Суперфиций (Superficies)

Superficies (поверхность) - все созданное над и под землей и принадлежит собственнику земельного участка. Это наследственное и отчуждаемое право длительного пользования строением на чужом участке. Первоначально это были договоры публично-правового характера, т.к. речь шла о loca publica - государственной и муниципальной земле. Наниматели за землю под постройку должны были платить оброк solarium (vectigal). Впоследствии аренда земли под постройку распространилась и на частные земли (D.43.18.2), следовательно и на частное право. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделенная от поверхности, а отношения превратились из обязательственных в вещные (ius in re - D.44.7.44.1).

Претор давал interdictum de superficie, а впоследствие и вещный иск - actio de superficie (in rem), аналогичный иску о собственности.

Для установления суперфиция 1). недостаточно договора, необходима также передача постройки; 2). но он мог возникнуть путем давности 3). и легатов - завещательных отказов. Суперфициарий мог отчуждать, но с согласия собственника земли; он должен был платить поземельную ренту и все гос. подати и налоги.

Прекращение суперфиция:

1). по истечении срока договора; 2). при отказе самого нанимателя; 3). при слиянии прав

4). Эмфитевзис (ejmfuteuvseo" contractus)

Ему предшествовали в Риме сходные отношения по владению и найму государственных, городских и общинных земель. Это наследственная аренда agri vectigales навечно или на длительный срок при условии ежегодной платы - vectigal. В отличие от обычной аренды здесь наниматель имел не только исковую защиту через actio conducti, но и actio in rem vectigalis, подобный иску собственника на свою вещь. Т.о. права арендатора принимают характер прав на вещь. Он имел иск проти всякого нарушителя его права, даже против собственника, мог отчуждать, закладывать и завещать свое право. Но в случае неуплаты vectigal собственник возвращал землю посредством rei vindicatio. Само это право стало наследственным (ius perpetuum). В IV в. agri vectigales потеряли самостоятельное существование. Наконец, в конце V - начале VI вв. ius in agro vectigali стало смешиваться с эмфитевзисом.

ejmfuteuvein по гречески значит " насаждать". В Греции III в. до н.э. - термином эмфитевсис обозначалась наследственная аренда за плату. В Риме впервые упоминают этот термин lex Manciana и lex Hadriana (II в.н.э.) - частные указы по делам аренды доменов и защиты мелких арендаторов-издольщиков. Первоначально на территории империи этот институт применялся лишь в северной Африке, на рубеже III-IV вв. перенесен в Италию. Аренда заключалась в форме “эмфитевтической продажи” при условии уплаты умеренной цены и ежегодной выплаты аренды. Согласно императору Зенону (C.4.6.6) - это особое правоотношение, устанавливаемое договором ejmfuteuvseo" contractus, считавшийся вечной арендой, дававшей защищавшееся особым иском право на вещь (D.6.3; C.4.66). Плоды от такой вещи становились собственностью пользователя. Право это передавалось по наследству, могло быть подарено и продано. При продаже необходимо уведомить собственника и отчислить 2% от цены или предоставить ему право первой купли ius protimeseos. Эмфитевт мог устанавливать залоги и сервитуты. Рента обычно была ниже обыкновенной наемной платы. Права его защищались иском actio vectigalis.

Прекращение эмфитевзиса:

1). при нанесении большого ущерба вещи собственник мог отнять участок (ius privandi);

2). Трехлетняя неуплата канона или публичных налогов (на церковных землях - до 2 лет);

3). при нарушении предписаний о продаже.