И покупке нового

Часто граждане, стремясь улучшить свои жилищные условия, продают одну квартиру и покупают другую.

Если продажа и покупка осуществлены в разные налоговые периоды, необходимо учитывать, что уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы по приобретению новой квартиры нельзя. В отношении полученных доходов применяется лишь вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (Письма Минфина России от 04.06.2010 N 03-04-05/9-311, от 17.06.2009 N 03-04-05-01/469).

В случае когда налогоплательщик совершает такие сделки в рамках одного налогового периода, он вправе применить два вида имущественного вычета. Соответственно, доходы от реализации недвижимости можно уменьшить на вычеты и при приобретении и при продаже жилья (пп. 1, 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-477, от 22.03.2012 N 03-04-05/9-358, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-160, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-159, от 09.02.2012 N 03-04-05/9-142, от 27.01.2012 N 03-04-05/5-81, от 28.11.2011 N 03-04-05/7-952, от 27.06.2011 N 03-04-05/7-446, ФНС России от 01.09.2009 N 3-5-04/1363, УФНС России по г. Москве от 21.04.2011 N 20-14/4/039150, от 10.03.2011 N 20-14/4/21815@).

В налоговый орган при этом необходимо подать одну декларацию по форме 3-НДФЛ, отразив в ней обе операции и соответствующие суммы имущественных вычетов.

Отметим, что в своих разъяснениях чиновники не уточняют, допустимо ли доход от продажи имущества уменьшить сначала на вычет в связи с покупкой жилья, а затем к оставшейся сумме применить вычет по продаже.

По общему правилу налоговые вычеты применяются к доходам, облагаемым по ставке 13%. Причем при применении вычетов такие доходы учитываются в общей сумме (п. п. 1, 2, 3 ст. 210 НК РФ).

Доходы от продажи имущества как раз и облагаются по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

В свою очередь, в Налоговом кодексе РФ нет запрета на применение вычетов к сумме, полученной от продажи имущества (например, стандартного вычета).

Таким образом, получается, что к доходам от продажи имущества можно сразу применить, в частности, вычет по приобретению жилья.

Сразу отметим, что с практической точки зрения к доходам от продажи жилья целесообразно сначала применить имущественный вычет при его продаже, а уже потом оставшуюся сумму уменьшать на остальные вычеты, включая вычет по приобретению жилья.

Например, В.И. Солнцев в 2011 г. продал однокомнатную квартиру, принадлежавшую ему на праве собственности менее трех лет, за 4 500 000 руб. и в этом же году приобрел двухкомнатную квартиру за 6 800 000 руб.

По окончании 2011 г. В.И. Солнцев заявит:

- имущественный вычет " по продаже" в размере не более 1 000 000 руб. и одновременно

- имущественный вычет " по покупке" в размере, не превышающем 2 000 000 руб.

Следовательно, доход от реализации однокомнатной квартиры В.И. Солнцев уменьшит на 3 000 000 руб. (1 000 000 руб. + 2 000 000 руб.). Однако с суммы 1 500 000 руб. (4 500 000 руб. - 3 000 000 руб.) ему нужно исчислить НДФЛ.

Налоговую декларацию В.И. Солнцев должен представить в срок не позднее 30 апреля 2012 г. (п. 1 ст. 229 НК РФ), а уплатить налог - не позднее 16 июля 2012 г. (п. 7 ст. 6.1, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Примечание

Подробнее о предоставлении имущественного вычета при приобретении жилья см. разд. 3.3.2 " Вычет при строительстве или приобретении жилья, а также земельных участков".