В собственности для получения вычета

Срок нахождения недвижимости в собственности налогоплательщика начинает исчисляться со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество (п. 1 ст. 130, п. 2 ст. 223 ГК РФ). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации данного права (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). См. также Письмо Минфина России от 07.06.2012 N 03-04-05/7-694.

Примечание

При продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Так, период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме, а не с даты госрегистрации права собственности (п. 4 ст. 218 ГК РФ). Такие разъяснения в отношении вычета при продаже квартиры в ЖСК даны в Письмах Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837, УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 N 20-14/4/026727.

Это правило действует и тогда, когда недвижимость приобретается на этапе строительства. Дата подписания акта приема-передачи и дата приобретения недвижимого имущества для определения срока нахождения имущества в собственности налогоплательщика значения не имеют (Письма Минфина России от 20.07.2012 N 03-04-05/7-893, от 19.07.2012 N 03-04-05/9-885, от 18.05.2012 N 03-04-05/9-651, от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586).

Например, А.С. Верещагин приобрел квартиру в строящемся доме в 2007 г. После окончания строительства в 2008 г. он принял ее от продавца-застройщика по акту приема-передачи. Свидетельство о регистрации права собственности А.С. Верещагин получил в 2011 г. Срок нахождения квартиры в его собственности для целей налогообложения доходов от продажи начнет отсчитываться только с 2011 г.

Срок нахождения имущества в собственности определяется как период его непрерывного нахождения в собственности налогоплательщика до реализации (Письма Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-811, от 06.02.2012 N 03-04-05/5-120, от 18.01.2012 N 03-04-05/5-31).

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один образуется новый объект недвижимости. Например, такая ситуация может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки, при слиянии нескольких земельных участков. Право собственности на вновь созданные объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А период нахождения в собственности вновь образованного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 07.06.2012 N 03-04-05/9-697, от 26.01.2012 N 03-04-05/7-75, от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38).

На практике часто встречается и обратная ситуация: разделение объекта недвижимого имущества на несколько объектов. Однако в отношении таких случаев позиция финансового ведомства не столь однозначна.

По вопросу о разделе помещения на несколько помещений с последующим получением свидетельств о праве собственности на каждое из них Минфин России разъясняет следующее. Раздел помещения без изменения его внешних границ не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на объект недвижимости. Такой вывод чиновники делают на основании положений ст. 235 ГК РФ, п. 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219). Следовательно, моментом возникновения права собственности на вновь созданные помещения нужно считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на первоначальное помещение (Письма Минфина России от 06.07.2012 N 03-04-05/7-853, от 26.06.2012 N 03-04-08/7-166).

В отношении раздела земельного участка финансовое ведомство высказывает противоположную позицию: период нахождения в собственности вновь образованных в результате раздела земельных участков следует исчислять с даты получения на них свидетельств о праве собственности. В данном случае земельный участок, из которого образовалось несколько участков - новых объектов права собственности, прекращает свое существование. В обоснование своей позиции Минфин России ссылается на положения ст. 11.4 ЗК РФ, ст. 219 ГК РФ, п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (Письма от 18.05.2012 N 03-04-05/7-646, от 17.05.2012 N 03-04-05/7-635, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-192, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-153, от 24.01.2012 N 03-04-05/9-61 (п. 2), от 21.10.2011 N 03-04-05/7-768, от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577).

Заметим, что при перепланировке квартиры без изменения ее внешних границ период нахождения недвижимости в собственности исчисляется с даты первоначальной государственной регистрации прав на нее. Получение нового свидетельства о госрегистрации права собственности на квартиру не прерывает период нахождения имущества в собственности налогоплательщика (Письмо Минфина России от 26.01.2012 N 03-04-05/7-77).

По мнению Минфина России, новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение. Так, при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения его в собственности начинает течь заново - с момента регистрации помещения в качестве нежилого (Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607).

Например, Л.А. Малахова в 2009 г. купила квартиру и оформила ее в собственность, получив свидетельство о регистрации. В 2011 г. она осуществила перевод этого жилого помещения в нежилое, получив новое свидетельство о регистрации права собственности. В 2012 г. Л.А. Малахова продала указанное имущество (сделка не связана с предпринимательской деятельностью). Срок нахождения имущества в собственности для целей НДФЛ в данном случае не превышает трех лет. Следовательно, с полученного дохода Л.А. Малахова уплатит НДФЛ. При этом она вправе воспользоваться налоговым вычетом или уменьшить полученный доход на сумму расходов по правилам ст. 220 НК РФ.

В отношении имущества, полученного по наследству, право собственности возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента госрегистрации этих прав (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письма Минфина России от 04.06.2012 N 03-04-05/5-682, от 28.04.2012 N 03-04-05/7-566, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-386, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-383, от 14.02.2012 N 03-04-05/7-175, от 29.11.2011 N 03-04-05/7-963, от 24.11.2011 N 03-04-05/7-948, УФНС России по г. Москве от 10.03.2011 N 20-14/4/21822, от 12.05.2010 N 20-14/4/049629).

