Земельний ринок: економічна доцільність на фоні суспільного консерватизму

Анотація

Ринок земель сільськогосподарського призначення і застава землі розглядаються з точки зору економічної доцільності, ситуації в суспільстві і економічних інтересів власників земельних паїв.

Розвиток товарних ринків передбачає оптимальну організацію ринків факторів виробництва – праці, землі, капіталу. Якщо ринок праці і ринок капіталу залучені до процесу формування ринків з самого початку перехідного періоду, то затягування протягом десятиріччя з включенням землі у товарний обіг створило вузьке місце – тромб в системі кровообігу єдиного ринкового організму, що стримує розвиток сільського господарства.

Адже передумовою ефективного розвитку сільського господарства є гарантування суб'єктам господарювання захисту прав власності на землю, майно та результати їх праці. Більш того, практика світового господарювання беззаперечно доводить, що приватна власність на землю у будь-якій країні стимулює її економічне зростання завдяки більш ефективному використанню земельних ресурсів. У свою чергу, ефективність ринкової системи, а власне і її «ринковість» визначається тим, наскільки повно реалізується право власності, включаючи можливість купівлі-продажу об’єкту відносин власності.

Право власності на землю гарантовано Конституцією України. Основним актом у системі земельного законодавства, що регулює земельні відносини на довгострокову перспективу, є Земельний кодекс України. У Земельному кодексі відображені і деталізовані форми власності на землю, передбачені Конституцією України. 25 жовтня 2001 р. Верховна рада прийняла Земельний кодекс України, що затвердив приватну власність на землю сільськогосподарського призначення і такі елементи її реалізації як оренду та заставу. Але переваги приватної власності реалізуються тільки за умови ефективного ринку землі. Проте, згідно з новим Земельним кодексом, купівля-продаж земель сільськогосподарського призначення буде здійснюватись лише починаючи з 2005 р. і в обмежених масштабах, оскільки розмір ділянок, що знаходяться у приватній власності громадян, згідно Земельному кодексу, не повинен перевищувати 100 га.

Мораторій на купівлю-продаж землі сільськогосподарського призначення є результатом компромісу, досягнутого в ході протистояння прибічників і противників формування земельного ринку. Деякі політичні сили розглядають приватизацію землі в основному як засіб для її купівлі-продажу і вбачають в останньому потенційну загрозу втрати землі для селян. Слід визнати, що ставлення політичних партій лівого спрямування до проблеми купівлі-продажу землі загалом відображає ситуацію в суспільстві. Тому для обгрунтування доцільності прискорення формування земельного ринку важливо з’ясувати, чи відбуваються позитивні зміни в суспільній думці щодо проблеми купівлі-продажу землі і виявити соціальні групи, заінтересовані у якнайшвидшому задіянні механізмів земельного ринку. Користним з практичної точки зору є також вивчення регіональних аспектів цієї проблеми, адже видається високоймовірною гіпотеза, що в західних регіонах України проблема купівлі-продажу землі сприймаєжться більш позитивно в силу історичних традицій. В ході аналізу суспільної думки щодо купівлі-продажу сільськогосподарських земель будемо спиратися на дані загальнонаціональних соціологічних дослідженнь, що проводились протягом 1996-2000 рр. Проектом приватизації землі та реорганізації КСП в Україні Міжнародної фінансової корпорації (МФК) [1]. Опитування проводились серед членів колективних сільськогосподарських підприємств України, а у 2000 р. – серед членів реорганізованих господарств і фермерів.

Таблиця 1

Ставлення до купівлі-продажу землі сільськогосподарського призначення: 1996-2000, % респондентів

Детальний розподіл думок респондентів щодо майбутнього ринку сільськогосподарських земель в Україні (включаючи допущення самої можливості земельного ринку) представлено у табл. 1. Аналіз динаміки суспільної думки щодо можливості формування земельного ринку в Україні показує, що, як і в інших питаннях земельної реформи, у 1996 р. в суспільстві ще зберігався певний запас оптимізму щодо наслідків реформування і відповідно менше половини респондентів були проти формування земельного ринку. У 1998 р. частка противників земельного ринку значно збільшилась. Пояснити негативне ставлення до земельного ринку у 1998р. можна поглибленням кризи в аграрному секторі, а також схильністю багатьох респондентів списувати ці кризові явища на результати реформування.

