Студопедия

Главная страница Случайная страница

КАТЕГОРИИ:

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Согласование результатов определение итоговой стоимости оцениваемых объектов






Заключительным элементом аналитического исследования ценностных характеристик объекта оценки является сопоставление расчетных стоимостей, полученных при помощи использованных классических методов оценки.

Целью анализа и согласования результатов, полученных с помощью использованных подходов, является определение преимуществ и недостатков каждого из них (с учетом цели и назначения оценки), и тем самым, получение единой стоимостной оценки.

Эти преимущества и недостатки оцениваются по следующим критериям:

1. Достоверность, адекватность и достаточность информации, на основе которой проводится анализ.

2. Способность отразить действительные намерения типичного покупателя/арендатора и/или продавца/арендодателя, прочие реалии спроса/предложения.

3. Действенность метода в отношении учета конъюнктуры и динамики рынка финансов и инвестиций (включая риски).

4. Способность метода учитывать структуру и иерархию ценообразующих факторов, специфичных для объектов, таких как местоположение, размер, качество строительства и отделки, потенциальная доходность и т.д.

Рыночная стоимость объекта оценки была определена только сравнительным подходом. В отчете приведен отказ от использования затратного и доходного подходов. Проведение согласования не требуется.

 

Рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м., расположенной по адресу: г. Санкт - Петербург, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, по состоянию на 19 марта 2012 года составляет, округленно 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.


Таблица 3. Выборка аналогов

N п.п. Тип объекта Местоположение Основные характеристики Цена предложения, руб., без НДС Цена предложения, руб./кв.м, без НДС
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ
1. Квартира г. СПб, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку -  
СОПОСТАВИМЫЕ ОБЪЕКТЫ
1. Квартира г.СПб, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж 31 320 000 180 000
2. Квартира г. СПб, ул. Удальцова, д. 729 Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки 28 255 002 173 984
3. Квартира г. СПб, Ленинский пр-т, д. 123 Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки 31 952 760 152 156
4. Квартира г. СПб, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" 28 500 000 139 024
5. Квартира г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м 28 600 000 150 526
Средняя стоимость аренды, руб./кв.м в год 159 138
Медиана, руб./кв.м в год 152 156
Стандартное отклонение 17 198
Коэффициент вариации, допустимое значение меньше 30% 10,81%

 