Однако из данного правила есть исключения для следующих случаев:

1) один супруг наследует после смерти другого супруга нажитое в браке имущество. В такой ситуации период нахождения имущества в собственности наследника исчисляется с даты приобретения данного имущества в собственность супругами. При этом неважно, на кого из супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 13.07.2012 N 03-04-05/7-873, от 11.07.2012 N 03-04-05/5-861, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-631).

Например, супруги в феврале 2009 г. купили квартиру, зарегистрировав право собственности на мужа. Поскольку имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью согласно ст. 256 ГК РФ, доли супругов признаются равными (ст. 253, п. 2 ст. 254 ГК РФ). В 2011 г. после смерти мужа его долю наследовала жена, став единственной собственницей жилья. В марте 2012 г. она решила продать квартиру.

Период нахождения в собственности жилья для целей НДФЛ исчисляется с февраля 2009 г. Поскольку в марте 2012 г. квартира находится в собственности жены больше трех лет, налог ей уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет она также не сможет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ);

2) собственник доли в имуществе наследует другую долю (ее часть), принадлежавшую умершему сособственнику. В этом случае период нахождения в собственности доли (ее части), полученной в результате наследования, исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе. Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ, см. также Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-604).

Например, в результате приватизации, проведенной в марте 2009 г., квартира была оформлена в собственность членов семьи в равных долях: по 1/4 доли на бабушку и троих ее внуков. Бабушка умерла в 2010 г. Согласно завещанию на основании ст. 1118 ГК РФ долю бабушки в праве собственности на квартиру полностью наследовал один из ее внуков, в результате чего ему стала принадлежать 1/2 часть в праве собственности на жилье. В июне 2012 г. наследник решил ее продать.

Период нахождения в собственности указанной доли для целей НДФЛ исчисляется с марта 2009 г. Поскольку в июне 2012 г. 1/2 часть в праве собственности на квартиру принадлежит внуку более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Примечание

Подробнее об этом см. в разделе " Ситуация: Как исчисляется период нахождения в собственности имущества, доли которого приобретались в разное время";

3) один супруг наследует после смерти другого супруга жилье, приобретенное ими посредством участия в ЖСК. В этом случае период нахождения в собственности имущества исчисляется с момента внесения супругами паевого взноса в ЖСК в полном объеме (Письмо Минфина России от 04.07.2012 N 03-04-05/7-837).

Если договор, на основании которого отчуждалась недвижимость, признан судом недействительным, время нахождения имущества в собственности считается с даты первоначальной регистрации этого права. Ведь согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ такая сделка не влечет никаких юридических последствий и считается недействительной с момента ее совершения (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-450).

Если право собственности физического лица на имущество признано в судебном порядке, то период нахождения имущества в собственности определяется с даты вступления в силу такого судебного решения (п. 1 ст. 209, ст. 210 ГПК РФ, Письма Минфина России от 05.07.2012 N 03-04-05/7-846, от 09.04.2010 N 03-04-05/10-181). При этом если данное право восстановлено судом, то, по мнению Минфина России, период владения недвижимостью нужно исчислять с даты, следующей за датой вступления в силу решения суда (Письмо от 20.05.2011 N 03-04-05/7-370).

В случае раздела имущества при расторжении брака налогоплательщик может продать принадлежащую ему часть недвижимости. В такой ситуации для целей получения вычета период нахождения имущества в собственности исчисляется с даты первоначального возникновения права собственности на недвижимость. При этом неважно, на кого из бывших супругов оно оформлялось (Письма Минфина России от 23.03.2012 N 03-04-05/7-366, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-982, от 09.09.2011 N 03-04-05/4-646, от 19.08.2011 N 03-04-05/1-580, УФНС России по г. Москве от 05.07.2010 N 20-14/4/069884).

Аналогичный подход применяется, когда между супругами заключен договор о разделе имущества, приобретенного в браке. Например, по их соглашению квартира переходит в собственность другого супруга. Период нахождения недвижимости в собственности супруга, на которого она переоформлена, считается с даты ее первоначальной регистрации, а не с даты получения нового свидетельства о праве собственности (Письмо Минфина России от 27.06.2011 N 03-04-05/7-444).

Если жилье переводится из общей совместной собственности в общую долевую собственность (ч. 2, 5 ст. 244 ГК РФ), то период нахождения имущества в собственности также исчисляется с даты первоначальной регистрации права собственности на него (Письма Минфина России от 21.10.2011 N 03-04-05/5-773, от 02.09.2011 N 03-04-05/7-632).

