Тема 5. Характеристика юридической сущности объектов недвижимости и правовой среды

1.Система регистрации объектов недвижимости

2. Компоненты юридической сущности объекта недвижимости: права на недвижимое имущество, обременения

3. Правовая среда функционирования объекта недвижимости

-1-

Система обязательной регистрации недвижимости позволяет: создать систему налогообложения недвижимости, обеспечить безопасность сделок через предоставление гарантий приобретателю прав в том, что приобретение совершено у надлежащего обладателя этих прав, зафиксировать момент перехода прав на недвижимость. Существует несколько систем регистрации прав на недвижимость:

1. европейская или юридического кадастра (Германия, Австрия, Швейцария, Франция) - с высокой степенью надежности и безопасности сделок с недвижимостью. Здесь необходима накопленная годами информация

2. англо-американская или система регистрации земельного титула или система Торренса (Канада, Австралия, Новая Зеландия), т.е. проверяется титул. Здесь необходимы затраты на изучение истории переходов прав на создание страхового фонда

3. система регистрации актов. Государство не берёт на себя ответственности за чистоту титула. Поэтому существует страхование дефектов титула специализированными страховыми компаниями. Это обходится государству дешевле чем 1 и 2 система, но она более дорогая для приобретателя недвижимости.

Имущественные права подлежат государственной регистрации. Этой процедуре для объектов группы (для объектов группы А) предшествует специализированный государственный учёт с описанием важнейших характеристик с присвоением уникального идентификационного номера (кадастрового для земельного участка, инвентаризационного для строения, помещения). Этот способ идентификации объекта привязывает его к неперемещаемой относительно поверхности земли географической системе координат. Государственная регистрация предприятий осуществляется органами юстиции с указанием юридического адреса. Системой государственной регистрации объектов предусматривается однозначная идентификация физической сущности объекта, указание владельцу его адреса, а также порта прописки объекта. Таким образом, объекты группы Б также становятся «привязанными» к неподвижной системе координат.

-2-

В состав объекта недвижимости включается пакет прав и обременений. Понятие собственности (права собственности) является неопределяе­мым (первичным) и раскрывается посредством характеристики правомочий, являющихся компонента­ми полного права собственности. К ним относятся права пользования, владения и распоряжения, о которых рассказывали в теме 1.

Субъектами права собственности могут быть граждане и юридические лица (частная собствен­ность), РФ и субъекты РФ (государственная собственность), муниципалитеты (муниципальная собственность). В частной собственности граждан может находиться любое имущество без огра­ничения количества и стоимости — при условии, что осуществление права собственности не наносит ущерба правам и законным интересам других лиц и общества в целом. На таких же условиях имуще­ство может находиться в частной собственности правоспособных юридических лиц, причем коммер­ческие и некоммерческие организации являют­ся собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участ­никами, членами), а также приобретенного ими на других основаниях. Коммерческие юридические лица организуются в формах: полного товарищества, товарищества на вере, общества с ограниченной ответственностью, акционерного общества, производственного кооператива

Права собственника имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственно­сти осуществляют органы власти соответствующего стату­са и уровня управления. Имущество закрепляется за государственными (муниципальными) коммерче­скими предприятиями, называемыми унитарными, — на правах хозяйственного ведения или оператив­ного управления (в последнем случае предприятие называется казенным). Это имущество может закре­пляться и за некоммерческими предприятиями (финансируемыми из государственного или муници­пального бюджета учреждениями) - на правах оперативного управления.

Право хозяйственного ведения обеспечивает унитарному предприятию реализацию полных прав пользования и владения, а по разрешению собственника — и ограниченного распоряжения (аренда, за­лог, вклад в уставный капитал) - без ограничения целей использования имущества, но с правом собст­венника на получение части прибыли от этого использования.

Право оперативного управления идентично предыдущему праву, но имеет дополнительные огра­ничения: по использованию имущества (только для целей уставной деятельности — с возможностью изъятия части имущества при нецелевом использовании) и по распоряжению им (не предусмотрена возможность залога, сдачи в аренду и пр. - даже с разрешения собственника).

Два вида имущественных прав, касаются земли, для которой особенности прав собственности и иных прав особо выделены в ст. 260-287 ГК. Право пожизненного наследуемого владения обеспечивает субъекту этого права и его наследни­кам возможность реализовать по отношению к этому земельному участку права пользования и владе­ния без права распоряже­ния.

Право постоянного (бессрочного) пользования аналогично предыдущему, но без прав наследова­ния и прав передачи участка другим лицам в аренду или в безвозмездное пользование без разрешения собственника.