У 1999р і 2000 рр. ситуація знову наблизилась до такої, що існувала на початку земельної реформи, хоча кількість противників земельного ринку зменшилась не набагато. Результати опитувань виявили, що з прискоренням аграрної реформи все більше селян почали розуміти невідворотність перетворень. Проте понад половини колишніх членів КСП, а зараз членів новоутворених формувань заперечують доцільність розвитку ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні.

У 2000 р. вже майже третина членів новоутворених приватних структур припускала можливість купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення в Україні з умовою, що земля може продаватись лише громадянам України.

Серед регіонів України найбільш прогресивним є західний: 59% респондентів із Львівської області і 52% респондентів з Волині вважають, що земля повинна бути товаром. Найменшу підтримку має ідея земельного ринку у Харківській і Сумській областях, де відповідно 92% і 86% респондентів є противниками формування земельного ринку (табл.2).

Поглиблений аналіз ставлення різних соціальних груп до земельного ринку в Україні дає підстави для оптимістичного прогнозу щодо сприйняття селянами земельного ринку. Зокрема, рівень підтримки земельного ринку серед працездатних власників земельних часток набагато вищий, ніж серед пенсіонерів. 42% працездатних вважають, що земля повинна бути товаром. Жінки є набагато консервативніші, ніж чоловіки. 60% жінок не підтримують ідею формування земельного ринку. Проте, з кількарічного досвіду моніторингових досліджень можна зробити висновок, що хоча спочатку всі питання аграрної реформи жінками сприймаються більш негативно, то з часом їх ставлення наближається до ставлення чоловіків.

Таблиця 2

Рівень підтримки земельного ринку в регіонах і областях, 2000 р.,

% респондентів

Дослідження виявили, що найбільш ринково орієнтованою соціальною групою серед сільськогосподарських виробників є фермери. Цей висновок знайшов підтвердження у ході боротьби фермерів за прийняття нової редакції Земельного кодексу Верховною радою. 64% фермерів є прихильниками земельного ринку, хоча третина фермерів досі вважають, що земля не може бути товаром. У табл.3 наводиться порівняння відповідей фермерів і власників земельних часток (колишніх членів КСП), серед яких виділені особи працездатного віку, на питання про майбутній ринок сільськогосподарських земель в Україні.

Проведений аналіз суспільної думки щодо ринку земель сільськогосподарського призначення в Україні, з одного боку, цілком виправдовує трирічний (до 2005 р.) мораторій на купівлю-продаж земель сільськогосподарського призначення в Україні.

Таблиця 3.

Уявлення фермерів, власників земельних часток і працездатних власників земельних часток про ринок сільськогосподарських земель в Україні,

2000 р., % респондентів

З іншого ж боку, затримки з введенням і подальшим обмеженням ринку землі створюють небезпеку розвитку тіньового ринку землі. Останнім часом в засобах масової інформації з’явились тривожні сигнали появи “чорного ринку” землі. Земельні частки оформлюють через дарчу або безстрокову оренду. Деякі фірми, що займаються постачанням пального, мінеральних добрив, елітного насіння, засобів захисту рослин, укладають з керівниками сільгосппідприємств незаконні угоди щодо застави землі. Умови цих угод не виключають ризику втрати землі селянами за безцінь. Отже, доцільність якнайшвидшого законодавчого забезпечення інституту земельного ринку і іпотеки землі в Україні диктується необхідністю захисту прав власників земельних часток.

