Самовольная постройка имеет место при наличии хотя бы одного из трех следующих признаков.

Во-первых, если постройка создана на земельном участке, не отведенном для этих целей. Статья 222 ГК РФ устанавливает требование, в соответствии с которым отвод земельного участка для целей строительства должен соответствовать порядку, установленному законом и иными правовыми актами, т.е. для осуществления строительства недостаточно только юридически удостоверенного права на земельный участок, необходимо также, чтобы правовой режим данного земельного участка соответствовал определенному целевому назначению, т.е. возможному осуществлению на нем строительства объекта недвижимости.

Такой порядок предоставления земельных участков для целей строительства определен ст. ст. 28 — 32ЗК РФ и законодательством субъектов Федерации.

Практика рассмотрения дел в связи с нарушением порядка предоставления земельных участков выявляет, например, проблему возможности распространения исковой давности на требование о сносе самовольной постройки.

В то же время нераспространение на подобное требование исковой давности привело бы к неблагоприятным для гражданского оборота последствиям и нарушению интересов последующих приобретателей подобных построек и земельных участков, на которых они возведены, поскольку допускало бы снос зданий и сооружений по этому основанию (отсутствие административного разрешения на строительство) без какого-либо разумного ограничения срока на предъявление иска о сносе самовольной постройки.

Вторым признаком самовольной постройки является создание объекта строительства без получения на это необходимых разрешений.

В юридической литературе неоднозначно трактуется значение некоторых признаков самовольной постройки.

Следует согласиться с позицией Г.А. Волкова, не разделяющего мнение С.Н. Рождественского, который получение разрешения на строительство относит к факультативным признакам самовольной постройки, тогда как в соответствии со ст. ст. 222 и 263ГК РФ непременным условием осуществления прав на застройку является соблюдение градостроительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п. 2. ст. 260 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации и ст. 3 ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, а также иные предусмотренные ст. 51 Градостроительного кодекса документы.

Новеллой в правоприменении анализируемого законодательства представляются разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии с которыми, если самовольная постройка осуществляется на земельном участке, не принадлежащем застройщику, однако на ее создание были получены необходимые разрешения, с иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться правообладатель земельного участка. Ответчиком по такому иску является застройщик.

И третьим признаком самовольной постройки является наличие одного из следующих нарушений:

— градостроительных норм и правил;

— строительных норм и правил.

Истец, требуя признать право собственности на самовольную постройку, должен в обязательном порядке доказать факт обращения в соответствующий орган с заявлением о выдаче разрешения на строительство.

В то же время «недействительность акта по предоставлению земельного участка не может приравниваться к отсутствию отвода участка под строительство, поэтому не позволяет квалифицировать поведение застройщика как самовольную постройку», так же как и признание незаконным разрешения на строительство, которое тоже не влечет квалификацию постройки как самовольной.

В совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также разъясняется особенность возникновения у наследников права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку, при условии, если к ним в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных ст. 222 ГК РФ.

На практике возможна и ситуация, когда использование земельного участка под самовольной постройкой не соответствует виду разрешенного использования и нет положительного решения об изменении целевого назначения данного земельного участка, например, вследствие отказа органа местного самоуправления принять такое решение.

В этом случае суд не может признавать право собственности на самовольно возведенную постройку, поскольку данное решение суда противоречит ст. 8 ЗК РФ, закрепляющей порядок отнесения земель к категориям и перевод их из одной категории в другую, а нарушение установленного порядка является основанием признания недействительными таких актов об отнесении земель к категориям, о переводе их из одной категории в другую (п. 3 ст. 8 ЗК РФ).