Порядок заключения, прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма жилого помещения заключается между наймодателем, а именно государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением и нанимателем на период трудовых отношений, обучения или службы. Данный договор заключается по тем правилам, что и договор найма жилого помещения в общежитии. Непосредственно предметом договора найма выступают отдельные специализированные жилые помещения. При этом в техническом паспорте жилого помещения содержатся все данные о жилом помещении, в данном случае таком, как общежитие, о его техническом состоянии санитарно-техническом и ином оборудовании[11].

Договор найма жилого помещения в общежитии по соглашению сторон может быть расторгнут в любое время. Основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии служит прекращение трудовых отношений, учёбы, а также увольнение со службы, которое осуществляется по требованию наймодателя и допускается в судебном порядке:

а) если наниматель оплачивает коммунальные услуги и не вносит плату за жилое помещение более шести месяцев;

б) если происходит разрушение или повреждение жилого помещения как нанимателем, так и членами его семьи;

в) если осуществляется систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

г) если данное жилое помещение используется не по назначению.

Основаниями прекращения договора найма жилого помещения в общежитии являются следующие:

а) утрата либо разрушение жилого помещения;

б) истечение срока, на который был заключен трудовой договор;

в) окончание срока обучения;

г) прекращение срока службы, а также смерть нанимателя.

В случае расторжения или прекращения действия договора, наниматель вместе с членами его семьи обязаны освободить предоставленное им жилое помещение. Если гражданин отказывается освободить жилое помещение добровольно, то оно выселяются из данного жилого помещения без предоставления другого жилья, за исключением тех случаев, когда законодательством предусмотрено иное.

По решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа может быть создан маневренный фонд.

Во время проведения капитального ремонта либо реконструкции дома, когда такой ремонт или реконструкция не могут быть проведены без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семь на время проведения капитального ремонта или реконструкции другое жилое помещение без расторжения договора социального найма жилого помещения, которое находится в указанном доме.

Жилое помещение маневренного фонда предоставляется на время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма. Исходя из этого, следует, что маневренный фонд может быть создан по решению собственника соответствующего жилищного фонда или уполномоченного им органа.

Жилые помещения маневренного фонда предоставляются для временного проживания граждан в следующих случаях:

а) если в доме гражданина производится капитальный ремонт либо реконструкция дома, в котором находится жилое помещение, занимаемое им по договору социального найма;

б) если гражданин утратил жилое помещение в результате обращения взыскания на это жилое помещение, которое было приобретено за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, которое предоставлено юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;

в) если единственное жилое помещение гражданина стало непригодным для проживания в нём в результате чрезвычайных обстоятельств;

г) когда предусмотрены другие обстоятельства предоставления гражданину жилого помещения на законных основаниях.

По аналогии типового договора найма жилого помещения маневренного фонда заключается и договор найма жилого помещения маневренного фонда на срок, пока:

а) осуществляется капитальный ремонт или реконструкция дома;

б) осуществляются расчеты с гражданами, которые утратили жилые помещения в результате обращения взыскания на них, а также после продажи жилых помещений, на которые были обращены взыскания;

в) осуществляются расчеты с гражданами, когда единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

г) заключается данный договор с гражданами, указанный в Жилищном кодексе РФ.

В договоре найма жилого помещения маневренного жилого фонда определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением маневренного фонда, срок действия, а также основные положения, касающиеся данного договора.

Предметом договора найма маневренного фонда выступает жилое помещение. Причём, жилое помещение должно находится в государственной либо муниципальной собственности, отвечать санитарно-техническим нормам и требованиям, которые установлены законом, а также обеспеченное всеми необходимыми видами коммунальных услуг. Обязательно в договоре должны быть указаны все вселяемые в жилое помещение члены семьи собственника.

В случае смерти нанимателя, либо утраты (разрушения) жилого помещения договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается. За всеми членами семьи умершего нанимателя сохраняется право пользования жилым помещением до завершения капитального ремонта или реконструкции дома, а также расчетов в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на это жилое помещение, и расчетов за жилое помещение, которое признано непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо других возникших обстоятельств[12].

Наймодатель имеет право потребовать расторжения договора в судебном порядке только в предусмотренных законом случаях, а именно, когда:

а) наниматель не вносит плату за жилое помещение и коммунальные услуги более шести месяцев;

б) наниматель и члены его семьи разрушают или повреждают жилое помещение;

в) стороны систематически нарушают права и законные интересы, предусмотренные заключенным договора;

г) данное жилое помещение используется гражданином не по назначению.

