Основные различия методов рынка капитала и сделок

17. Сравнительный подход к оценке недвижимости.

Сравнительный подход к оценке объектов недвижимости предполагает сравнение объекта оценки с его аналогами, имеющимися на рынке недвижимости, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Условия применения сравнительного подхода:

1.Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включая условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость аналогов должны быть сопоставимы.

Основные требования к объекту-аналогу:

- аналог похож на объект оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам; - сходные условия сделки.

Подход базируется на принципах: замещения; спроса и предложения; вклада.

Метод состоит из 4-х этапов:

Этап 1: Изучение рынка. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости, проводится сегментирование рынка.

При сегментировании рынка по объектам выявляются сходные объекты рынка по признакам: назначение использования; качество; передаваемые права; местоположение;

по субъектам: - платежеспособность; - возможности финансирования; - инвест.мотивация.

Сопоставимые объекты недвижимости должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки осуществляются на типичных для данного сегмента условиях.

Этап 2: Сбор и проверка достоверности. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Источники информации о сделках с объектами недвижимости:

- регистрационные палаты; - риэлторские компании; - оценочные компании;

- ипотечные кредитные организации - различные информ. издания,

Этап 3: Корректировка цен продаж. На установленные различия в ценах сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4: Установление итоговой стоимости. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

При сравнении сопоставимых объектов учитывают основные элементы сравнения:

- оцениваемые права собственности на недвижимость: корректировка на права собственности - это разница между рыночной ценой и договорной арендной платой;

- условия финансирования сделки: кредитование сделки и выплата процентов по кредиту или расчет в день совершения сделки;

- условия продажи и дата (время) продажи: необходимо знать и учитывать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени;

- местоположение: анализируется влияние окружения на конкурентоспособность объектов недвижимости на рынке по физическим, социальным и экономическим и др. факторам;

- физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние изношенности объекта и т.п.

Преимущества: 1) В итоговой стоимости отражается мнение типичных продавцов и покупателей.2) В ценах продаж отражается изменение финансовых условий и инфляция.3) Статически обоснован. 4) Вносятся корректировки на отличия сравниваемых объектов.5) Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки: 1) Различия продаж. 2) Сложность сбора информации о практических ценах продаж.3) Проблематичность сбора информации о специфических условиях сделки.4) Зависимость от активности рынка. 5) Зависимость от стабильности рынка.6) Сложность согласования данных о существенно различающихся продажах.

18. Затратный подход к оценке недвижимости.

Затратный подход к оценке объектов недвижимости предполагает детальный расчет затрат на конкретную дату (дату оценки), необходимых для создания оцениваемого объекта недвижимости, с учетом износа, измеряемого в процентах, или обесценения (стоимостное выражение износа) оцениваемого объекта в период эксплуатации.

Необходимое условие – достаточно детальная оценка затрат на строительство идентичного (аналогичного) объекта с последующим учетом износа оцениваемого объекта.

Подход предполагает что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.

Основные этапы затратного подхода:

- оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания; - оценка величины прибыли инвестора;

- расчет видов износа; - оценка стоимости улучшений зданий и сооружений с учетом износа улучшений; - оценка рыночной стоимости земельного участка; - расчет итоговой стоимости объекта недвижимости путем корректировки восстановительной стоимости на сумму износа с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Во многих случаях затратный подход не отражает рыночную стоимость объекта недвижимости.

Восстановительная стоимость – денежное выражение издержек воспроизведения такой же копии объекта недвижимости. Рассчитывается в текущих ценах на дату оценки.

Стоимость воспроизводства – это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого здания, используя такие же материалы, стандарты и проект.

Стоимость замещения – это затраты на строительство в текущих ценах на дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, архит. решений

В основе определения восстановительной стоимости лежит расчет затрат, связанных со строительством объекта и сдачей его заказчику.

Затраты: Прямые – затраты, непосредственно связанные со строительством:

- стоимость: строит. материалов, изделий и оборудования; сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей; коммунальных услуг; доставки и хранения материалов и т. п.

- заработная плата рабочих;

Косвенные - не относящиеся непосредственно к строительству:

- стоимость инвестиций в землю; - гонорары проектно-сметным организациям;

- маркетинговые, в т.ч. рекламные, расходы - страховые расходы; - накладные расходы и др.

Накладные расходы - денежные средства, необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существуют способы определения восстановительной стоимости объекта недвижимости:

1) метод сравнительной единицы;

2) метод разбивки по компонентам;

3) метод количественного обследования.

Преимущества затратного подхода: 1) При оценке новых объектов затратный подход является наиболее надежным.

Коэффициент капитализации - норма дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта. Ставка капитализации - это отношение рын. стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Этапы доходного подхода:

1) Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.

2) Расчет действительного валового дохода (доход, кот. можно получить от недвижимости при 100%-ом ее использовании за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта)

3) Расчет операционных расходов: усл.-постоянные(размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости); усл.-перем. (размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта недвижимости); резервы(расходы на периодич. замену быстроизнашивающихся компонентов (например, кровля, покрытие пола))

4) Определение величины чистого операционного дохода (ЧОД) – это действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год

5) Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

В рамках доходного подхода применяются три метода:

- метод мультипликатора валового дохода; - метод прямой капитализации доходов;

- метод дисконтирования денежных потоков

Основой данных методов является то, что текущая стоимость объекта недвижимости отражает потоки будущих доходов. Во всех методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его текущую стоимость. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков доходов. При использовании: 1) метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, 2) метода дисконтированных денежных потоков - доход от предполагаемого использования недвижимости за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. 3) Метод мультипликатора валового дохода основан на предположении, что существует прямая связь между рыночной стоимостью недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду умноженного на мультипликатор валового дохода(равен отношению цена/арендная плата)

Преимуществами доходного подхода являются:

1) подход связан с основным мотивом предпринимат. деят-ти – получение прибыли;

2) подход в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, (основной ценообразующий фактор); 3) можно использовать обычный инструментарий оценки доходности капитала и целесообразности инвестирования; 4) широкая область применения доходного подхода, так как доход может иметь форму аренды, дивидендов, прибыли, земельной ренты, быть результатом продажи.

Недостатки доходного подхода:

1) неопределенность результата оценки, вытекающая из предпринимательского риска в результате прогнозирования количества и продолжительности получаемых доходов от недвижимости. Прогнозы являются результатом суждений оценщика и привлекаемых им экспертов на основе имеющейся информации о состоянии рынка, тенденций развития, подсказываемых экономической теорией, и интуиции.

20. Особенности оценки земельных участков.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

1) Метод прямой капитализации. П ересчитывают годового дохода, полученного от объекта недвижимости, в величину его стоимости на дату оценки.

Под доходом понимают:

а) рентный доход для оценки сельскохоз. и лесных земель;

б) часть дохода от имущ. комплекса;

в) земельная арендная плата;

г) доход от прироста стоимости земельного участка, получаемый при его продаже

2) Метод дисконтирования денежных потоков Потоки буд. доходов за период владения землей, выручка от перепродажи земельного участка приводятся в текущ. стоимость участка. Данных метод применяется для земельных участков, содержащих полезные ископаемые.