Договір довічного утримання (догляду).

За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно (ст. 744 ЦК).

Правове регулювання договору здійснюється Главою 57 ЦК та іншими актами.

Юридичні ознаки договору: односторонній, реальний та відплатний.

Сторони договору: відчужувач (фізична особа, незалежно від віку та стану здоров'я) та набувач (повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа).

Договір може бути укладено відчужувачем на користь третьої особи. Крім того, він належить до договорів довірчого (фідуціарного) характеру, оскільки за неможливості подальшого виконання фізичною особою обов'язків набувача за договором довічного утримання (догляду) з підстав, що мають істотне значення, обов'язки набувача може бути передано за згодою відчужувача члену сім'ї набувача або іншій особі за їхньою згодою.

Істотними умовами договору є умови про предмет та оцінку матеріального забезпечення відчужувача.

Специфіка предмету договору полягає в тому, що, по-перше, для забезпечення утриманням та (або) доглядом може бути відчужено лише житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме або рухоме майно, яке має значну цінність, і, по-друге, утримання може здійснюватися в усіх видах матеріального забезпечення, як і догляд, за домовленістю між сторонами.

Договором має бути здійснено грошову оцінку матеріального забезпечення, яке щомісячно має надаватися відчужувачу. Така оцінка підлягає індексації в порядку, встановленому законом.

Крім того, законодавець у ч. 1 ст. 747 ЦК передбачає, що обсяг зобов'язання набувача відповідно зменшується у разі смерті одного із співвласників майна, що було відчужено ними на підставі договору довічного утримання (догляду).

Строк дії договору визначається безпосередньо його природою і дорівнює періоду життя утриманця.

Форма договору — письмова, підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо передання нерухомого майна — підлягає державній реєстрації.

Способи забезпечення захисту інтересів відчужувана: а) позбавлення набувача права розпорядження майном, переданим йому за договором довічного утримання (догляду) на праві власності; б) заборона звернення стягнення на майно набувача протягом життя відчужувана; в) покладання ризику випадкового знищення (пошкодження) майна на набувача, яке йому було передано.

Зміст договору становлять права відчужувача та обов'язки набувача. Наприклад, відчужувач має право вимагати від набувача:

• надання йому належного утримання у вигляді матеріального забезпечення та (або) догляду;

• забезпечення його житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду), якщо це передбачено договором.

Обов'язки набувача:

• надавати належне утримання та (або) догляд відчужувачеві відповідно до змісту договору, зокрема, може бути покладено обов'язок забезпечити відчужувача або третю особу житлом у будинку (квартирі), який йому передано за договором довічного утримання (догляду);

• поховати відчужувача в разі його смерті, навіть якщо це не було передбачено договором.

Крім того, як зазначено в ст. 753 ЦК, набувач та відчужувач можуть домовитися про заміну речі, яку було передано за договором довічного утримання (догляду), на іншу річ. У цьому разі обсяг обов'язків набувача може бути за домовленістю сторін змінено або залишено незмінним.

Зобов'язання за договором довічного утримання (догляду) припиняються у разі:

1) смерті відчужувача (ч. 2 ст. 755 ЦК);

2) смерті набувача, якщо він немає спадкоємців або вони відмовилися від прийняття майна, переданого відчужувачем (ст. 757 ЦК);

3) ліквідації юридичної особи-набувача. Однак якщо в результаті ліквідації юридичної особи-набувача майно, що було передано за договором довічного утримання (догляду), перейшло до її засновника (учасника), до нього переходять права та обов'язки набувача за договором довічного утримання (догляду) (ст. 758 ЦК);

4) розірвання договору на вимогу відчужувача або третьої особи, якщо набувач не виконує або неналежно виконує свої обов'язки, незалежно від його вини. Причому, відчужувач набуває право власності на майно, яке він передав, і має право вимагати його повернення, а витрати, зроблені набувачем на утримання та (або) догляд відчужувача, не підлягають поверненню (статті 755—756 ЦК);

5) розірвання договору на вимогу набувача у зв'язку з неможливістю подальшого виконання договору з підстав, що мають істотне значення. За таких обставин суд може залишити за набувачем право власності на частину майна, з урахуванням тривалості часу, протягом якого він належно виконував свої обов'язки за договором (статті 755—756 ЦК).

47. Договір найму(оренди)

За договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК).

Правове регулювання договору найму (оренди) здійснюється главою 58 ЦК, Законом України " Про оренду державного та комунального майна" та окремими правилами найму.

Метою договору є забезпечення передання майна у тимчасове користування.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний (реальний), відплатний.

Сторонами договору є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар). Наймодавцем може бути власник речі або особа, якій належать майнові права, а також особа, уповноважена на укладення договору найму. Щодо особи наймача, то законодавець не передбачає будь-яких обмежень.

Істотною умовою договору є умова про предмет, яким може бути (ст. 760 ЦК України): а) річ, яка визначена індивідуальними ознаками і зберігає свій первісний вигляд за неодноразового використання (неспоживна річ); б) майнові права. Законом може бути встановлено види майна, що не можуть бути предметом договору найму.

Ціна договору встановлюється за домовленістю між сторонами. Якщо її не встановлено договором, то визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення. Через це ціна не є істотною умовою договору.

Договір найму (оренди) є строковим договором. Однак строк також не належить до істотних умов договору. Річ у тім, що якщо строк найму не встановлено, договір найму вважається укладеним на невизначений строк.

Форма договору: усна або письмова.

Змістом договору є сукупність прав та обов'язків сторін.

Права та обов'язки наймодавця:

1) зобов'язаний передати наймачеві майно у користування негайно або у строк, встановлений договором найму; якщо наймодавець не передає наймачеві майно, то наймач має право за своїм вибором: а) вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих затримкою; б) відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування завданих йому збитків (статті 765—766 ЦК);

2) зобов'язаний передати наймачеві річ у комплекті та у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню (ч. 1 ст. 767 ЦК);

3) зобов'язаний попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі та які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування нею (ч. 2 ст. 767 ЦК); у разі завдання шкоди внаслідок особливих властивостей або недоліків речі, про наявність яких наймача не було попереджено наймодавцем і про які він не знав і не міг знати, шкоду відшкодовує наймодавець (ст. 780 ЦК);

4) може гарантувати якість речі протягом всього строку найму; якщо у речі, яку було передано наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, то наймач має право за своїм вибором вимагати: а) заміни речі, якщо це можливо; б) відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; в) безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; г) розірвання договору та відшкодування збитків, які було йому завдано (ст. 768 ЦК);

5) зобов'язаний повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається у найм; якщо наймодавець не повідомив про всі права третіх осіб на річ, то наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 769 ЦК);

6) зобов'язаний провести капітальний ремонт речі, переданої у найм, за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом; якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, то наймач має право: а) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; б) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (частини 2—3 ст. 776 ЦК).

