Общая характеристика недействительных сделок. Договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение»1.

договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение»¹.

Из данного разъяснения видно, что до возникновения права собственности у покупателя, продавец не вправе распоряжаться переданным покупателю имуществом. Следовательно, то имущество, которое еще не передано покупателю, может быть предметом других договоров купли-продажи.

Кроме того, нарушение запрета распоряжения пере­данным покупателю имуществом до возникновения у по­купателя права собственности не влечет за собой недейст­вительности нового договора об отчуждении ранее пере­данного покупателю имущества. Продавец лишь несет ответственность за неисполнение этого нового договора.

Интересно в этом отношении также дело об отказе в регистрации договора купли-продажи квартиры², яв­ляющейся предметом другого зарегистрированного до­говора купли-продажи. Учреждение юстиции отказало продавцу в регистрации договора купли-продажи квар­тиры на том основании, что ранее им уже был зарегист­рирован договор купли-продажи той же квартиры, за­ключенный с другим покупателем.

Однако продавец обратился в суд с иском к учреж­дению юстиции об обжаловании отказа в государствен­ной регистрации. При этом доводы продавца сводились к тому, что хотя первый договор купли-продажи и был зарегистрирован в установленном порядке, но переход права собственности на нее к покупателю не был заре­гистрирован.

¹ См. п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1098 г.

№ 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связан­ных с защитой права собственности и других вещных прав» // Вест­ник Высшего арбитражного суда РФ. 1998. № 10..

² В отличие от договоров купли-продажи иной, недвижимости,

договоры купли-продажи жилых помещений подлежат государст­
венной регистрации и считаются заключенными с момента такой ре­
гистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).....-..,., •,...

Поэтому продавец оставался собственником кварти­ры и имел право распорядиться ею, заключив новый до­говор купли-продажи. Следовательно, по мнению про­давца, учреждение юстиции было обязано зарегистри­ровать новый договор купли-продажи.

Рассмотрев данное дело, суд пришел к выводу об обос­нованности отказа в регистрации второго договора, од­нако не в связи с недействительностью этого договора, а в силу нарушения такой регистрацией правил веде­ния единого реестра прав на недвижимость. Суд, в част­ности, " указал:

•Единый государственный реестр прав должен со­держать не противоречащие друг другу регистрацион­ные записи о правах на недвижимое имущество, об об-ременениях этих прав и о сделках с таким имущест­вом. Наличие в Едином государственном реестре прав записи о зарегистрированном договоре купли-продажи квартиры препятствует совершению записи о регист­рации нового договора купли-продажи той же кварти­ры, заключенного тем же продавцом, до тех пор, пока регистрационная запись о более раннем договоре не бу­дет погашена записью о прекращении указанного дого­вора ввиду его расторжения, отказа от него одной из сторон или прекращения по другим основаниям. По­этому учреждение юстиции правомерно отказало сто­ронам нового договора купли-продажи в его государст­венной регистрации*¹.

Доводов о недействительности второго договора у су­да не нашлось.

Судебная практика, касающаяся рассмотрения двух договоров аренды, заключенных с одним и тем же пред­метом, также в целом придерживается принципов, из­ложенных нами ранее и вытекающих из содержания

¹ См. п. 4 Обзора практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (Информацион­ное письмо Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59) // Вест­ник Высшего арбитражного суда РФ. 2001. № 4.