Припинення договору найму

Підстави припинення договору найму можна умовно розділити на дві групи:

· об'єктивні умови, які не залежать від волі сторін;

· суб'єктивні умови, які виникають за взаємною волею наймодавця та наймача або за волею будь-якої зі сторін договору найму.

Об'єктивні підстави припинення договору найму:

· смерть фізичної особи-наймача;

· ліквідація юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем.

У даному випадку мається на увазі ліквідація юридичної особи без правонаступництва, що завжди тягне за собою припинення договору найму.

Що стосується смерті фізичної особи-наймача, то зазначене положення є диспозитивним; закон або сторони в договорі можуть передбачити продовження дії договору найму і після смерті наймача.

Суб'єктивні підстави припинення відносин майнового найму:

· відмова від договору майнового найму;

· розірвання договору на вимогу будь-якої зі сторін.

Одностороння відмова від договору за загальним правилом не допускається. Вона можлива, лише якщо це передбачено законом або угодою сторін.

Так, у договорі майнового найму допускається одностороння відмова як наймодавця, так і наймача від договору, що укладений на невизначений строк.

Крім того, наймодавцеві дозволяється відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль.

При припиненні договору майнового найму внаслідок односторонньої відмови звернення з позовом до суду не вимагається. Договір найму вважається розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Судова практика на сьогодні виходить із положення, що наймодавець має право відмовитися від договору найму незалежно від того, внесе наймач у подальшому плату за користування чи ні.

Обов'язки наймача у разі припинення договору найму

У разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

28. РОЗІРВАННЯ ДОГОВОРУ НАЙМУ

Розірвання договору найму на вимогу наймодавця

Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

·наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

·наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

·наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

·наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Розірвання договору найму на вимогу наймача

·Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

·наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

·наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

29. ДОГОВІР ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО ЖИТЛА

Орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Фізичні та юридичні особи, які бажають укласти договір оренди, направляють заяву, проект договору оренди, а також інші документи, відповідному орендодавцеві.

Орендодавець відмовляє в укладенні договору оренди в разі, якщо:

· прийнято рішення про приватизацію або передприватизаційну підготовку цих об'єктів;

· об'єкт включено до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій, згідно з рішенням Кабінету Міністрів України чи органів місцевого самоврядування;

· орган Антимонопольного комітету України не дає згоди;

· орган, уповноважений управляти майном, не дає згоди на укладення договору оренди;

· орендодавець, прийняв рішення про укладення договору оренди нерухомого майна з бюджетною установою;

Істотними умовами договору оренди є:

· об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);

· термін, на який укладається договір оренди;

· орендна плата з урахуванням її індексації;

· порядок використання амортизаційних відрахувань, якщо їх нарахування передбачено законодавством;

· відновлення орендованого майна та умови його повернення;

· виконання зобов'язань;

· забезпечення виконання зобов'язань - неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо;

· порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди;

· відповідальність сторін;

· страхування орендарем взятого ним в оренду майна;

· обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна.

Договір оренди вважається укладеним з моменту досягнення домовленості з усіх істотних умов і підписання сторонами тексту договору.

Передача об'єкта оренди орендодавцем орендареві здійснюється у строки і на умовах, визначених у договорі оренди.

Якщо орендодавець у строки і на умовах, визначених у договорі оренди, не передасть орендареві об'єкт оренди, орендар має право вимагати від орендодавця передачі об'єкта та відшкодування збитків, завданих затриманням передачі, або відмовитися від договору і вимагати відшкодування збитків, завданих йому невиконанням договору оренди.

Орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

Термін договору оренди визначається за погодженням сторін.

Термін договору оренди не може бути меншим, ніж 5 років, якщо орендар не пропонує менший термін.

Основні обов'язки орендаря

· використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону.

· використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню.

· вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди несе орендодавець, якщо інше не встановлено договором оренди.

Орендар, який затримав повернення об'єкта оренди орендодавцю, несе ризик його випадкового знищення або випадкового пошкодження.

Орендоване майно страхується орендарем на користь того учасника договору оренди, який бере на себе ризик випадкової загибелі чи пошкодження об'єкта оренди.

Передача в оренду майна, що було застраховане орендодавцем або балансоутримувачем, не припиняє чинності договору страхування.

Право власності орендаря

Передача майна в оренду не припиняє права власності на це майно.