Вещные права, рассмотренные выше, касаются основных (непосредствен­ных) пользователей участка, в то время как ипотека и сервитут вводят в число субъектов права, внешних по отношению к рассматриваемому объекту недвижимости, пользователей соседних участ­ков и кредитную организацию.

Ипотека, как форма организации получения залогодателем (лицом, берущим на себя долговое обязательство) ссуды под залог объекта недвижимости, обеспечивает гарантии возвратности ссуды путем обременения права собственности на предмет залога правом залогодержателя на преимущественное удовлетворение основ­ного требования из стоимости заложенного объекта. Залогодержатель не приобретает права собственности, даже при нарушении должником своих обязательств. Право на обеспечение возвратности кредита реализуется путем получения залого­дателем соответствующей части суммы, вырученной от продажи объекта на публичных торгах, осу­ществляемых по решению суда специализированной организацией. Одновременно с этим из упомяну­той суммы выручки возмещаются судебные издержки и расходы на реализацию предмета залога. Залогодатель вправе также получать компенсацию убытков и неустоек, возникающих вследствие неисполнения или задержки в исполнении обязательств, а также процентов за неправомерное пользо­вание чужими денежными средствами. Залогодержатель сохраняет свое право на предмет залога и в случае изменения его юридической судьбы по решению собственника (залогодателя).

Сервитут устанавливает право пользователя участка, соседнего по отношению к рассматривае­мому объекту недвижимости, на проход и проезд через участок этого объекта, на прокладку через него и на эксплуатацию линий электропередачи, связи и трубопроводов, на обеспечение водоснабжения и других нужд, которые не могут быть удовлетворены без установления сервитута (ГК, ст. 274). Кроме упомянутого выше типа сервитута, называемого частным, ГК вводит понятие публичного сервитута, вменяющего собственникам земельных участков в обязанность обеспечения безвозмездного и беспре­пятственного использования объектов общего пользования (дорог, объектов инженерной инфраструк­туры), которые существовали на момент передачи им земельных участков в собственность.

Российское законодательство допускает возникновение сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправ­ления, а также в силу прямого указания закона. По положению о частном сервитуте собственник участка или строения, обремененного сервитутом, вправе требовать от соседа соразмерную плату за пользование своей собственностью в соответствии с этим сервитутом. Размер платы, порядок ее внесения и ответственность сервитуария за неисполнение обязанностей по внесению платы за сервитут целесообразно устанавливать в договоре.

Основанием прекращения сервитута, установленного договором, может служить расторжение последнего. Договор об установлении серви­тута может быть расторгнут по соглашению сторон, либо собственником земельного участка, в случае, если, например, сервитуарий не вносит обусловленную плату за пользо­вание чужим имуществом, либо по иным основаниям, установленным в соглашении сторон.

Другими важными обременениями права собственности на недвижимость являются ограничения в использовании объекта, регламентируемые законодательными и нормативными актами, договорами, соглашениями, распоряжениями административных и судебных органов, строительными нормами и правилами. Обременениями права собственности на землю являются право на принудительный выкуп участка для государственных и муниципальных нужд, а также право на прекращение права собственности при ненадлежащем использовании участка. Ограничения по функциональному использованию земельного участка налагаются законодатель­ными или нормативными актами о зонировании территории (например, в жилой зоне не разрешается реализация производственных функций). Строительные нормы и правила ограничивают пре­дельно допустимые расстояния между зданиями, высоту зданий и сооружений.

Важнейшим свойством обременении является то, что они приводят к уменьшению полноты и качества имущественного права и, как следствие — к усложнению задачи управления объектом, к снижению эффективности использования и ценности последнего.

-3-

Правовая среда формируется системой органов законодательной, исполнительной и судебной власти и их институтов во взаимодействии с хозяйствующими субъектами, собственниками имущества и рын­ками, с применением властных полномочий на основании нормативных актов. Правовая средасоздает систему стимулов и ограничений для функционирования и развития недвижимости.

Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют: Конституция РФ, конституционные законы, кодексы РФ — Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной, федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения). Применительно к недвижимости Конституция РФ: гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности; определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории; устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов; гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ примени­тельно к недвижимости обеспечивает: определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав; описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений; нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законода­тельства. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определя­ется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли. Здесь определены права и обязанности собственников, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а также гарантии их прав. Кодекс определяет состав и границы, условия и порядок использования земель городов, рабочих, курортных, дачных поселков и сельских населенных пунктов, а также земель всех других категорий; цели, задачи, содержание охраны земель, содержание, назначение и порядок ведения государственно­го земельного кадастра; назначе­ние, содержание и порядок землеустройства.