Права та обов'язки наймача:

1) зобов'язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі; якщо наймач у момент передання речі не переконається у її справності, річ вважається такою, що передано йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК України);

2) зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору та не має права самочинно змінювати стан речі, яку передано йому в користування; якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушенням умов договору, то наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 773 ЦК);

3) зобов'язаний справляти плату за користування річчю, розмір якої визначається домовленістю сторін і яка може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі, як правило щомісячно; якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд, то наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі (ст. 782 ЦК);

4) має право вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, можливість користування майном істотно зменшилася (ч. 4 ст. 762 ЦК);

5) може здійснювати страхування речі, якщо це передбачено договором або законом (ст. 771 ЦК);

6) проводить за свій рахунок поточний ремонт речі;

7) має право передати річ у користування іншій особі (піднайм), однак лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом. Причому строк договору піднайму не може перевищувати строку договору найму;

8) має право власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним у результаті користування річчю, переданою у найм;

9) може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця. Якщо поліпшення можна відокремити від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення. А якщо їх не відокремлено від речі, то має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Однак якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості;

10) зобов'язаний усунути погіршення речі, які сталися з його вини. У разі неможливості відновлення речі наймодавець має право вимагати відшкодування завданих йому збитків. Наймач не відповідає за погіршення речі, якщо це сталося внаслідок нормального її зношення або упущень наймодавця;

11) зобов'язаний відшкодувати шкоду, завдану третім особам, у зв'язку з користуванням річчю, переданою у найм (ст. 780 ЦК);

12) має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, повідомивши про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо його не встановлено договором, — у розумний строк. Крім того, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Договір найму (оренди) припиняється у разі:

1) закінчення строку його дії;

2) смерті фізичної особи-наймача, якщо інше не встановлено договором або законом;

3) ліквідації юридичної особи, яка була наймачем або наймодавцем;

4) розірвання договору на вимогу однієї із сторін у випадках, передбачених законом.

Головною підставою припинення цього зобов'язання є закінчення строку договору. Однак якщо наймач і далі користується майном після закінчення строку договору найму, то, якщо немає заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який було раніше встановлено договором.

Від договору найму (оренди), укладеного на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися в будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за 1 місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлено інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.

Договір найму (оренди), укладений на певний строк, може бути розірвано лише у випадках, встановлених законом. Зокрема, відповідно до ст. 783 ЦК, наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту було покладено на наймача.

Наймач має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2) наймодавець не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту речі.

У разі припинення договору наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому її було одержано, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Інакше наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

48. Договір найму(оренди) житла

Проаналізувавши чинне законодавство, можна виділити такі види договору найму житла, кожен з яких має свою специфіку та особливості правового регулювання:

1) договір найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності (в юридичній літературі його також називають договором соціального найму, договором найму соціального житла). Відповідно до ч. 2 ст. 810 ЦК України, підстави, умови, порядок укладення та припинення цього договору встановлюються законом. На сьогоднішній день це, зокрема, - Житловий кодекс УРСР (далі - ЖК У РСР).

Існують такі підвиди договору найму житла, що є об´ єктом права державної та комунальної власності:

- договір найму службового жилого приміщення (гл. З розділу З ЖК УРСР, Постанова Ради Міністрів УРСР " Про службові жилі приміщення" від 4 лютого 1988 р. № 37);

- договір найму житла у гуртожитку (гл. 4 розділу З ЖК УРСР);

- договір найму жилого приміщення з фондів житла для тимчасового проживання (гл. 4і розділу З ЖК УРСР, Постанова Кабінету Міністрів України " Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання" від 31 березня 2004 р. № 422);

2) договір найму житла, що є об´ єктом права приватної власності (його ще іменують договором комерційного найму). Згідно ч. З ст. 810 ЦК України до цього виду договору найму житла, якщо інше не встановлено законом, застосовуються положення ЦК України;

3) договір найму соціального житла. Цей вид договору найму житла виділено законодавцем із прийняттям Закону України " Про житловий фонд соціального призначення" від 12 січня 2006 р. У зв´ язку з цим є необхідність коротко окреслити його окремі особливості.

У цьому параграфі основна увага буде приділена договору найму житла, який є предметом регулювання цивільного права, тобто договору найму житла, що належить особам на праві приватної власності (далі - договору найму (оренди) житла). Однак одночасно буде проводитися порівняльна характеристика цього договору із договором найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності. На окремих особливостях договору найму соціального житла ми зупинимося наприкінці параграфу.

За договором, найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов´ язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату (ст. 810 ЦК України).

Цей договір є консенсуальним (укладеним з моменту досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних його умов) чи реальним (укладеним з моменту передачі житла наймачу), двостороннім (права й обов´ язки виникають і у наймодавця, і у наймача) і відплатним (наймодавець передає житло наймачу за плату). Крім того, договір найму (оренди) житла є каузальним, оскільки обов´ язковою його умовою є мета укладення - житло передається наймачеві тільки для проживання у ньому. Навіть якщо наймачем є юридич

на особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК України).

Сторонами договору найму (оренди) житла є власник житла (наймодавець) і наймач.

Власник житла (наймодавець) - це фізична чи юридична особа, яка передає або зобов´ язується передати наймачеві житло у користування з визначеною метою (для проживання) на певний строк за плату.

У разі зміни власника житла, переданого у найм, до нового власника переходять права та обов´ язки наймодавця (ст. 814 ЦК України).

Наймодавцем за договором найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, є житлово-експлуатаційна організація чи відповідне підприємство, установа, організація (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Наймач - це фізична або юридична особа, яка відповідно до умов договору найму (оренди) житла отримує жиле приміщення у користування на певний строк за плату.

Якщо наймачами житла є кілька осіб, їх обов´ язки за договором найму (оренди) житла є солідарними (ч. З ст. 816 ЦК України).

На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму (оренди) житламоже бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з ним.

У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати всі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька з цих осіб. У такому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах (ст. 824 ЦК України).

