Тема 1 Введение в предмет

1. Предмет, цели и задачи курса ЭН

2. Теоретическая и практическая база курса ЭН

3. Понятие собственности. Движимое и недвижимое имущество

4. Объекты и субъекты собственности

5. Формы собственности

6. Отношения собственности

-1-

Инвестиционная деятельность в сфере недвижимости - одна из весомых сфер всей экономической деятельности. Инвестиции в недвижимость составляют до 10% ВВП США. Инвестиции в недвижимость важны ещё по ряду причин:

- высокий мультиплицирующий эффект

- серьёзное влияние на окружающую среду

Данные по целому ряду европейских стран (Великобритания, Германия, Франция, Швеция) показывают, что расходы на приобретение и содержание жилья составляют в них около 20% от ВВП. Поэтому так необходима систематизация, обоснование данных о рынке недвижимости. Это обуславливает появление интереса к рынку недвижимости и недвижимой собственности в последнее время в РФ. И как следствие, появляются новые специальности, курсы дисциплин по недвижимости. Это экономика недвижимости, оценка стоимости объектов недвижимости, управление на рынке недвижимости, государственное управление объектами недвижимой собственности, правовые аспекты рынка недвижимости, инвестиционная деятельность на рынке недвижимости и др.

Предмет ЭН - экономические отношения, которые возникают в процессе обращения недвижимости в условиях неограниченности человеческих потребностей и ограниченности потребностей.

Задачами ЭН являются:

1. изучение понятия «недвижимость» и недвижимая собственность

2. изучение рынка недвижимости и его структуры

3. изучение взаимодействия рынка недвижимости и рынка капиталов

4. определить масштабы государственного регулирования рынка недвижимости

5. изучить принципы и методы оценки стоимости объектов недвижимости

6. изучить организационно-правовую основу управления недвижимым имуществом

Цели анализа рынка недвижимости могут быть обусловлены необходимостью решить следующие вопросы:

1. целесообразности инвестирования в строительство нового объекта недвижимости

2. определения уровня риска кредитора в связи с финансированием покупки односемейного дома

3. формирование наиболее перспективных сегментов рынка недвижимости или поиска активов, которые позволили бы получать устойчиво высокие доходы при стабильном уровне риска

4. выявление доходных сегментов рынка недвижимости в долгосрочном периоде

5. оценка стоимости отдельных видов недвижимости

Сейчас наибольшее внимание уделяется вопросам улучшения качества жизни населения. Один из главных компонентов системы обеспечения этой жизни – недвижимое имущество, включающее строения и землю со всеми ресурсами и коммуникациями. При этом предстоит не только решать задачи радикального улучшения эксплуатации и коммунального обслуживания жилой недвижимости, но также обеспечивать высокодоходное коммерческое освоение и развитие высвобождающихся производственных помещений и неиспользуемых земель.

В связи с этим сейчас становятся актуальными вопросы развития экономики недвижимости как науки о рациональном расходовании этого ресурса в процессе удовлетворения практически неограниченных потребностей человечества. ЭН обеспечивает участников рынка недвижимости методами оценки рыночной стоимости и рыночных ставок арендной платы, являющихся важными показателями экономической эффективности использования объекта.

Для эффективного управления на рынке недвижимости необходимо:

· основать и утвердить новый стиль управления объектами, отличающийся высокой культурой и профессионализмом

· реформировать систему управления государственной недвижимой собственностью с расширением участия в этих процессах независимых специалистов

· прилагать усилия по развитию законодательства в сфере недвижимости и правовому обеспечению деятельности в области управления объектами

· развитие системы массовой подготовки и переподготовки кадров

-2-

Теоретической и практической базой курса являются - литература и материалы, отражающие опыт развития девелоперских фирм, опыт развития инвестиционно –строительного комплекса Санкт-Петербурга.

Максимов С.Н.- д.э.н., профессор ректор Санкт-Петербургского института недвижимости. Автор книг: «Экономика недвижимости», «Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости»

«Девелопмент (развитие недвижимости)», проф. Соловёв М.М.- высшая школа экономики, Москва

Р. Гровер- руководитель школы управления недвижимостью Оксфордского университета

Законы:

1. ГК РФ

2. Закон РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

3. Нормативные документы, регламентирующие деятельность регистрирующих органов на региональном и местном уровнях.

