Итого $42 000

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1825

- потери от простоя (5%) $91, 25

Общий доход: $1733, 75

Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) и страховка $208, 30

- ремонт и эксплуатация (6% от рентного дохода) $109, 50

- резерв $50

- уборка двора $20

- комиссия за управление (10% от ренты) $182, 50

- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $419, 14

Итого: $989, 44

Чистый месячных доход: $744, 31

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($744, 31 × 12): $8 931, 72

÷

Капитал, вложенный в собственность $42 000

Прибыль на вложенный капитал: 21, 27%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 164 500 долларов.

Сейчас мы решаем вопрос рефинансирования ягой собственности, чтобы получить обратно наличные деньги, которые пошли на ремонт и уплату первого взноса. После рефинансирования и увеличения суммы кредита наши ежемесячные выплаты по ипотеке возрастут до 698, 57 доллара, что соответственно уменьшит наш чистый доход почти на 280 долларов. Однако денежный поток по-прежнему останется положительным и составит 650 долларов в месяц, а в нашем распоряжении окажутся 42 тысячи долларов, которые можно будет инвестировать в следующую собственность.

Вот раскладка на другой дуплекс (207 м² общей площади, с пятью спальнями и двумя ванными комнатами):

Покупная цена: 97 тысяч долларов

Капитал, вложенный в собственность

Первый взнос: $9700

Расходы на оформление, оплаченные нами $2910

Расходы на ремонт, оплаченные нами $18 000

Итого $30 610

Анализ ежемесячного денежного потока

Рентный доход $1600

- потери от простоя (5%) $80

Общий доход: $1520

Ежемесячные расходы:

- налоги (на имущество) и страховка $192

- ремонт и эксплуатация $96

- резерв $50

- уборка двора $25

- комиссия за управление (10% от ренты) $160

- погашение кредита (на 30 лет под 7%) $580, 81

Итого: $1103, 81

Чистый месячных доход: $416, 19

Прибыль на вложенный капитал

Годовой доход ($41, 19 × 12): $4994, 28

÷

Капитал, вложенный в собственность $30 610

Прибыль на вложенный капитал: 16, 32%

На сегодняшний день эта собственность оценивается в 159 тысяч долларов.

Что касается флип - сделок, т. е. домов, приобретаемых для продажи, то мы покупаем их за наличные, выплачивая от 50 до 60 процентов рыночной стоимости. В основном это дома, требующие косметического ремонта, но не имеющие конструктивных проблем. Мы продаем их без первого взноса и оплачиваем расходы на оформление сделки. Они полностью финансируются банком, поэтому нам не приходится брать ссуды под вторую закладную. После продажи домов у нас не остается никаких обязательств.

Финансовые раскладки сделок с домами на продажу отличаются от раскладок покупки домов для сдачи внаем. Вот пример флип - сделки с одноквартирным домом (жилая площадь 76 м², с двумя спальнями и одной ванной):