Адже в ході реорганізації колективних сільгосппідприємств селяни отримали земельні сертифікати, що не забезпечують реалізацію права володіння, користування та розпорядження земельними частками у повному обсязі. Одразу ж після отримання сертифікатів на право на земельну частку (пай) стихійно розпочався їх рух. Щоб захистити інтереси селян, цей процес необхідно спрямувати в цивілізоване русло. Акти купівлі-продажу землі повинні відбуватись прозоро, в чіткому правовому полі, через механізми земельного ринку. Станом на початок лютого 2001 р. право власності на землю оформлено Державними актами лише у 35, 5% власників земельних сертифікатів, тому доцільно відшукати можливості прискорення їх видачі.

Терміновим завданням є створення системи державної реєстрації прав власності на нерухомість, яка б не тільки створювала гарантії для продавця і покупця на земельному ринку, але і зводила б до мінімуму ризик втрати землі для власників земельних часток.

Вже зараз очевидно, що обмеження на ринок землі, введені у Земельному кодексі, будуть гальмувати розвиток приватних господарств. Ефективне задіяння механізму застави землі передбачає певний рівень концентрації земельних угідь, проте в умовах обмежень, встановлених Земельних кодексом, процеси концентрації не мають основи для розвитку. Отже, не виключено, що в найближчому майбутньому при розробці конкретних механізмів іпотечного кредитування постане необхідність ліквідації обмежень на розмір приватних земельних ділянок. Багаторічні затримки з прийняттям законодавчих актів стосовно формування земельного ринку і іпотечного кредитування під заставу землі і так практично унеможливили налагодження системи середньо - і довгострокового кредитування сільськогосподарських виробників і стримують залучення інвестицій у галузь.

Запровадження іпотечного кредитування під заставу землі передбачає розробку й задіяння механізмів вилучення землі у разі неповернення кредитів. Останнє створює реальну загрозу втрати селянами землі, поки земельні ділянки не будуть законодавчо закріплені за ними Державними актами.

Отже, з одного боку, існує загроза негативного сприйняття пересічними селянами ліквідації обмежень на строки введення земельного ринку і розмір угод, а з іншого – економічна необхідність ліквідації цих обмежень як таких, що стримуватимуть розвиток сільського господарства. Вихід може бути лише в поширенні інформації в суспільстві і законодавчому захисті прав селян. Адже добре відомо, що в умовах ринкової економіки угоди купівлі-продажу землі не відіграють великої ролі порівняно з іпотекою, отже загроза втрати селянами землі за безцінь дещо перебільшена.

Переконливим аргументом є посилання на досвід інших країн з перехідною економікою. За даними Інституту аграрного розвитку у Центральній і Східній Європі [2] в угодах купівлі-продажу землі було задіяно: 0, 29% земель сільськогосподарського призначення у Словаччині (1998 р.), 0, 15% - у Румунії(1998 р.), 0, 21% - у Чехії (1996 р.), 0, 90% - у нових Федеральних землях Німеччини (1999 р.). Лише у Польщі, де приватна власність на землю зберігалась протягом усього післявоєнного періоду, а в перехідний період підсилились процеси структурних перетворень, обсяг операцій купівлі-продажу землі дещо більший і склав 1, 67% сільгоспугідь у 1997 р. Польща також першою серед країн з перехідною економікою запровадила механізм кредитування під заставу землі. Комерційні банки Польщі приймають землю як додаткове забезпечення при наданні довгострокових кредитів сільськогосподарським виробникам [3].

Масштаб угод про заставу землі в розвинених країнах є набагато перевершує обсяги купівлі-продажу. Наприклад, у США іпотечні кредити складають майже 70% від всіх обсягів кредитування в сільському господарстві. Досвід організації системи іпотечного кредитування у розвинених країнах заслуговує на уважне і критичне вивчення з огляду на актуальність цієї проблеми в Україні.