Большой вклад в развитие ЭН был сделан кафедрой «Экономика и менеджмент недвижимости» при СпбГПУ (Озеров Е.С., президент межрегиональной общественной ассоциации управляющих недвижимостью), президент клуба профессионалов рынка недвижимости, главный редактор электронного журнала «Проблемы недвижимости», почётный член Рос. общества оценщиков, д.т.н., профессор Е.И. Тарасевич.

Закон РФ «О товариществах собственниках жилья»

Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики»

-3-

Экономика-хозяйство. Если есть хозяйство, должен быть и хозяин. С экономической точки зрения хозяин- лицо, вовлекающее объект в экономические процессы, стремящиеся использовать его наилучшим способом, извлечь больше пользы. С юридической точки зрения хозяин- лицо, имеющее права на объект, подтверждающие принадлежность объекта данному хозяину. Это лицо собственник, а объекты – его собственность. Отношения, связанные с принадлежностью благ, ресурсов, объектов определенным лицам, - отношения собственности.

В самом общем виде собственность – отношения между экономическими агентами по поводу присвоения экономических ресурсов и потребления благ. При этом присвоение экономических ресурсов первично. Отношения собственности регулируются юридически – Конституцией, законами и др. подзаконными актами

Различные экономические школы по разному определяют собственность и её сущность. Согласно марксистскому учению собственность как экономическая категория выражает отношения между людьми по поводу присвоения (отчуждения) средств производства и создаваемых с их помощью материальных благ в процессе их производства, распределения, обмена и потребления. Одно из первых определений собственности в римском праве где она рассматривается как право владения, пользования и распоряжения имуществом.

Собственность это принадлежность объектов определённым людям и возникающая в связи с этим отношений между людьми.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Статья 130 ГКРФ (1995): «К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и всё то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Однако неразрывная связь с землёй рассматривается как признак большинства, но не всех объектов недвижимости. Ст.130 гласит, что к недвижимости относятся также воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, иное имущество.

Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене.

Необходимо отметить, что некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. Так, например, леса и многолетние насаждения по определению относятся к недвижимости, а заготовленный лес это уже движимое имущество.

Следует обратить внимание, что оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация, электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.) относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).

-4-

В отношениях собственности 2 стороны: субъект и объект.

Субъект собственности (собственник) это активная сторона отношения собственности, имеющая возможность обладания объектом собственности.

Субъекты собственности:

· человек как личность

· семья

· социальная группа-совокупность людей добровольно объединившихся на основе общности целей, обладающая имуществом, денежными средствами

· группа людей (АО)

· трудовой коллектив – работники одного предприятия, соединённые общностью места работы, выступающие в роли единого коллективного собственника (народное предприятие)

· население территории – общие собственники некоторых объектов территории

· народ страны – как собственник определённых элементов, частей национального богатства страны

· органы управления – собственники-распорядители, обладающие правами и возможностями принимать решения об использовании, применении объектов собственности

· государство

Однако один и тоже объект собственности может оказаться объектом собственности нескольких субъектов, что приводит к конфликтам.

Объект собственности – пассивная сторона отношений собственности в виде предметов природы, вещества, энергии, информации, имущества, духовных, интеллектуальных ценностей, целиком или в какой-то степени принадлежащей субъекту. Земля, природные богатства – недвижимость в виде предметов прикрепленных к земле. Движимое имущество это денежное средства духовная ценность рабочая сила. Недвижимое имущество может переходить в движимое. (лес- недвижимость, однако заготовленный лес- движимое имущество)

Объекты собственности:

· земля, площади, угодья

· природные ресурсы (флора, фауна, полезные ископаемые, водные богатства, воздушная среда)

· здания и сооружения социо-культурного назначения

· основные производственные средства (сооружения, здания, оборудование, машины)

· материально-имущественные ценности (в производственной сфере-материалы, сырьё, энергия; в быту - предметы обихода, одежда, домашнее и иное имущество)

· деньги, валюта, ценные бумаги

· драгоценности

· духовно-интеллектуальные, информационные ресурсы и продукты специфических объектов собственности. Это объекты интеллектуальной собственности – творения науки, литературы, искусства, изобретения

· рабочая сила - личная, индивидуальная собственность (способность к трудовой деятельности)

-5-

Форма собственности – это форма проявления присвоения в зависимости от характера субъектов (объектов) собственности, принимаемая конкретные модификации в соответствии с особенностями каждой общественно-экономической формации.

