічне обслуговування тощо) відповідно до умов договору;

· прийняти об'єкт лізингу від лізингоодержувача після закінчення строку договору лізингу, якщо об'єкт не буде викуплено лізингоодержувачем.

Лізингоодержувач має право:

· відмовитися від прийняття об'єкта лізингу, який не відповідає умовам договору, затримувати належні лізингодавцеві платежі до усунення ним виявленого порушення умов договору за умови попереднього повідомлення лізингодавця;

· вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завданих внаслідок його дій або бездіяльності при виконанні договору лізингу, відповідно до умов договору;

· лізингоодержувач має право пред'являти продавцеві об'єкта лізингу всі права та вимоги, що випливають із договору купівлі-продажу цього майна, зокрема щодо його якості та комплектності, строків передачі, гарантійних ремонтів тощо. Однак лізингоодержувач не має права припиняти дію договору купівлі-продажу між лізингодавцем і продавцем або змінювати його умови.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

· прийняти та належним чином користуватися об'єктом лізингу, утримувати його відповідно до погоджених сторонами умов договору, згідно з якими воно було передано, з урахуванням природного зносу та змін стану майна;

· своєчасно та в повному обсязі за погодженим з лізингодавцем графіком виплачувати лізингові платежі відповідно до умов договору;

· у разі несплати лізингових платежів протягом двох чергових строків на вимогу лізингодавця повернути йому об'єкт лізингу;

· у зазначені договором лізингу строки відповідно до його умов надавати лізингодавцю відомості про технічний стан об'єкта лізингу та свій фінансовий стан, доступ для перевірки об'єкту лізингу та умов його експлуатації;

· у разі, якщо він не реалізує свого права викупу об'єкта лізингу та не продовжить строк його використання після припинення дії договору, повернути об'єкт лізингу лізингодавцеві у стані, зазначеному в договорі.

36. ДОГОВІР ПОЗИЧКИ

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку.

Користування річчю вважається безоплатним, якщо сторони прямо домовилися про це або якщо це випливає із суті відносин між ними.