Як і у будь-якій розвиненій країні з глибокими капіталістичними традиціями, в у США питання про необхідність існування ринку землі не стоїть, як не стоїть питання про існування інших ринків. Право приватної власності на землю є природнім і не потребує обгрунтувань, інтерпретацій, або доказів доцільності. Сільськогосподарськими землями займається Міністерство сільського господарства США, проте лише у мірі, що не обмежує прав власників землі. Сільськогосподарські землі продаються лотами з аукціонів (звичайно, відкритих) їх власниками, або фірмами, що займаються торгівлею нерухомістю, проте масштаб цих угод незначний порівняно з угодами застави землі.

У США існує стабільна конкурентноспроможна система надання іпотечних кредитів сільськогосподарським виробникам, незалежно від їх розміру.

Іпотечним кредитуванням, поряд з місцевими комерційними банками, займаються банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського Кредиту (Federal Farm Credit Consolidated System). Об’єднана Федеральна Система Фермерського Кредиту забезпечує чверть всіх обягів кредитів для фермерів і фермерських кооперативів США і складається з трьох частин – Федеральних земельних банків, Федеральних банків середньострокового кредиту та Банків для кооперативів, що надають короткострокові кредити. Федеральні земельні банки надають довгострокові кредити фермерам, в тому числі і під заставу землі та іншого нерухомого майна, а для того, щоб себе фінансувати, випускають облігації номіналом 1000 дол. на строк від 1 до 15 років, відсотки за якими сплачуються раз в пів-року. Термін “федеральні” у назві цих банків зовсім не означає, що вони знаходяться у власності держави, або під її керівництвом, чи фінансуються урядом. Жодна державна інституція не диктує банку, на який строк видавати кредит і під які проценти. По кожному кредиту ставка визначається окремо, враховуючи конкретні обставини, включаючи кредитну історію позичальника.

Банки заробляють гроші самі і є звичайними гравцями на фінансових ринках. Їх акції, поряд з фінансовими зобов’язаннями, вільно продаються і купляються на фінансових ринках. Тобно земельні ринки не існують у вакуумі, а тісно пов’язані з рештою ринків, а найбільш тісно – з фінансовими. Існує також вторинний ринок закладних. Вторинний ринок дозволяє кредитним установам продавати право на іпотечну позику, а спеціально створена Федеральна Корпорація Сільськогосподарської іпотеки, (приватна корпорація) гарантує своєчасну виплату за цими цінними паперами. В той же час банки з Об’єднаної Федеральної Системи Фермерського кредиту дійсно пропонують кредити фермерам на більш вигідних умовах порівняно з іншими банками, оскільки вони є колишніми урядовими агенствами, пізніше приватизованими. Тому інвестори вважають зобов’язання цих банків менш ризикованими і відповідно платять більше, тобто погоджуються на нижчі відсоткові ставки. А в результаті виграють фермери.

Отже, в процесі еволюції роль держави в організації і здійсненні довгострокового кредитування фермерів під заставу землі, була зведена до мінімуму, проте своїм авторитетом держава підтримує систему фермерського кредиту завдяки довірі суспільства. З вищенаведеного можна зробити важливий висновок для організації системи іпотечного кредитування в Україні – іпотечний земельний банк повинен спеціалізуватись на викупі заставних на землю у комерційних банків, що надаватимуть кредити сільгоспвиробникам. Взагалі, організація вторинного ринку «земельних» закладних як засобу для рефінансування банківського капіталу, вкладеного під заставу землі, є критичним питанням для організації системи іпотечного кредитування. Ці цінні папери вважаються одними з найбільш поширених на фондових ринках розвинених країн. Наприклад, частка закладних складає 40% на фондовому ринку Німеччини. Необхідно побудувати таку систему іпотечного кредитування, при якій покупка закладних вважалась би надійним способом розміщення капіталу для інвесторів. Щоб захистити власників закладних, держава повинна здійснювати жорсткий контроль за діяльністю іпотечних банків. Іпотечне кредитування є неможливим без системи реєстрації прав власності на нерухомість, адже ще при зародженні іпотеки у давній Греції на початку VI століття до нашої ери на межі земельної ділянки позичальника встановлювали стовп, на якому відмічались всі борги власника землі, від чого власне і походить слово іпотека (підпора). Таким чином забезпечувалась гласність, яка давала можливість кожній зацікавленій особі переконатися у стані даної земельної власності. В Україні необхідно сформувати таку систему реєстрації, яка б не тільки створювала гарантії для продавця і покупця на земельному ринку, але, враховуючи низьку правову обізнаність власників земельних часток, ефективно захищала б їх інтереси від шахрайства і оборудок тіньового ринку.