Наймачем за договором найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, відповідно до ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР є громадянин, на ім´ я якого виданий ордер, що є адміністративно-правовим документом, у якому міститься розпорядження житлово-експлуатаційній організації надати громадянину, на ім´ я якого видано ордер, та членам його сім´ ї у користування жиле приміщення, вказане в ньому1. Ордер повинен точно відповідати передбаченим законом вимогам і бути встановленого зразку.

Видачі ордеру передує перебування громадянина на обліку, потребуючих поліпшення житлових умов, і надання йому жилого приміщення (гл. 1 розділу З ЖК УРСР, Правила обліку громадян, які потребують поліпшення житлових умов, і надання їм жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР і Укрпрофради від 11 грудня 1984 р. № 470 (далі -Правила)). Потрібно також зауважити, що згідно ч. 1 ст. 58 ЖК УРСР ордер є єдиною підставою для вселення в надане жиле приміщення, однак користування ним повинно здійснюватися тільки відповідно до укладеного на підставі ордера договору найму (ч. 2 ст. 61 ЖК УРСР).

Крім наймодавця і наймача, ЦК України передбачає наявність таких суб´ єктів правовідносин за договором найму (оренди) житла як " особи, які постійно проживають разом з наймачем", не встановлюючи їх обов´ язкової належності до членів сім´ ї наймача. ЖК УРСР вживає термін " члени сім´ ї наймача", що значно звужує коло осіб, які можуть постійно проживати у жилому приміщенні разом з наймачем.

Відповідно до ч. 1 ст. 816 ЦК України, укладаючи договір найму (оренди) житла, наймач має вказати в ньому осіб, які будуть постійно проживати разом з ним. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов´ язків щодо користування житлом, а наймач несе відповідальність перед наймодавцем за порушення ними умов договору.

Порядок користування житлом наймачем та особами, які постійно проживають разом з ним, визначається за домовленістю між ними. У разі виникнення спору про порядок і умови користування цим житлом між вказаними особами, він вирішується в судовому порядку (ч. 4 ст. 816 ЦК України).

Предметом договору найму (оренди) житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина (ст. 812 ЦК України).

Квартирою є ізольоване помешкання в житловому будинку, призначене та придатне для постійного у ньому проживання (ст. 382 ЦК України).

Частина квартири (одноквартирного будинку) - жила кімната (кімнати) у квартирі (одноквартирному будинку), придатна для постійного проживання самотньої особи чи сім´ ї, а також підсобні приміщення квартири (однокімнатного будинку)1.

Кімнатою є житлове приміщення, обмежене стінами від підлоги до стелі, у квартирі, житловому будинку, яке має вихід у місця загального користування і в якому згідно з діючими санітарними нормами можливе обладнання спальних місць (ст. 22 законопроекту).

Відповідно до ч. З ст. 825 ЦК України предметом договору найму (оренди) житла може виступати і частина кімнати. Однак в такому випадку слід враховувати вимогу законодавця про придатність помешкання для постійного проживання у ньому (ч. 2 ст.812 ЦК України).

Житловий будинок - будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання (ст. 380 ЦК України). Будівля стає житловим будинком з моменту, коли будівництво її завершене, вона прийнята в експлуатацію приймальною комісією і зареєстрована у встановленому порядку саме як житловий будинок.

Крім того, предметом договору найму (оренди) житла може бути і садиба. Вона є порівняно новим об´ єктом права власності, тому її слід охарактеризувати більш детально. Садибою є земельна ділянка разом з розташованими на ній житловим будинком, господарсько-побутовими будівлями, наземними і підземними комунікаціями, багаторічними насадженнями (ст. 381 ЦК України).

Отже, садиба, по суті, це " збірний", багатокомпонентний об´ єкт, основу якого складає житловий будинок. Щодо інших об´ єктів, розташованих на земельній ділянці садиби (господарсько-побутові будівлі, наземні і підземні комунікації, багаторічні насадження тощо), то вони можуть бути включені до предмету аналізованого договору, не передаватися у найм (оренду) взагалі чи виступати предметом окремого цивільно-правового договору. При цьому доцільність включення чи не включення цих об´ єктів до предмету договору найму (оренди) житла залежить в, першу чергу, від того, наскільки вони є необхідними для забезпечення можливості використання житлового будинку для постійного проживання.

Таким чином, житловий будинок садибного типу складається із житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень. Характернимидопоміжними приміщеннями будинків є: передпокій, кухня, коридор, веранда, вбиральня, комора, приміщення для автономної системи опалення, пральня тощо.

Прибудовою (до житлового будинку) є частина будинку, розташована поза контуром її капітальних зовнішніх стін і яка має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну. Прибудови мають внутрішнє сполучення з основними частинами будинків. До них відносяться: прибудовані житлові кімнати та допоміжні приміщення (тамбури, веранди, кухні, комори, ванні кімнати, вбиральні тощо).

На присадибних ділянках, крім житлових будинків, розміщуються господарські будівлі (сараї (хліви), гаражі, літні кухні, майстерні, вбиральні, погреби, навіси, котельні, бойлерні, трансформаторні підстанції, сміттєзбірники тощо) та господарські споруди (колодязі, вигрібні ями, огорожі, ворота, хвіртки, замощення тощо) (п. 2.2. Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об´ єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24 травня 2001р. №127).

Потрібно також зауважити, що кожне житло включає підсобні приміщення і може мати свої допоміжні приміщення.

Підсобні приміщення - це приміщення кухні, ванної кімнати чи душової, санвузла, квартирного коридору чи передпокою, вбудованих комірчин чи шаф. Вони не можуть бути предметом окремого договору найму (оренди).

Допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку (сходові клітини, вестибюлі, перехідні шлюзи, позаквартирні коридори, колясочні, кладові, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші технічні приміщення (ст. 1 Закону України " Про об´ єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Предметом договору найму (оренди) житла допоміжні приміщення виступати не можуть, однак їх можна передавати в найм (оренду) з дотриманням встановлених законом вимог.

У ЦК України (ч. 2 ст. 812) встановлено єдину вимогу до предмету договору найму (оренди) житла: помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому.

Слід також враховувати, що предмет договору найму (оренди) житла повинен використовуватися тільки за цільовим призначенням - для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України).

До предмету договору найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, висуваються більш жорсткі вимоги, зокрема щодо його розміру, виду, відповідності встановленим вимогам з характеристик житла, умов заселення.