Частная собственность - это закрепление прав контроля экономических ресурсов и жизненных благ за отдельными людьми или их группами. Частная собственность принадлежит частным лицам. К ней относятся: домохозяйство, легальные и нелегальные частные предприятия, любой вид использования частного имущества для личных сбережений (сдача внаём квартиры, денежные операции)

Разновидности частной собственности:

1. Личная - сугубо индивидуальная собственность человека как личности (личные вещи, предметы домашнего обихода)

2. индивидуальная

3. групповая

Условия развития частного сектора:

· полная свобода

· гарантия законами выполнения частных договорных обязательств

· абсолютная безопасность частной собственности

· кредитная политика должна стимулировать частные капиталовложения

· наличие в обществе уважения к частному сектору

Общая (коллективная) форма собственности:

-совместная

-долевая (кооперативная и акционерная)

Общая совместная принадлежит всем собственникам вместе и не делится между ними на частную

Общую долевую собственность трудно отличить от частной. Акционерная собственность - наиболее совершенная, гибкая и соответствующая крупному общественному производству. Кооперативная собственность - коллективная форма собственности, но не утратившая индивидуализм. Принципы кооперативной собственности: долевая основа формирования фондов и средств кооперативных предприятий, участие членов кооператива в его деятельности своим трудом, право вхождения и выхода с возвращением имущества

Общая (коллективная) форма собственности может быть общенародной, региональной, муниципальной.

Общенародная собственность- то, что принадлежит всем вместе и каждому в отдельности (грибы и ягоды в лесу, рыба в реке).

Муниципальная – сосредоточение в единых руках всех технических служб города (газ, электричество и т.д.), упорядоченная эксплуатация, возможно обеспечить перспективы развития городов и их хозяйств, улучшая условия жизни населения.

Государственная форма собственности. Государство выполняет ряд функций, для реализации которых необходима государственная собственность. Например с помощью налогов централизуется и перераспределяется 1/3 часть национального дохода в США, Японии, до 50% в Швеции. Доля государства в основных фондах от 7 до 30%.

Применяется:

1. Там, где велика потребность в прямом централизованном управлении

2. Для осуществления крупных инвестиций

3. Для производства общих благ

Функции государственной собственности:

· Осуществление макрорегулирования

· Формирование стратегии экономического развития общества

· Оптимизация структуры народного хозяйства

Минусы государственной собственности:

- мотивация к труду

-обезличенность собственности следовательно утрата рыночной ориентации

Государственная форма собственности:

· Федеральная

· Субъектов Федерации

Наряду с частной, общей и государственной форм различают также собственность граждан (физических лиц) и организаций (юридических лиц)

Развитие форм собственности на современном этапе характеризуется процессом интернационализации отношений собственности. В России существует большое многообразие подходов по вопросу классификации форм собственности. В настоящее время разработан «Общероссийский классификатор форм собственности (ОКФС) в увязке с кодами КФЗ» (утвержден постановлением Госстандарта РФ от 30 марта 1999 года №97). В соответствии с ним собственность подразделяется на российскую, иностранную и совместную. Российская собственность – на государственную (федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации), муниципальную, частную, собственность потребительской кооперации, общественных и религиозных организаций, собственность благотворительных объединений и т.д., смешанную собственность. Здесь дана четкая классификация собственности общественных и некоммерческих организаций, но не выделены акционерная, партнерская, индивидуальная собственность. В основе классификации положен правовой принцип, принадлежность имущества конкретному субъекту – государству, частным лицам, иностранным государствам и т.д. В данном случае не берется в учет механизм реализации собственности, разделение основных правомочий между собственниками. Так, например, при анализе частной собственности не рассматривается ее многосубъектный характер, механизм функционирования, принятия управленческих решений.

Классифицировать формы собственности можно следующим образом. Все объекты вещной собственности можно разделить на две группы: предметы потребления и средства производства. Собственность на предметы потребления по субъектному составу делятся в свою очередь на личную и общенародную; собственность на средства производства на частную и общественную. Частная и общественная форма собственности в реальной жизни имеет множество модификаций: коллективная, акционерная, государственная собственность. Последние содержат в себе черты как общественной, так и частной собственности, причем в разной комбинации. Так, например, государственная собственность в большей степени обладает признаками общественной (она функционирует в интересах всего общества), индивидуальная собственность – частной (так как реализуется в пользу одного индивида).

-6-

Отношения собственности- отношения, возникающие по поводу собственности на объекты собственности. Отношения собственности – стержень общества, от них исходят не только явления хозяйственной жизни, но и общественное устройство, государственные институты, социальные и культурные аспекты жизни общества.