В Федеральном законе «О плате за землю» определен платный характер использо­вания земли в РФ. Предусмотрено,

· налог с собственников, землевладельцев и землепользователей уплачивается по устанавливаемой (и обновляемой) ставке - вне зависимости от результатов хозяйственной деятельности, но в удвоенном размере при не использовании или не целевом использовании,

· арендная плата взимается с арендаторов в соответствии с договором аренды,

· единовременная плата взимается в предусмотренных Земельным кодексом случаях покупки и выкупа и при предоставлении кредита под залог земли.

Федеральный закон «О недрах», содержащий правовые и экономические основы рационального использования и охраны недр, обеспечивает защиту интересов государства и граждан РФ, а также прав пользователей недр. Недра в границах территории РФ, включая подземное пространст­во и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государ­ственной собственностью с реализацией этого права совместно РФ и ее субъек­тами, но без права любой формы отчуждения участков недр. Собственники и владельцы земельных участков имеют право осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до 5 м.В установленном порядке им также разре­шается устройство и эксплуатация бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения.

Водный кодекс Российской Федерации определяет особенность вод как особого компонента природной среды — возобновляемого, ограниченного и уязвимого природного ре­сурса, обеспечивающего экономическое, социальное, экологическое благополучие населения, сущест­вование животного и растительного мира. Кодекс вводит основные понятия, определяет состав, цели, и согласование водного законодательства с нормами международного права, отношения, регулируемые водным законодательством и действие водного законодательства во времени. Водный кодекс выделяет особенности прав собственников, владельцев и пользователей земельных участков, примыкающих к поверхностным водным объектам, характеризует особенности внутренних и трансграничных водных объектов. Кодекс разрешает любому лицу использовать полосу суши шириной до 20 м вдоль берегов водных объектов общего пользования (без использования транспорта) для передвижения и пребывания у тако­го водного объекта, в том числе для рыболовства и причаливания плавательных средств. Кодексом определяются условия оборота водных объектов: запрещается продажа, залог и совер­шение других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение водных объектов, контролиру­ются сделки по переходу права пользования. Предметом права собственности на водные объекты вы­ступает водный объект в целом.

Лесной кодекс Российской Федерации устанавливает правовые основы рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов. Он опре­деляет структуру, задачи и цели лесного законодательства РФ и его отношений с международным правом. Особого внимания заслуживает порядок согласования мест строительства объектов, влияющих на состояние и воспроизводство лесов, а также порядок проведения в лесном фонде работ, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования. Лесной Кодекс устанавливает виды лесопользования, порядок лицензирования деятельности по использованию лесного фонда, права и обязанности пользователей лесом, гарантии защиты этих прав, требования к воспроизводству, к повышению продуктивности, охране и защите лесов.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сде­лок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем пред­ставлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регист­рации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собст­венности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, до­верительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» преду­сматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сфор­мулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной дея­тельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню об­разования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанав­ливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога. Приведены правила заключения и содержание договора об ипотеке. Особое место занимают положения о государственной регистрации ипотеки. Установлены правила отчуждения заложенного имущества и нормы сохранения ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу, а также уче­та обременения заложенного имущества правами других лиц. Законом регулируются процедуры и по­следствия принудительного изъятия государством заложенного имущества, формулируются условия возникновения последующей (вторичной) ипотеки, уступки прав по договору об ипотеке и передачи закладной в залог. Существенными для управления объектами являются положения об обращении взыскания на зало­женное имущество — в том числе во внесудебном порядке.

Федеральный закон «Об основах федеральной жилищной политики» обеспечивает правовое регулирование жилищных отношений и различных видов использования недви­жимости в жилищной сфере, социальные гарантии в области жилищных прав граждан. Этот закон устанавливает понятия: жилищной сферы и недвижимости в жилищной сфере, жилищного фонда, соци­альной нормы площади жилья. В состав жилищного фонда включаются: совокупность всех жилых помещений, специализированные дома (общежития, гос­тиницы-приюты, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов и другие). Под социальной нормой площади жилья понимается размер площади жилья, приходящейся на одного человека, в пре­делах которой осуществляется предоставление компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг.

Закон определяет также понятие договора найма как соглашения, по которому наймодатель пре­доставляет в пользование нанимателю и членам его семьи пригодное для постоянного проживания жилое помещение. Д оговор аренды - соглашение, по которому арендодатель предоставляет арендатору и членам его семьи недвижимость за договорную плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется использовать ее в соответствии с договором и свое­временно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

В законе определяются виды жилищного фонда — частный, государст­венный, муниципальный, ведомственный, общественный. Выделяются особенности предоставления и оплаты жилого помещения по договору аренды. Огова­риваются условия приобретения жилых помещений в частную собственность гражданами посредством: приватизации; жилищного строительства, участия в жилищных и жилищно-строительных кооперативах, кондоминиумах; купли-продажи жилья, в том числе через биржи, аукционы; п риобретения в порядке наследования и по другим законным основаниям.