Не менш важливий висновок, що витікає з аналізу систем іпотечного кредитування розвинених країн, полягає у тому, що система іпотечного кредитування повинна однаково враховувати інтереси як великих сільськогосподарських підприємств, так і дрібних землевласників. Тим самим буде створено умови для розвитку сімейних ферм.

Для підвищення ефективності впровадження системи іпотечного кредитування може бути корисним аналіз суспільної думки. Адже ця проблема тісно пов’язана з проблемою земельного ринку.

Як показало соціологічне дослідження 2000 р., понад половини фермерів України ставляться позитивно до створення іпотечних банків, а 44% фермерів погодились би взяти кредит під заставу землі. Порівняння відповідей фермерів на запитання про готовність закласти землю з відповідями керівників і головних спеціалістів великих сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, говорить, що фермери почуваються більш впевнено як власники і керівники своїх господарств. Тільки 15% керівників сільгосппідприємств погодились би взяти кредит під заставу землі (табл.4). Основна причина обережного підходу до іпотеки землі полягає у побоюванні втратити землю, адже 41% представників керівного складу КСП і 46% фермерів згодні з тим, що одночасно з наданням кредитів мусить спрацювати ефективний законодавчий механізм вилучення землі у разі невиконання зобов'язань (табл.5).

Таблиця 4

Готовність фермерів і керівництва сільськогосподарських підприємств, утворених на базі КСП, взяти кредит під заставу землі

Таблиця 5

Готовність фермерів і керівництва сільгосппідприємств, утворених на базі КСП, виконувати умови кредитування під заставу землі

В умовах низької прибутковості, або навіть збитковості сільськогосподарського виробництва не можна виключати ймовірність невиконання сільськогосподарськими підприємствами своїх боргових зобов'язань. За таких обставин було б доцільно вивчити досвід організації іпотечного кредитування у Німеччині, де законодавчо передбачена можливість примусового управління землею і майном боржника без вилучення землі у власників і задоволення вимог кредитора за рахунок отримуваних прибутків.

При обговоренні питання земельного ринку неможливо обминути питання ціни землі. Справжню ціну землі визначить ринок, а зараз основні дискусії точаться навколо відповідності грошової оцінки землі її майбутній ціні [4]. В ході дискусії розглядаються два орієнтири – ринкова ціна земель несільськогосподарського призначення у порівнянні з грошовою оцінкою сільськогосподарських земель у відповідних регіонах і ціни на земельні сертифікати, що склались у період після їх видачі селянам до оголошення мораторію на рух земельних часток. На наш погляд, жоден з цих орієнтирів не дає більш-менш точного прогнозу ринкової ціни земель сільськогосподарського призначення. Адже ціна на ринку землі визначається виходячи з того прибутку, яке може дати її використання як фактора виробництва і співвідношення попита-пропозиції на земельному ринку. А прибутки від сільськогосподарського виробництва відрізняються від прибутків інших секторів. Що стосується цін, що склались на ринку земельних сертифікатів, то їх спекулятивно-занижений характер не викликає сумнівів і можливими вони були лише в умовах відсутності справжнього земельного ринку.

На нашу думку, якщо і можливо зараз передбачити рівень цін на майбутньому земельному ринку, то тільки шляхом вивчення намірів майбутніх учасників ринку.

Можна припустити, що потенційними покупцями землі стануть керівники сільгосппідприємств, представники комерційних структур, що обслуговують сільське господарство, і фермери. У нашому розпорядженні є дані щодо намірів фермерів взяти участь у земельному ринку. За даними соціологічного дослідження 2000 р., половина голів фермерських господарств хотіли б купити землю, а бажаючих продати землю майже немає. Отже, продавцями землі стануть переважно власники земельних часток – колишні члени КСП.