Так, згідно ст. 63 ЖК УРСР предметом договору найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, може бути лише окрема квартира або інше ізольоване жиле приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний жилий будинок.

Не може виступати самостійним предметом цього договору жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше 13, 65 квадратного метра жилої площі на одну особу (ст. 47 ЖК УРСР)1.

Крім того, жиле приміщення, яке є предметом-договору найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічних вимогам.

При наданні жилих приміщень не допускається заселення:

- однієї кімнати особами різної статі, старшими за дев´ ять років, крім подружжя;

- квартири, збудованої для однієї сім´ ї, двома і більше сім´ ями

або двома і більше одинокими особами, за винятком випадку, передбаченого ч. 5 ст. 54 ЖК УРСР.

Особам похилого віку, а за висновком лікувально-профілактичного закладу також відповідним категоріям інвалідів і хворих на їх прохання жилі приміщення надаються на нижніх поверхах або в будинках з ліфтами (ст. 50 ЖК УРСР).

Розмір плати за користування житлом встановлюється в договорі найму (оренди) житла (ч. 1 ст. 820 ЦК України). У випадку, коли законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

Наймач повинен вносити плату у строк, встановлений договором найму (оренди) житла. У разі, якщо такий строк не встановлений, він має вносити плату щомісяця.

Якщо інше не встановлено договором або законом, сторони не можуть змінити в односторонньому порядку розміру плати за користування житлом.

Договір найму (оренди) житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, він вважається укладеним на п´ ять років (ч. 1 ст. 821 ЦК України).

Якщо наймодавець не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (оренди) житла не попередив наймача про відмову від укладення договору на новий строк, а наймач, у свою чергу, не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Договір найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, є безстроковим.

Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі (ст. 811 ЦК України). Так само у письмовій формі укладається і договір найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності (ст. 61 ЖК УРСР).

Однак при укладенні договору найму (оренди) житла необхідно врахувати наступне. Відповідно до п. 9.1.4 Закону України " Про податок з доходів фізичних осіб" від 22 травня 2003 р. договір оренди нерухомого майна підлягає нотаріальному посвідченню. Крім того, право користування нерухомим майном строком більш як один рік підлягає обов´ язковій державній реєстрації (ч. 1 ст. 4 Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 p.).

Отже, договір найму (оренди) житла, укладений на строк більше одного року підлягає обов´ язковій державній реєстрації. Однак навіть короткостроковий договір найму (оренди) житла є сенс реєструвати: відповідно до ч. 7 ст. З Закону України " Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" зареєстровані речові права та їх обмеження мають пріоритет над незаре-єстрованими в разі спору щодо нерухомого майна.

Права та обов´ язки сторін за договором найму (оренди) житла. Наймодавець зобов´ язаний:

1) передати наймачеві житло для проживання в ньому за плату на певний строк (ч. 1 ст. 810 ЦК України);

2) здійснювати капітальний ремонт житла, переданого в найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК України);

3) отримати згоду наймача на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться житло, передане у найм, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житлом (ч. З ст. 819 ЦК України);

4) попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

5) не пізніше ніж за два місяці попередити наймача про розірвання договору у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім´ ї (ч. З ст. 825 ЦК України).

Наймодавець має право:

1) пред´ явити вимогу про звільнення помешкання до тимчасових мешканців (ч. З ст. 818 ЦК України);

2) у разі спливу строку договору запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

3) вимагати від наймача, який звільнив помешкання без попередження, плату за користування житлом за три місяці, якщо доведе, що він не міг укласти договір найму (оренди) житла на таких самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК України);

4) вимагати розірвання договору найму (оренди) житла (ч. 2-4 ст. 825 ЦК України);

5) попередити наймача про необхідність усунення порушень, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів (ч. 4 ст. 825 ЦК України).

Наймач зобов´ язаний:

1) використовувати житло лише для проживання в ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

2) забезпечувати збереження житла та підтримувати його в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК України);

3) не провадити перевлаштування та реконструкцію житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК України);

4) своєчасно вносити плату за житло (ч. З ст. 815 ЦК України);

5) самостійно вносити плату за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. З ст. 815 ЦК України);

6) вказати у договорі найму (оренди) житла осіб, які будуть постійно з ним проживати (ч. 1 ст. 816 ЦК України);

7) здійснювати поточний ремонт житла, переданого у найм, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК України).

Наймач має право:

1) на користування жилим приміщенням відповідно до його призначення та умов договору;

2) користуватися майном, яке обслуговує будинок, якщо договір найму укладено щодо житла в багатоквартирному житловому будинку (ч. З ст. 812 ЦК України);

3) визначати за домовленістю з особами, які постійно проживають разом з ним, порядок користування житлом (ч. 4 ст. 816 ЦК України);

4) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця вселити у житло інших осіб для постійного проживання у ньому. Останні набувають рівних з іншими особами прав користування житлом, за умов, якщо інше не було передбачено при їх вселенні (ст. 817 ЦК України);

5) за взаємною згодою з особами, які постійно проживають разом з ним, та з попереднім повідомленням наймодавця дозволити тимчасове проживання у помешканні іншої особи (осіб) без стягнення плати за користування житлом (тимчасових мешканців). Тимчасові мешканці не мають самостійного права користування житлом. Вони повинні звільнити житло після спливу погодженого з ними строку проживання або не пізніше семи днів від дня пред´ явлення до них наймачем або наймодавцем вимоги про звільнення помешкання (ст. 818 ЦК України);

6) укласти за згодою наймодавця договір піднайму житла (ст. 823 ЦК України). Предметом цього договору може бути частина або все найняте наймачем помешкання. При цьому піднаймач не набуває самостійного права користування житлом.

Договір піднайму житла є відплатним. Строк цього договору не може перевищувати строку договору найму (оренди) житла. Однак у разі дострокового припинення останнього одночасно з ним припиняється і договір піднайму. До договору піднайму не застосовується положення про переважне право на укладення договору на новий строк;

7) відмовитися від договору найму житла (ч. 1 ст. 825 ЦК України).

Крім того, законодавець встановлює переважні права наймача:

1) на укладення договору на новий строк у разі спливу строку договору найму (оренди) житла. При цьому, якщо наймода-вець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК України);

2) на придбання житла, яке було предметом договору найму (оренди), у разі його продажу (ч. 2 ст. 822 ЦК України).