Особое место занимает Закон РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. Закон устанавливает основные принципы осуществления приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, определяет правовые, социальные, экономические основы преобразования отношений собственности на жилье.

Вступление граждан в права собственности на жилье дает им возможность эффективно вкладывать свои средства, выступать со своей недвижимостью на рынке жилья, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем. Закон подробно определяет, как и в каком порядке, с соблюдением каких правил производится приватизация жилья.

Градостроительный Кодекс РФ регулирует отношения в области соз­дания системы расселения, градостроительного планирования, застройки, благоустройства городских и сельских поселений. В Кодексе обозначены проблемы устойчивого развития поселений и межселенных (вне поселений) территорий, формирования государственных градостроительных нормативов и правил, создания градо­строительного устава (кодекса). Кодексом определены обязанности граждан и юридических лиц, а также полномочия органов власти при осуществлении градостроительной деятельности. Определены также назначение, виды и поря­док разработки, экспертизы и утверждения градостроительной документации. Раскрывается назначение и содержание генеральной схемы расселения на территории РФ.

Тема 6. Сделки на рынке недвижимости и их особенности

1.Понятие и особенности сделок с недвижимым имуществом.

2. Действительная и недействительная сделка.

3. Основные виды операций на рынке недвижимости

3.1. Купля-продажа

3.2. Аренда

-1-

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей.

Цель любой сделки: приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделки могут быть односторонними и много­сторонними (договоры). Односторонние сделки создают обязанности только для лица, совершившего сделку (например, заве­щание и выдача доверенности).

Сделки с недвижимостью в подавляющем большинстве случаев представляют собой многосторонние сделки, предметом которых является переход прав на недви­жимое имущество. При этом заключение договора (многосторонней сделки) пред­полагает согласие всех сторон — участников договора, с возникновением у всех участников договора прав и обязанностей.

-2-

Сделки с недвижимостью всегда совер­шаются в письменной форме путем составления одного документа (договора), под­писываемого сторонами сделки.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий:

-законность содержания;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки.

Недействительные сделки могут быть:

1) оспоримыми — сделки, признанные недействительными по решению суда;

2) ничтожными — сделки недействительные с самого начала ее совершения:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности;

- волеизъявление не соответствует подлинной воле;

- нарушены формы сделки и требования о ее государственной регистрации:

- сторона сделки недееспособна, т.е. не способна понимать значение своих действий;

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспособности.

Наибольшее распространение получили сделки с недвижимостью, совершенные для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные).

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора, который имеет два значения:

- юридический факт, порождающий права и обязанности;

- само правоотношение, содержание которого составляет эти права и обязанности.

Сделка действительна, если:

• ее содержание и правовые последствия не противоречат закону;

• она совершена лицами правоспособными (имеющими гражданские права) и дееспособными
(способными приобретать и осуществлять права, создавать и исполнять обязанности);

• форма сделки — письменная, зарегистрированная в едином реестре и удостоверенная нотариально (если это необходимо, регистрируются все сделки, нотариально заверяются только рента и отчуждение объектов в общей совместной собственности различных лиц);

• действия лиц соответствуют их воле.

Последнее положение может нарушаться при проявлении пороков воли:

• заблуждения (ошибочное представление относительно фактов и обстоятельств, влияющих на условия договора);

• обмана (создание ложного представления об условиях договора);

• насилия или угрозы насилия (физическое или психологическое принуждение личности);

• использования тяжелых обстоятельств (договор на крайне невыгодных условиях);

• злоупотребления влиянием (служебное или родственное соподчинение).

Из сказанного следуют и признаки признания сделки недействительной.

Сделка признается не­действительной, если она:

• оспоримая (недействительна по решению суда, не влечет юридических последствий),

• ничтожная (недействительна с самого начала, т.к. совершена с нарушением законов),

• мнимая (реализована без намерения создать правовые последствия, например: дарение или куп­ля-продажа с целью укрытия от конфискации или взыскания кредиторов),

• притворная (прикрывает другую сделку, например: дарение вместо купли-продажи, арендная плата вместо заработной платы, договор совместной деятельности вместо договора аренды).

Таблица

Примеры оспоримых и ничтожных сделок.