Опитані фермери хотіли б купити від 0, 5 га до 100 гектарів землі, а у середньому 25 га.

Середня ціна за гектар землі, по якій би фермери згодились купити землю, склала у 2000 р., згідно з даними опитування, 2017 грн. Це значно менше, ніж середня грошова оцінка землі по Україні, що складала у 2000 р. 8000 грн. за гектар.

Що стосується потенційних продавців землі, то поки що за результатами соціологічного опитування 1999 р. частка членів КСП, що хотіли б продати свої земельні частки, склала 8, 3%. Аналіз відповідної референтної групи показав, що переважно це люди похилого віку. Проте, можна передбачити збільшення частки бажаючих продати землю і серед молодших вікових груп, зокрема, в умовах розповсюдження платної системи вищої освіти, необхідності придбання житла для дітей у містах тощо.

У середньому селяни готові продавати свою землю за ціною 4078 грн. за гектар, що майже вдвічі меншезасередню грошову оцінку землі в Україні.

Отже, при формуванні земельного ринку існують дві альтернативи: жорский контроль за нижньою границею цін на земельні ділянки, або відсутність адміністративного втручання у ціноутворення, але за умови проведення широкомасштабної інформаційній кампанії з метою пояснення селянам їх можливостей на земельному ринку. Хоча вже зараз ясно, що в умовах збіднілості сільського населення буде важко уникнути низьких цін на землю без адміністративного втручання, адже справжня ринкова ціна може бути тільки низькою, бо на ринок вийде велика маса бідних продавців. До того ж, як показує практика реформування, важко буде уникнути тиску на власників земельних часток з боку керівництва сільгосппідприємства.

Приймаючи рішення щодо продажу своєї земельної частки, селянин буде робити вибір між різними способами розпорядження землею, переважно між передачою в оренду, продажом і обробкою землі власними силами. Низький рівень орендної плати (переважно на рівні 1, 5%-2% від грошової оцінки землі) також впливатиме на ціни земельного ринку у бік зниження.

Опонентам земельного ринку, які оперують аргументами захисту економічних інтересів селян (загрозою втрати землі) можна також заперечити, що орендна плата, яку отримують селяни за землю, є мізерною у порівнянні з тою, якою вона могла бути за умови реально працюючого земельного ринку.

Орендні відносини необхідно будувати на основі правової врегульованості права власності на землю і майно. Тільки так можливо запровадити оптимальні строки і умови оренди землі, щоб, з одного боку, не порушувати інтересів орендодавців, а з другого - не створювати перепон для капіталовкладень в підвищення родючості грунтів. Формування земельного ринку створить також умови для переходу до грошової форми розрахунків за оренду.

Отже, з одного боку економічна доцільність вимагає концентрації земельного капіталу, а з іншого існує необхідність супроводження земельного ринку заходами захисту інтересів власників земельних часток. Такими заходами, на нашу думку, повинні стати створення досконалого законодавства, прозорість і інформаційна підтримка земельного ринку і адміністративне втручання у процес ціноутворення на початковому етапі.

Література

1. Гончарук О.С., Марусов А.Ю., Осташко Т.О. Соціальні проблеми реорганізації колективних сільськогосподарських підприємств, К.: Центр соціальних експертиз і прогнозів Інституту соціології НАНУ, 2000, - 108 с.

2. Эберхард Шульце, Петер Тиллак. Сируктура предприятий и собственности в сельском хозяйстве Центральной и Восточной Европы. – Институт аграрного развития в Центральной и Восточной Европе IAMO 2001, с.25-31.

3. Challenges for the Agro-food Sector in Europian Transition Countries // OECD Policy Briefs, April 2001, p. 3.

4. М.Гарбуз. Формування і розвиток ринку землі в процесі проведення земельної реформи // Економіст, 2001, №9, с.42-45.