Договором найму (оренди) житла можуть бути встановлені й інші права та обов´ язки сторін.

Права та обов´ язки сторін за договором найму житла, що є об´ єктом права державної або комунальної власності, визначаються, в першу чергу, ЖК УРСР і мають свою специфіку. Можна, наприклад, виділити особливі права наймача, які притаманні цим договірним відносинам, а саме:

1) на збереження жилого приміщення у разі тимчасової відсутності (ст. 71 ЖК УРСР);

2) на бронювання жилого приміщення (ст. 73-77 ЖК УРСР, Правила бронювання жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 9 вересня 1985 р. № 342);

3) на обмін жилого приміщення (ст. 79-89 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в Українській РСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР 31 січня 1986 р. № 31);

4) на надання йому жилого приміщення меншого розміру замість займаного (ст. 90 ЖК УРСР).

Крім того, наймачі мають право на приватизацію квартир (будинків) державного житлового фонду (ч. 2 ст. 9, ч. З ст. 48 ЖК УРСР).

Припинення договору найму (оренди) житла, його правові наслідки. Оскільки договір найму (оренди) житла є строковим, то, відповідно, найбільш поширеною підставою його припинення є закінчення строку, на який він був укладений, якщо сторони вирішили не продовжувати дії договору (ст. 821 ЦК України). Також потрібно мати на увазі, що договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк, у разі, коли наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання (ч. 1 ст. 822 ЦК України).

Згідно ст. 825 ЦК України може мати місце і дострокове розірвання договору найму (оренди) житла на вимогу однієї із сторін.

Так, наймач має право відмовитися від цього договору:

1) У будь-який час за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, письмово попередивши про це наймодав-ця за три місяці;

2) якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

Договір найму (оренди) житла може бути розірваний на вимогу наймодавця за рішенням суду у разі:

1) невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а при короткостроковому наймі - понад два рази;

2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. При цьому за рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більше одного року для відновлення житла.

Якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму (оренди) житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік.

На вимогу наймодавця договір найму частини будинку, квартири, кімнати (частини кімнати) може бути розірваний:

1) у разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім´ ї. Про це наймодавець повинен попередити наймача не пізніше ніж за два місяці;

2) якщо наймач або інші особи, за дії яких він відповідає, після попередження про необхідність усунення порушень, зробленого наймодавцем, продовжують використовувати житло не за призначенням або порушувати права та інтереси сусідів. Законодавством не встановлено форми, у якій наймодавець має зробити відповідне попередження. Вбачається, що наймача доцільно попереджати у письмовій формі (наприклад, шляхом надіслання рекомендованого листа з повідомленням про вручення). У такому разі буде наявне підтвердження дотримання наймодавцем вимог ч. 4 ст. 825 ЦК України.

Правовими наслідками розірвання договору найму (оренди) житла, згідно ст. 826 ЦК України, є виселення з житла наймача та інших осіб, які проживали у помешканні, на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.

Питання про виселення при розірванні договору найму житла, що є об´ єктом державної або комунальної власності, урегульовується по-іншому. Виселення в такому випадку допускається лише з підстав, установлених законом. Згідно ст. 109-117 ЖК УРСР воно може проводитися:

1) із наданням іншого жилого приміщення і, відповідно, укладенням нового договору найму житла. Припинення договору найму житла, що є об´ єктом державної або комунальної власності, при цьому пов´ язане із об´ єктивними обставинами (наприклад, будинок, у якому знаходиться наймане жиле приміщення, підлягає знесенню чи загрожує обвалом; громадянина, який проживає спільно з дітьми, позбавили стосовно них батьківських прав);

2) без надання іншого жилого приміщення. Розірвання договору найму житла, що є об´ єктом державної або комунальної власності, у цьому разі пов´ язане із порушенням встановлених законодавством вимог (систематичне руйнування чи псування жилого приміщення, використання його не за призначенням; визнання ордеру недійсним внаслідок неправомірних дій осіб, які його одержали; самоправне зайняття жилого приміщення тощо).

Договір найму соціального житла. За договором найму соціального житла одна сторона (наймодавець) надає другій стороні (наймачеві) соціальне житло для проживання у ньому за плату до моменту виникнення обставин, за яких наймач втрачає право на користування таким житлом.

Наймачами за договором найму соціального житла є виключно громадяни України, які:

- відповідно до законодавства визнані такими, що потребують соціального захисту і мають право на отримання соціального житла;

- були прийняті на соціальний квартирний облік згідно вимог,

визначених статтями 10-12 Закону України " Про житловий фонд соціального призначення". Предмет договору найму соціального житла включає дві складові:

1) соціальне житло, а саме: квартиру, садибний (одноквартирний) жилий будинок чи жиле приміщення в соціальному гуртожитку;

2) перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до цього договору.

Соціальне житло, як предмет такого договору, характеризується тим, що воно:

- може бути житлом всіх форм власності із житлового фонду соціального призначення, якщо інше не визначено законом;

- має використовуватися виключно за призначенням - для проживання громадян України, які потребують соціального захисту;

- має відповідати вимогам, спеціально для нього встановленим;

- не підлягає піднайму, бронюванню, приватизації, продажу, даруванню, викупу та заставі.

Розмір плати за житло у житловому фонді соціального призначення встановлюється органом місцевого самоврядування для кожного наймача індивідуально. До неї входять плата, що вноситься безпосередньо наймачем (вона не повинна перевищувати 20 % сукупного доходу наймача та членів його сім´ ї, які проживають разом з ним), і державна допомога, що надається відповідно до закону.

Плата за житло складається з плати за:

1) найм житла;

2) утримання жилих будинків та прибудинкових територій;

3) комунальні послуги.

Підставою для укладення договору найму соціального житла є рішення про надання жилого приміщення.

Після укладення цього договору орган місцевого самоврядування, який надав соціальне житло, проводить щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім´ ї, які проживають разом з ним, за попередній рік (з метою вирішення питання відповідності рівня доходу цих осіб вимогам, встановленим Законом України " Про житловий фонд соціального призначення" як умова для проживання за договором найму соціального житла).

Розірвання договору найму соціального житла може мати місце на вимогу наймача. На вимогу наймодавця договір може бути розірваний виключно за рішенням суду. При цьому, підстави для розірвання договору найму соціального житла та виселення з нього без надання іншого встановлюються законом (ч. 2 ст. 27 Закону України " Про житловий фонд соціального призначення").