Таблица 4. Расчет рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода

№ п.п. Элементы сравнения Ед. изм. Объект оценки Сопоставимый объект №1 Сопоставимый объект №2 Сопоставимый объект №3 Сопоставимый объект №4 Сопоставимый объект №5
Характеристика объектов   Пятикомнатная квартира на 11 этаже новостройки, монолитно-кирпичный дом, общая площадь квартиры 194,5 кв.м, состояние - под отделку Квартира, 5 комнат, свободная планировка, без отделки, окна оборудованы трехслойными деревянными стеклопакетами, высота потолков 3 м, общая площадь 174 кв.м, 2 этаж Пятикомнатная квартира, общая площадь 162,4 кв.м, на 3 этаже, без отделки Пятикомнатная квартира, в ЖК Well House на Ленинском, общая площадь 210 кв.м, на 11 этаже, без отделки Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 205 кв.м, в ЖК "Корона-Эйр" Квартира свободной планировки, без отделки, общая площадь 190 кв.м
Местоположение объекта   г.СПб, ул. Новикова, д. 123, кв. 918 г. СПб, Ломоносовский пр-т, 115 квартал, корп. 3 г. СПб, ул. Удальцова, д. 729 г. СПб, Ленинский пр-т, д. 123 гСПб, ул. Вернадского, д. 12, корп. 1 г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской
Цена предложения/Цена продажи руб.   31 320 000 28 255 002 31 952 760 28 500 000 28 600 000
Общая площадь кв.м 194,50 174,00 162,40 210,00 205,00 190,00
Цена за ед. общей площади руб./кв.м   180 000,00 173 984,00 152 156,00 139 024,39 150 526,32
Наличие обременений, цена продажи     Обременений нет, продажа - по рыночной цене Обременений нет, продажа - по рыночной цене Обременений нет, продажа - по рыночной цене Обременений нет, продажа - по рыночной цене Обременений нет, продажа - по рыночной цене
Состояние (внешний вид),   Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку
Уторговывание
Корректировки %   -10 -10 -10 -10 -10
Обоснование корректировки   Корректировка применена в связи с тем, что для сопоставимых объектов известны только цены предложения. В текущих условиях (финансовый кризис и высокий уровень рисков), продавцы готовы идти на снижение цен за объекты недвижимого имущества. Скидка может достигать 5-15%. Согласно статье "Скидки на торг: реалии кризиса", А.А. Марчук, Е.А. Бутова (Русская служба оценки, http://www.rusvs.ru/articles/307.shtml), скидка на торг при продаже жилой недвижимости в г. Москве составляет в среднем около 10%.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Внесение корректировок
Условия финансирования   Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные Рыночные
Корректировки %  
Обоснование корректировки   Поскольку условия продажи и схема финансирования, как правило, становятся известными в ходе переговоров с потенциальным покупателем, т.е. практически перед подписанием договора купли – продажи, то Оценщик принимает условия на уровне среднерыночных. Таким образом, корректировка на данные факторы не проводилась.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Дата предложения   Март 2012 г. Март 2012 г. Март 2012 г. Март 2012 г. Март 2012 г. Март 2012 г.
Корректировки     1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Обоснование корректировки   Так как все объекты-аналоги были выставлены на продажу на дату оценки, то введение корректировки на дату предложения не требуется.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Местоположение объекта   г. СПб, ул. Академика Пилюгина, д. 18, кв. 98 г. СПб Ломоносовский пр-т, 15 квартал, корп. 3 г. СПб, ул. Удальцова, д. 79 г. СПб, Ленинский пр-т, д. 111 г. СПб, ул. Вернадского, д. 92, корп. 1 г. СПб, пересечение ул. Анохина и ул. Никулинской
Корректировки %   0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%
Обоснование корректировки   Все рассматриваемые объекты расположены на удалении около 15 минут пешком от метро на юго-западе г. Москвы. Внесение корректировок не требуется
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Площадь   194,50 174,00 162,40 210,00 205,00 190,00
Корректировки %   0% 0% 0% 0% 0%
Обоснование корректировки   Все объекты лежат в одном ценовом диапазоне по элементу сравнения площадь. Корректировка не требуется.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Состояние объекта   Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку Под отделку
Корректировка на ремонт здания руб./кв.м   0,00 0,00 0,00 0,00 0,00
Обоснование корректировки   Состояние всех объектов - под отделку, внесение корректировок не требуется.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Этаж   н/д н/д
Корректировки %   0% 0% 0% 0% 0%
Обоснование корректировки   Наименьшим спросом пользуются квартиры на первом и последнем этажах домов. Стоимость квартир на других этажах не существенно зависит от этажа. По данным риэлтора, аналоги №№ 4,5 расположены не на первом и не на последнем этажах. В связи с этим, корректировка не вносится.
Скорректированная стоимость руб./кв.м   162 000,00 156 585,60 136 940,40 125 121,95 135 473,68
Весовые коэффициенты     0,20 0,20 0,20 0,20 0,20
Стоимость объекта оценки за 1 кв.м, без НДС руб./кв.м 143 224          
Стоимость объекта оценки, без НДС руб. 27 857 132          
                                     

Вывод: Таким образом, рыночная стоимость квартиры, общей площадью 194,5 кв.м, расположенной по адресу: г. Москва, ул. Новикова, д. 123, кв. 918, полученная в рамках сравнительного подхода составляет, с учетом 27 857 000 (Двадцать семь миллионов восемьсот пятьдесят семь тысяч) рублей, без учета НДС.





mylektsii.ru - Мои Лекции - 2015-2020 год. (0.009 сек.)Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав Пожаловаться на материал