Зарубежный опыт

Римское право оказало столь сильное влияние на формирование европейского права, что, обращая на это внимание, М.М. Сперанский назвал его «молитвенником западноевропейских юристов». Европейское законодательство (Гражданский кодекс Франции (1804), Германское гражданское уложение (1896) и некоторые др.), впитавшее в себя основы римского права, сохранило основной принцип регулирования отношений, связанных с самовольной застройкой земли, называемый «правом почвы», который предполагает признание права собственности на постройку за собственником земли. Также оно закрепило презумпцию, согласно которой все сооружения на участке считаются сделанными собственником за его счет и ему принадлежащими, если не доказано обратное.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет " права почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Burgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).

Кодифицированные гражданские законы многих европейских стран также закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка. Например, статья 555 Гражданского кодекса Франции и в настоящее время предоставляет собственнику земельного участка право в случае создания третьим лицом сооружений на этом участке сохранить эти сооружения в своей собственности или обязать третье лицо снести их.

Такая же концепция прослеживается в истории гражданско-правового регулирования в России.

§ 951. [Возмещение ущерба вследствие утраты прав].

(1) Лицо, утратившее право в случаях, предусмотренных в §§ 946-950, может потребовать денежного возмещения от лица, в пользу которого наступило изменение права, в соответствии с посредниками о возврате неосновательного обогащения. Не допускается предъявления требования о восстановлении прежнего состояния.

(2) Предписания об обязанности возмещения вреда, причиненного недозволенными действиями, а также предписания о возмещении расходов и о праве на изъятие устройств и составных частей, подлежат соответствующему применению. В случаях, указанных в §§ 946, 947, изъятие допускается согласно предписаниям, предоставляющим владельцу в отношении собственника право на изъятие устройств и составных частей, также и тогда, когда соединение вещей было осуществлено лицом, не являющимся владельцем главной вещи.