49. Договір лізингу

За договором лізингу одна сторона (лізингодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (лізингоодержувачеві) у користування майно, що належить лізингодавцю на праві власності і було набуте ним без попередньої домовленості із лізингоодержувачем (прямий лізинг), або майно, спеціально придбане лізингодавцем у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов (непрямий лізинг), на певний строк і за встановлену плату (лізингові платежі) — ч. 1 ст. 806 ЦК.

До договору лізингу застосовуються загальні положення про найм (оренду) з урахуванням особливостей, встановлених § 6 гл. 58 ЦК та Законом України від 16 грудня 1997 р. " Про фінансовий лізинг" (в редакції Закону від 11 грудня 2003 p.).

Слово " лізинг" є українською транскрипцією американізованого терміна leasing, що означає " здавати в оренду", який почав використовуватися в Англії в кінці епохи феодалізму в значенні здачі майна в оренду. Як вид підприємницької діяльності лізинг набув поширення в США з кінця 50-х років минулого століття, а нині відомий законодавцям практично всіх країн.

В господарській практиці і в цивілістичній доктрині розрізняють дві форми лізингу: оперативний (або експлуатаційний) та фінансовий. Як правило, при фінансовому лізингу лізинго-одержувач має право набути майно у власність за його залишковою вартістю.

Лізинг охоплює комплекс договірних відносин: купівлю-продаж, найм, доручення, комісію, кредитний та агентський договори.

Розрізняють лізинг прямий і непрямий.

При прямому лізингу сторонами є лізингодавець і лізингоодержувач.

На відміну від договорів найму та оренди, де присутні дві сторони — наймодавець та наймач, в договорі непрямого лізингу в лізингових операціях беруть участь три учасники:

- виробник (продавець) устаткування, який укладає договір купівлі-продажу з лізинговою компанією;

- лізингодавець (лізингова компанія), який за дорученням майбутнього лізингоодержувача укладає договір купівлі-продажу з виробником і стає власником устаткування;

- лізингоодержувач, який замовляє певне устаткування лізингодавцю.

Привабливість лізингу полягає в тому, що лізингоодержувачі без значних капіталовкладень можуть отримувати в користування новітню техніку, електронне та комунікаційне устаткування. Лізингодавці в свою чергу, за рахунок лізингових платежів не лише компенсують витрати, пов'язані із придбанням предмета лізингу, а й отримують проценти на вкладений капітал.

Оперативний лізинг є різновидом договору оренди, оскільки по закінченні строку договору лізингу майно підлягає поверненню лізингодавцю.

В ч. 2 ст. 1 Закону " Про фінансовий лізинг" законодавець дає таке визначення поняття договору фінансового лізингу.

За договором фінансового лізингу лізингодавець зобов'язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержувачем специфікацій та умов та передати її у користування лізингоодержувачу на визначений строк не менше одного року за встановлену плату (лізингові платежі).

Істотними умовами договору фінансового лізингу є: предмет лізингу, строк договору та розмір лізингових платежів.

Предметом (об'єктом) договору фінансового лізингу може бути неспоживна річ, визначена індивідуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Предметом фінансового лізингу не можуть виступати земельні ділянки та інші природні об'єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

Ризик випадкової загибелі об'єкта лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.

Права та обов'язки сторін за договором фінансового лізингу. Лізингодавець зобов 'язаний:

1) інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

2) своєчасно надати лізингоодержувачу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

3) попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть становити небезпеку для життя, здоров'я, майна або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним.

Лізингоодержувач зобов'язаний:

1) прийняти предмет лізингу та користуватися ним відповідно до його призначення та умов договору;

2) утримувати предмет лізингу в належному стані (виконувати ремонт, технічне обслуговування);

3) своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4) застрахувати предмет лізингу;

5) надавати лізингодавцеві інформацію про технічний стан об'єкта та доступ до предмета лізингу для здійснення перевірки умов його використання та утримання;

6) у разі закінчення строку лізингу, а також у разі дострокового розірвання договору лізингу повернути об'єкт у нормальному стані з урахуванням зносу.

Ризик випадкової загибелі предмета лізингу покладається за загальним правилом на лізингоодержувача.

Закон не містить спеціальних правил, що стосуються припинення або розірвання договору лізингу, тому до нього застосовуються загальні правила щодо припинення договору найму (оренди), якщо це не суперечить законодавству.

50. Договір позички

За договором позички одна сторона (позичкодавець) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (користувачеві) річ для користування протягом встановленого строку (ч. 1 ст. 827 ЦК України).

Договір позички є одним з найстаріших цивільно-правових договорів, відомих праву з найдавніших часів. На побутовому рівні цей договір застосовувався та застосовується, мабуть, найчастіше за договір купівлі-продажу. Норми про договір позички були відомі цивільному праву ще з часів римського права і з того часу майже не зазнали змін.

В українському законодавстві вперше цей договір передбачався у Цивільному кодексі УРСР 1963 року, де йому була присвячена гл. 27. У ЦК УРСР даний договір називався " договір безоплатного користування майном". Норми ЦК УРСР здебільшого стосувалися врегулювання відносин безоплатного користування майном між соціалістичними організаціями, а також містили положення про дострокове розірвання та припинення договору.

У ЦК України відносинам безоплатного користування майном присвячена гл. 60. Нове законодавство дещо змінило назву цього договору. В ЦК України договір безоплатного користування майном отримав назву " позичка".

Ведучи мову про назву договору (позичка), слід зазначити, що на побутовому рівні немає її чіткого розуміння. Часто під позичкою розуміють невелику грошову позику, як оплатну, так і безоплатну, рідше - безоплатне користування майном. Зазначена проблема для цивільного права не є новою. Ще відомий дореволюційний цивіліст Д. І. Мейєр писав, що "...стан даного договору в законодавстві доволі незвичайний. Визначаючи позичку як договір про безоплатне надання права користування річчю, законодавець нерідко називає позичкою позику, за якою переходить вже не право користування, а право власності на майно та виникають юридичні відносини абсолютно інші, ніж за договором позички" 1. Сучасне українське законодавство в цьому недалеко пішло від законодавства Російської імперії. І на сьогодні термін " позичка" широко застосовується в законодавстві для визначення відносин позики, тобто передачі у власність грошових коштів на умовах повернення. Як приклад можна навести постанову Кабінету Міністрів України " Про затвердження Порядку надання у 2007 році місцевим органам виконавчої влади та органам місцевого самоврядування середньострокових безвідсоткових позичок та а погашення" від 24 січня 2007 р. № 64, а також лист Національного банку України " Щодо надання інформації для розрахунку та обліку резерву на можливі втрати за позичками комерційних банків" від 19 листопада 1996 р. № 10-306/2976.

