Оценка стоимости зданий и сооружений (затратный подход)

Оценка восстановительной стоимости или стоимости замещения осу­ществляется: методом сравнительной единицы; методом поэлементного расчета (разбивки на компоненты); индексным способом оценки. Метод сравнительной единицы. Включает следующие этапы:

1. На основе данных об издержках строительства аналогичных объек­тов разрабатываются нормативы затрат на строительные работы. В качестве типичного сооружения лучше всего использовать недав­но построенный объект, для которого известна контрактная цена.

' См. Распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 13 ноября 2000 г. № 1202-р «Об установлении нормативной цены земли в Санкт-Петербурге в 2001 г.».

2. Норматив удельных затрат умножается на общую площадь или объем оцениваемого здания.

3. Вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта.

Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания находится по формуле:

где ПСВ — полная стоимость воспроизводства;

В — восстановительная стоимость единицы измерения (1 м³) данного типа здания;

V_стр — строительный объем здания;

k — поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструк­тивного решения здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального пояса.

Этот метод очень широко применяется оценщиками в своей практи­ческой деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий.

, Пример. Требуется оценить здание главного корпуса завода ЖБИ, расположенного в Челябинской области. V_стр = 125 000 м³. Фундаменты столбовые, колонны и подкрановые балки железобетонные, стены кир­пичные, покрытие железобетонное утепленное, кровля рулонная.'

Челябинская область, согласно общей части и сборникам, относит­ся ко второму территориальному поясу и первому климатическому району.

Определяем ПВС здания по сборнику № 8 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений промышленности строительных материалов.

, Согласно табл. 2 и указаниям п. 9 технической части настоящего рборника, восстановительная стоимость 1 м³ здания составит:

8, 3х1, 1=9, 13 руб.,

где 8, 3 — восстановительная стоимость здания для второго территори­ального пояса; 1, 1 — поправочный коэффициент для первого климати­ческого района. ПВС на 1 января 1969 г. составит

9, 13 х 125 000 ^=s! 141250руб.

' Пример цитируется по: Коростелев С. П. Основы теории и практики оценки недвижимости. Учебное пособие. — М.: Русская Деловая Литература, 1998.;.72-73.

Стоимость на дату оценки составит:

1 141 250 х 12, 0 = 13 695 555, 0 руб.,

где 12, 0 — индекс цен от 1 января 1969 г. до даты оценки.

Метод поэлементного расчета (разбивки на компоненты). Расчет ведется в следующей последовательности:

1. Разбивка здания на отдельные элементы (фундамент, стены, кар­кас, крышу и т. д.).

2. Расчет расходов, требуемых для установки конкретного элемента в строящемся здании на дату оценки.

3. Суммирование поэлементных затрат.

Пример. Затраты на кладку 1 м³ стены из керамического кирпича на конец 1999 года составляют 561 тыс. руб., в том числе 28 тыс. руб. на­кладные расходы, и включают:

• стоимость материалов — 487 000 руб.;

• зарплату рабочих-строителей — 22 000 руб.;

• эксплуатацию машин — 10 000 руб., в том числе зарплату машини­ста - 3000 руб.;

• накладные расходы и плановые накопления — 42 000 руб. Следовательно, если известен объем стен оцениваемого здания, на­пример 120 м³, то можно определить стоимость на 1 января 2000 г.:

561 000 руб. х 120 м³ - 67 320 000 руб.

Исходную информацию для применения этого метода можно найти в периодически издаваемых межрегиональных информационно-анали­тических бюллетенях фирмы КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в строитель­стве».

Пример расчета стоимости воспроизводства здания офиса с исполь­зованием сборника КО-ИНВЕСТ приведен в табл. 4.8.

Индексный способ оценки осуществляется посредством умножения балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс для пере­оценки основных фондов, утвержденный Правительством РФ.

Определение износа зданий и сооружений. После определения пол­ной стоимости восстановления или замещения из полученной вели­чины вычитается износ для расчета остаточной стоимости объекта. Понятие «износ», используемое оценщиками, и понятие «износ», ис­пользуемое бухгалтерами, отличаются друг от друга.

Термин «износ» в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам, а не только вследствие фактора времени. В бухгалтерском учете под износом понимается механизм переноса издержек на себестоимость продукции на протяжении нормативного срока службы объекта. В практике оценки применяется несколько методов определения износа зданий и сооружений: метод срока жизни и метод разбиения на виды износа.

Таблица 4.8 Расчет стоимости воспроизводства здания

Таблица 4.8 (Продолжение)

Итого: 2 228 925, 018.

Стоимость воспроизводства с учетом НДС: 3 334 710, 022.

Стоимость с учетом приведения к условиям

г. Санкт-Петербурга: 4 088 354, 486.