Отношения собственности имеют две стороны:

1. Внешняя - традиции, обычаи, мораль, принуждение, право. Это юридическое выражение отношений собственности, позволяет зафиксировать права собственности, законодательно их регулировать, учитывать происходящие изменения (возникновение, отчуждение, прекращение и восстановление прав собственности). Экономическая сторона отношений собственности самая важная

2. внутренняя (прибыль)

Существует два вида таких отношений:

1. отношения собственника – субъекта к объекту собственности, т.е. имущественные связи, отношения принадлежности. Здесь выделяют три типа отношений:

-владение - исходный вид отношений собственности, характеризующий реальное обладание объектом, а также принадлежность объекта к определённому субъекту с юридической стороны. Владение ценно тем, что даёт возможность распоряжения имуществом.

-распоряжение - предметный, конкретный способ осуществления отношений между субъектом и объектом собственности, проявляющийся в том, что субъект может распоряжаться объектом, определять пути и способы его применения

-пользование – применение объекта собственности в соответствии с его назначением и по усмотрению и желанию пользователя. Если пользователь не является владельцем и распорядителем объекта собственности, он должен пользоваться объектом в соответствии с условиями, определёнными первичными собственниками.

Собственность - целое, а её элементы- владение, пользование, распоряжение. Связь между ними: распоряжение определяется пользованием, пользование определяется владением, владение определяется формами собственности. В связи с этим в современной экономической науке возникло целое направление - это экономическая теория прав собственности, у истоков которой стоял Рональд Коуз. Согласно его теории: " собственностью являются не ресурсы, не факторы производства, а пучок прав или доля прав по использованию ресурсов". В соответствии с этой теорией такой пучок прав включает 11-ть элементов:

1. Право владения.

2. Право пользования.

3. Право управления или распоряжения.

4. Право на доход.

5. Право суверена (право на отчуждение, потребление, изменение или уничтожения блага).

6. Право на безопасность (защита от экспроприации и т.д.).

7. Право на передачу благ, наследство.

8. Право на бессрочность обладания благом.

9. Запрет на использование благ и ресурсов способом, наносящим вред внешней среде или другим участникам права.

10. Право на ответственность в виде взыскания (возможность взыскания ресурсов за долг).

11. Право на остаточный характер (право на существование институтов обеспечивающих восстановление нарушенных правомочий).

Опишем некоторые из этих прав более подробно:

Право владения возникает в результате купли, дарения, наследования, создания собственным трудом, изобретения, если им удается придать законную форму. Во всех случаях право владения должно подкрепляться соответствующими документами: купчей, документом о дарении, завещанием, свидетельством – государственной регистрации, патентом, приватизационным ваучером.

Право пользования означает возможность использования данной собственности по ее назначению. Например; земли сельскохозяйственного назначения используются для обработки и выращивания продукции сельского хозяйства, пригородные земли используются часто под дачные участки. В строительстве земля используется под гражданские и промышленные постройки, в добывающих отраслях – для промышленных разработок недр земли, добычи полезных ископаемых и т.д. Если собственность представляет собой капитал, он может использоваться в качестве инвестиций в производство; для предоставления кредитов через банки для финансовых операций на фондовой бирже и т.д.

Право пользования собственностью владелец может передать другому лицу, предоставив свою собственность в аренду. В этом случае право пользования переходит к арендатору за определенную плату и на оговоренный срок. Бремя ответственности несет не только арендатор за использование чужой ответственности, но и сам собственник, отвечая перед обществом за экономическое состояние окружающей среды, за качество проведенных товаров перед потребителями и т.д.

Право пользования можно получить и на государственную собственность в виде концессий, аренды или бюджетных кредитов. Право владения, а также право распоряжения сохраняет за собой собственник, то есть государство.

Право контроля – это право пользования и распоряжения объектом.

2. Субъект - субъектные отношения, т.е. отношения между субъектами собственности. Включает в себя:

-отношения, связанные с разделом собственности (раздел вновь созданной собственности, передел имеющейся собственности)

-отношения в процессе управления собственностью (отношения между хозяевами и управляющими, отношения между распорядителями и пользователями)

Огромное практическое значение имеют экономические формы реализации собственности:

· Доходы (прибыль, рента, з/п)

· Система экономических интересов

· Конечные научно-хозяйственные интересы (удовлетворение потребностей членов общества, рост благосостояния народа)