Разом із тим, Цивільний кодекс розрізняє договори позички та позики та встановлює як основний критерій їх розмежування об'єкти даних договорів. Так, якщо за договором позики можуть передаватися тільки гроші та речі, визначені родовими ознаками, то об'єктом позички можуть бути виключно індивідуально визначені неспоживні речі.

Друга назва договору позички (яка, щоправда, на сьогодні не відображена в ЦК) - договір безоплатного користування майном - виражає основну суть даного договору. Мається на увазі, що договором позички охоплюються відносини щодо передачі майна у тимчасове користування. Цим договір позички відрізняється від дарування, внаслідок якого відбувається перехід права власності на майно.

Договір позички належить до безоплатних договорів. Саме ця риса дозволяє відокремити його від договору оренди. Проте, ведучи мову про безоплатність, не можна стверджувати, що цей договір не має майнового інтересу для позичкодавця. Іноді це дійсно так, а іноді майновий інтерес може мати місце. Так, підприємство-виробник надає у безоплатне користування рекламній компанії свої вироби для виставлення їх на промисловій виставці. Безпосереднім майновим інтересом позичкодавця тут є реклама товару. Коли у безоплатне користування передається тварина, мета цього може полягати у звільненні позичкодавця від витрат на її утримання. Але такі майнові інтереси позичкодавця не охоплюються договором позички. Як правило, в основі відносин позички лежать або особисті відносини між сторонами, або переслідування позичкодавцем соціально значущої мети (благодійна, просвітницька, гуманітарна діяльність тощо).

Не слід вважати такими, що підпадають під договір позички, відносини щодо безоплатного користування майном, коли це є наслідком укладення сторонами іншого оплатного договору. Наприклад, особа, яка придбала путівку до будинку відпочинку, може безоплатно отримувати у користування пляжний, спортивний чи будь-який інший інвентар. Але в цьому випадку об'єктивно такі відносини позбавлені безоплатності. Вказана особа заплатила за користування інвентарем при придбанні путівки. Тому для подібних відносин слід застосовувати положення про договір оренди.

Договір позички може бути як реальним, так і консенсуальним, залежно від того, як сторони визначили порядок його укладення. Якщо сторони встановили, що договір буде вважатися укладеним з моменту передачі речі у користування - договір вважається реальним. Якщо ж момент укладення договору приурочується до досягнення згоди за всіма істотними умовами, - в наявності консенсуальний договір. Якщо сторони не зазначили в договорі момент укладення, договір треба вважати консенсуальним.

Уразі якщо договір позички є консенсуальним, він набуває рис двостороннього договору. Позичкодавець при цьому зобов'язаний передати річ у користування, а користувач повернути річ протягом визначеного терміну. Якщо при укладенні договору позички застосовується конструкція реального договору, то він є одностороннім, оскільки, передаючи річ у користування, позичкодавець у подальшому має лише права, а користувач - лише обов'язки.

Однією з ознак договору позички є його тривалий характер. Передачею речі юридичний зв'язок між сторонами не закінчується, а лише виникає.

Частина 3 ст. 827 ЦК України поширює на договір позички норми гл. 58 Кодексу, яка присвячена врегулюванню орендних відносин. Але, незважаючи на такий підхід законодавця, слід мати на увазі, що деякі правила, які властиві орендним відносинам, для договору позички застосовуватися не можуть у силу суті самого договору, наприклад ст. 762 " Плата за користування майном".

51. За договором підряду одна сторона (підрядник) зобов'язується на свій ризик виконати певну роботу за завданням другої сторони (замовника), а замовник зобов'язується прийняти та оплатити виконану роботу (ст. 837 ЦК).

Правове регулювання підряду здійснюється главою 61 ЦК, Законом України " Про захист прав споживачів" та правилами окремих видів договору підряду.

Мета договору: виготовлення, обробка, переробка, ремонт речі або виконання іншої роботи з переданням її результату замовникові.

Характерними рисами договору підряду є:

1) підрядник виконує роботу за завданням замовника для задоволення його інтересів;

2) підрядник зобов'язаний виконати певну роботу, результатом якої є виготовлення нової речі або обробка, переробка, ремонт речі, що вже існує;

3) річ, створена за договором підряду, належить на праві власності підряднику до моменту прийняття виконаної роботи замовником;

4) підрядник самостійний у виборі засобів і способів досягнення обумовленого договором результату;

5) підрядник зобов'язаний виконати роботу на свій ризик, тому може одержати винагороду лише у разі, якщо досягне обумовленого договором результату;

6) підрядник виконує роботу за певну винагороду, право на одержання якої у нього виникає лише після виконання і передачі замовнику її результату, крім випадків встановлених договором або законом.

Юридичні ознаки договору: взаємний, консенсуальний та відплатний.

Сторонами договору є замовник і підрядник. Для виконання окремих видів робіт, встановлених законом, підрядник (субпідрядник) зобов'язаний одержати спеціальний дозвіл.

Для виконання складного комплексу робіт, зокрема у сфері капітального будівництва, застосовується принцип генерального підряду. Згідно зі ст. 838 ЦК підрядник має право, якщо інше не встановлено договором, залучити до виконання роботи інших осіб (субпідрядників), залишаючись відповідальним перед замовником за результат їхньої роботи. У цьому разі підрядник виступає перед замовником як генеральний підрядник, а перед субпідрядником — як замовник. Генеральний підрядник відповідає перед субпідрядником за невиконання або неналежне виконання замовником своїх обов'язків за договором підряду, а перед замовником — за порушення субпідрядником свого обов'язку. При цьому, замовник і субпідрядник не мають права пред'являти один одному вимоги, пов'язані з порушенням договорів, укладених кожним із них із генеральним підрядником, якщо інше не встановлено договором або законом.

Істотною умовою договору є умова про предмет. Зі змісту ст. 837 ЦК України випливає, що предметом договору підряду є як сама робота (виготовлення, обробка, переробка, ремонт речі або виконання іншої роботи), так і її результат. Тому найважливішою характеристикою предмета є якість. Вимоги до якості роботи встановлено в ст. 857 ЦК: а) робота, виконана підрядником, має відповідати умовам договору підряду, а в разі їх відсутності або неповноти — вимогам, що звичайно ставляться до роботи відповідного характеру; б) виконана робота має відповідати якості, визначеній у договорі підряду, або вимогам, що звичайно ставляться, на момент передання її замовникові; в) результат роботи в межах розумного строку має бути придатним для використання відповідно до договору підряду або для звичайного використання роботи такого характеру.