Например, семья из трех человек (супруги и их ребенок) проживает в квартире, которая принадлежит им с февраля 2009 г. на праве общей совместной собственности. Муж с женой в 2010 г. развелись и по соглашению всех членов семьи установили на данное жилье долевую собственность (по 1/3 доли в праве собственности каждому), получив новые свидетельства о регистрации права собственности. В апреле 2012 г. муж продал свою долю в квартире бывшей теще. Для целей НДФЛ период нахождения в собственности мужа 1/3 части квартиры исчисляется с февраля 2009 г. Поскольку на дату продажи указанная доля в праве собственности на квартиру принадлежит мужу более трех лет, налог ему уплачивать не придется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). Заявить вычет он также не сможет (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

О том, как определить период нахождения в собственности налогоплательщика объекта незавершенного строительства в случае, когда право собственности на него регистрировалось несколько раз на различных этапах готовности, разъяснено в Письме Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-810 (п. 1). В такой ситуации срок нахождения имущества в собственности исчисляется с даты последней регистрации права собственности на указанный объект.

СИТУАЦИЯ: Как исчисляется период нахождения в собственности имущества, доли которого приобретались в разное время

Встречаются ситуации, когда физическое лицо в одном периоде владеет частью (долей) имущества, а впоследствии становится его единоличным собственником. При этом одна часть имущества может находиться в собственности меньше трех лет, а другая - свыше этого срока.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета? Ведь по общему правилу доходы от реализации имущества, которым лицо владело более трех лет, не облагаются НДФЛ. Следовательно, имущественный вычет по ним не предоставляется (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной государственной регистрации права собственности на долю в имуществе (Письма Минфина России от 08.08.2012 N 03-04-05/7-931, от 06.08.2012 N 03-04-05/7-919, от 31.07.2012 N 03-04-05/7-904, от 25.06.2012 N 03-04-05/3-768, от 13.06.2012 N 03-04-05/7-725, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-388, от 27.03.2012 N 03-04-05/7-384, от 26.03.2012 N 03-04-05/7-375, от 19.03.2012 N 03-04-05/7-320, от 14.03.2012 N 03-04-05/7-297, от 14.03.2012 N 03-04-05/7-299, от 10.02.2012 N 03-04-05/7-152, от 07.02.2012 N 03-04-05/5-127, от 14.12.2011 N 03-04-05/7-1040, от 01.12.2011 N 03-04-05/5-988, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-983, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-970, от 30.11.2011 N 03-04-05/7-974, от 28.11.2011 N 03-04-05/5-950). Ведь изменение состава собственников не означает, что у налогоплательщика прерывается период владения объектом недвижимости (ст. 235 ГК РФ). Такая ситуация возникает, например, в следующих случаях:

- изменился состав собственников в результате смерти одного из них;

- изменились размеры долей сособственников в результате продажи или дарения одним из них другому своей доли (ее части).

Например, К.А. Ситин имеет в собственности 1/2 двухкомнатной квартиры. Свидетельство о регистрации права собственности на эту долю выдано 15 октября 2008 г.

В ноябре 2011 г. К.А. Ситин получил по наследству оставшуюся половину жилья. В этом же году К.А. Ситин продал квартиру.

Для определения размера имущественного вычета период владения недвижимостью необходимо исчислять с 15 октября 2008 г. В связи с тем что срок нахождения квартиры в собственности превысил три года, налогооблагаемого дохода у К.А. Ситина не возникнет. Следовательно, вычет ему не предоставляется.

Отметим, что ранее контролирующие органы придерживались иного мнения. Чиновники утверждали, что размер вычета зависит от периода нахождения в собственности каждой части (доли) имущества. На этом основании вычет предоставляется в сумме дохода, полученного от продажи объекта, пропорционально доле, которой собственник владеет в течение определенного периода (Письма Минфина России от 19.06.2009 N 03-04-05-01/474, ФНС России от 13.08.2009 N 3-5-04/1248@).

Например, К.А. Ситиным (см. пример выше) продана квартира в 2011 г. за 4 100 000 руб. В таком случае имущественный вычет может быть заявлен в следующих размерах. Доходы от продажи 1/2 квартиры, находившейся в собственности К.А. Ситина более трех лет, освобождаются от обложения НДФЛ (п. 17.1 ст. 217 НК РФ). А в отношении оставшейся 1/2 квартиры, находящейся в собственности менее трех лет, К.А. Ситиным может быть заявлен имущественный вычет в размере 500 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/2).

Как видно, в настоящее время контролирующие органы изменили свое мнение. Поэтому полагаем, что на практике руководствоваться следует последними разъяснениями чиновников и рассчитывать период нахождения объекта в собственности начиная с момента первоначальной регистрации права.

Тем не менее во избежание возможных претензий рекомендуем по данному вопросу уточнить позицию своей территориальной налоговой инспекции.