Стоимость воспроизводства на дату оценки

(1 января 2000 г.): 3 851 229, 926.

Метод срока жизни. Срок экономической жизни — это временной, отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая при­быль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта. Срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения перестают вносить вклад в его стоимость вследствие общего устаревания объекта.

Срок физической жизни объекта — это период времени, в течение которого здание существует. Срок физической жизни заканчивается сносом здания.

; Эффективный возраст (экспертно оцениваемый) основан на оценке внешнего вида объекта с учетом его состояния, дизайна и экономиче­ских факторов, влияющих на его стоимость.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки и до окончания экономической жизни объекта.

Нормативный срок службы — это срок службы зданий и сооруже­ний, определенный нормативными актами.

В зависимости от того, каков был уход за зданием, проводились ли работы по ремонту, модернизации или переоборудованию, эффективный возраст здания может быть больше или меньше его физического возраста. При бухгалтерском начислении амортизации исходят из предполо­жения о равномерном старении здания. Такой подход для оценщика Неприемлем. Он должен прежде всего исходить из эффективного воз­раста и определять оставшийся срок экономической жизни. На срок экономической жизни влияют многие факторы, такие как экономиче-кие условия, вкусы потребителей и др., которые могут, в принципе, резко изменить оставшийся срок экономической жизни. Однако в рас­четах оценщик исходит из того, что в оставшийся срок экономической жизни не произойдет существенных изменений.

(Этот метод основан на визуальном осмотре здания и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Метод расчета износа предполагает, что эффективный возраст, выраженный в процентах, отражает типичный срок экономической жизни так же, как процент накопленного износа отражает общие издержки вос­производства.

Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эф­фективным возрастом и типичным сроком экономической жизни зда­ния выражается следующей формулой:

И/ВС=ЭВ/ЭЖ,

где И — износ;

ВС — восстановительная стоимость;

ЭВ — эффективный возраст;

ЭЖ — срок экономической жизни.

Метод срока жизни может применяться либо для расчета суммарно­го износа, включающего физический, функциональный и внешний из­нос, либо для расчета только одного вида износа.

Применение этого метода доказывает, что здания одного и того же физического возраста в зависимости от их состояния, ухода за ними, проведенных ремонтных работ будут иметь различный износ.

Метод разбиения на виды износа заключается в учете всех видов износа: устранимого физического, неустранимого физического, устра­нимого функционального, неустранимого функционального, внешнего.

В соответствии с этим методом совокупный износ определяется как сумма физического, функционального и внешнего износа здания:

СИ = Физ.И + Функ.И + Вн.И.

1) Физический износ — физическое ухудшение объекта включает любое его физическое изнашивание и определяется путем суммирова­ния устранимого и неустранимого износа:

Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.

Расчет неустранимого износа производится по формуле:

Физ.Инеустр. = Эф.Возр. / Экон.Ж,

где Эф.Возр. — эффективный возраст здания; Экон.Ж — экономиче­ский срок жизни.

Любой недостаток можно исправить, но если при этом затраты пре­восходят потенциальные выгоды, он считается неустранимым.

Физический износ может быть определен путем непосредственного обследования элементов здания. Значения величин износа будут опре­деляться опытом и знаниями оценщика. В ряде случаев для этой работы могут быть привлечены специалисты.

2) Функциональный износ, связанный с дополнениями и улучшения­ми, также делится на устранимый и неустранимый износ. Если износ устраним, то он определяется как разница между затратами на установку какой-либо системы на оцениваемом объекте и затратами на ее уста­новку на новом объекте.

Пример. Система горячего водоснабжения в новом доме стоит 20 000 долл., а чтобы установить ее в старом доме потребуется 25 000 долл. Значит, функциональный износ составит 5000 долл.

В теории оценки имеется понятие, которое на первый взгляд являет­ся нелогичным. Это понятие износа, вызванного избытком чего-либо.

Если обратить внимание на алгоритм затратного метода, который предусматривает вычитание износа из полной стоимости восстановле­ния, то станет очевидно, что излишества, имеющиеся у объекта, напри­мер, излишне прочный фундамент, могут привести к неправильной сто­имости объекта. Поэтому стоимость этих излишеств должна быть вычтена из общей стоимости.

Понятие излишеств традиционно полностью отсутствовало в усло­виях социалистической экономики и поэтому трудно воспринимается контролирующими органами и заказчиками. Задача оценщика подроб­но остановиться в отчете на излишествах, если они присущи объекту.

Излишний фундамент, излишняя толщина или высота стен здания, излишнее оборудование, установленное старым владельцем для удов­летворения своих потребностей, можно отнести к неустранимому функ­циональному износу.