У договорі підряду може бути встановлено строки виконання роботи або її окремих етапів. Якщо у договорі не встановлено строки виконання роботи, підрядник зобов'язаний виконати роботу, а замовник має право вимагати її виконання у розумні строки, відповідно до суті зобов'язання, характеру, обсягів роботи та звичаїв ділового обороту.

Законом або договором підряду для результату роботи може бути передбачено гарантійний строк, перебіг якого починається з моменту, коли виконану роботу було прийнято або мало бути прийнято замовником, якщо інше не встановлено договором підряду.

У договорі підряду може бути визначено ціну роботи або способи її визначення. Якщо у договорі підряду не встановлено ціну роботи або способи її визначення, ціна встановлюється за рішенням суду на основі цін, що звичайно застосовуються за аналогічні роботи з урахуванням необхідних витрат, визначених сторонами. При цьому, ціна роботи у договорі підряду містить відшкодування витрат підрядника та плату за виконану ним роботу. Крім того, в договорі підряду ціну може бути визначено в кошторисі, що складається підрядником і набирає чинності, а також стає частиною договору підряду з моменту підтвердження його замовником. Кошторис на виконання робіт може бути приблизним або твердим (ст. 844 ЦК).

Форма договору: письмова.

Зміст договору підряду становить сукупність прав і обов'язків підрядника та замовника. Зокрема відповідному обов'язку однієї сторони кореспондує відповідне право іншої і навпаки.

Основним обов'язком підрядника є виконання за завданням замовника певної роботи і передача йому результату виконаної роботи. Для цього підрядник зобов 'язаний:

1) організовувати роботу та керувати нею;

2) виконати роботу зі свого матеріалу і своїми засобами, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 837 ЦК);

3) відповідати за неналежну якість наданих ним матеріалу і устаткування, а також за надання матеріалу або устаткування, обтяженого правами третіх осіб (ч. 2 ст. 837 ЦК);

4) відповідати за неправильне використання матеріалу замовника, а також за невиконання або неналежне виконання роботи, спричинене недоліками матеріалу, наданого замовником, якщо не доведе, що ці недоліки він не міг виявити за належного приймання матеріалу; надати замовникові звіт про використання його матеріалу та повернути його залишок (ст. 840 ЦК);

5) вживати усіх заходів щодо збереження майна, переданого йому замовником, та відповідати за втрату або пошкодження цього майна (ст. 841 ЦК);

6) своєчасно попередити замовника про: а) недоброякісність або непридатність матеріалу, одержаного від замовника; б) те, що додержання вказівок замовника загрожує якості або придатності результату роботи; в) наявність інших обставин, що не залежать від підрядника, які загрожують якості або придатності результату роботи (ст. 847 ЦК). Якщо замовник у відповідний строк не замінить недоброякісний або непридатний матеріал, не змінить вказівок про спосіб виконання роботи або не усуне інших обставин, що загрожують якості або придатності результату роботи, то підрядник має право відмовитися від договору підряду та право на відшкодування збитків (ч. 1 ст. 848 ЦК);

7) відмовитися від договору підряду, якщо використання недоброякісного або непридатного матеріалу замовника чи додержання вказівок замовника загрожує життю та здоров'ю людей чи призводить до порушення екологічних, санітарних правил, правил безпеки людей та інших вимог, маючи право на відшкодування збитків (ч. 2 ст. 848 ЦК);

8) передати замовникові результат роботи разом з інформацією щодо експлуатації або іншого використання предмета договору підряду, якщо це передбачено договором або якщо без такої інформації використання результату роботи для цілей, визначених договором є неможливим (ст. 861 ЦК);

9) передати замовнику (споживачу) роботу, яка за якістю відповідає вимогам нормативних документів, умовам договору, інформації про роботу;

10) забезпечити можливість використання результатів виконаної роботи за призначенням протягом його строку служби, передбаченого нормативними документами або встановленого за угодою сторін, якщо таких строків немає протягом 10 років.

Підрядник має право не розпочинати роботу, а розпочату роботу зупинити, якщо замовник не надав матеріал, устаткування або річ, що підлягає переробці, і цим створив неможливість виконання договору підрядником (ст. 851 ЦК).

Підрядник має право на ощадливе ведення робіт за умови забезпечення належної їх якості. Однак якщо фактичні витрати підрядника виявилися меншими ніж ті, які передбачалися при визначенні ціни (кошторису), підрядник має право на оплату роботи за ціною, встановленою договором підряду, якщо замовник не доведе, що отримане підрядником заощадження зумовило погіршення якості роботи. Крім того, сторони можуть домовитися про розподіл між ними заощадження, отриманого підрядником (ст. 845 ЦК).

Законодавець надає замовникові низку прав під час виконання роботи підрядником:

1) у будь-який час перевірити хід і якість роботи, не втручаючись у діяльність підрядника;

2) відмовитися від договору підряду та вимагати відшкодування збитків, якщо підрядник своєчасно не розпочав роботу або виконує її настільки повільно, що закінчення її у строк стає явно неможливим;

3) призначити підрядникові строк для усунення недоліків, а в разі невиконання підрядником цієї вимоги — відмовитися від договору підряду та вимагати відшкодування збитків або доручити виправлення роботи іншій особі за рахунок підрядника, якщо під час виконання роботи стане очевидним, що її не буде виконано належним чином.

Замовник зобов'язаний:

1) сприяти підрядникові у виконанні роботи у випадках, в обсязі та в порядку, встановлених договором підряду. У разі невиконання замовником цього обов'язку підрядник має право вимагати відшкодування завданих збитків, включаючи додаткові витрати, викликані простоєм, перенесенням строків виконання роботи, або підвищення ціни роботи. Однак якщо виконання роботи за договором підряду стало неможливим внаслідок дій або недогляду замовника, підрядник має право на сплату йому встановленої ціни з урахуванням плати за виконану частину роботи, за вирахуванням сум, які підрядник одержав або міг одержати у зв'язку з невиконанням замовником договору (ст. 850 ЦК);

2) прийняти роботу, виконану підрядником відповідно