Граждане, которые нуждаются в жилом помещении, обязаны получить его согласно социальной защите с предоставлением всех необходимых медицинских и социально-бытовых услуг.

При этом, дома системы социального обслуживания оборудуются помещениями для проведения мероприятий медицинского, психологического, социального характера, а также осуществляемой трудовой деятельности и многие другие.

Отдельным категориям граждан, которые нуждаются в специальной социальной защите, предоставляются жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг. К таким категориям граждан относятся:

а) граждане, не способные к самообслуживанию в связи с преклонным возрастом, болезнью, инвалидностью, а также не имеющие родственников, которые могли бы обеспечить им помощь и уход, и в случаях, когда среднедушевой доход этих граждан ниже прожиточного минимума в конкретном субъекте Российской Федерации;

б) граждане, имеющие право на предоставление им жилых помещений в стационарных учреждениях социального обслуживания, предусмотренных федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации[13].

Для одного человека предоставляется норма размером не менее шести квадратных метров жилой площади, однако супругам предоставляется жилое помещение размером не менее шести квадратных метров на каждого члена семьи.

Условиями договора найма жилого помещения нельзя распоряжаться предоставленным жилым помещением, а именно не допускается поднаём, аренда или приватизация, раздел жилого помещения, регистрация на данной жилой площади других лиц, а также вселение временных жильцов.

Использование жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения прекращается в связи с устранением причин, по которым были предоставлены эти помещения. К таким причинам относятся, например, приобретение другого жилого помещения, переезд на постоянное место жительства к родственникам и др.

Жилищным законодательством предусмотрены следующие формы социального обслуживания граждан:

а) социальное обслуживание граждан на дому;

б) полустационарное социальное обслуживание граждан в отделениях дневного (ночного) пребывания социального обслуживания;

в) срочное социальное обслуживание граждан;

г) социально-консультативная помощь граждан;

д) стационарное социальное обслуживание граждан в стационарном учреждении социального обслуживания (таких, как дома-интернаты, пансионаты и других учреждениях социального обслуживания вне зависимости от их наименования).

В соответствии с возрастом пожилых граждан и инвалидов и их социальным положением, а также в соответствии с состоянием здоровья распределяются жилые помещения в домах-интернатах, пансионатах и других учреждениях социального обслуживания. Данные жилые помещения в вышеназванных домах предоставляются на основании соответствия с договором безвозмездного пользования.

Однако лица пожилого возраста и инвалиды ущемляются в правах по распоряжению этими жилыми помещениями, т.к. жилые помещения предоставлены им лишь в пользование, а не в распоряжение.

Если лица пожилого возраста или инвалиды отказываются от социального обслуживания, то право пользования этими жилыми помещениями прекращается. Жилыми помещениями обеспечиваются семьи, имеющие детей-инвалидов, инвалиды, а так же лица, имеющие проблемы со здоровьем и др.

К жилым помещениям фонда для временного поселения вынужденных переселенцев относятся следующие жилые помещения:

а) дома;

б) квартиры;

в) общежития;

г) другие жилые помещения.

Жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев предназначены для временного проживания граждан, которые признаны вынужденными переселенцами в соответствии с законом. Органами государственной власти или органами местного самоуправления создаётся фонд для вынужденных переселенцев по согласованию с органом федеральной либо региональной миграционной службы. Жилые помещения данного фонда предоставляются лицам, которые в соответствии с действующим законодательством признаны вынужденными переселенцами.

Закон определяет граждан, которые являются вынужденными переселенцами и к таковым относит следующих:

а) гражданин Российской Федерации, который вынужден покинуть место жительства на территории иностранного государства и прибывший на территорию Российской Федерации;

б) гражданин Российской Федерации, который вынужден покинуть место жительства на территории одного субъекта Российской Федерации и прибывший на территорию другого субъекта Российской Федерации;

в) иностранный гражданин или лицо без гражданства, которое постоянно проживает на территории Российской Федерации и изменяющий место жительства в пределах территории Российской Федерации по основаниям.

Таким образом, лицо, проживающее в указанном жилом помещении, не имеет право разделять занимаемое им жилое помещение, а также вселять временных жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти, управомоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции. Лицо, утратившее статус вынужденного переселенца, обязано освободить жилое помещение, предоставленное ему из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.

Заключение

В курсовой работе рассмотрены понятия жилищного фонда и его классификация, раскрыты понятия и виды специализированных жилых помещений, проведен анализ правил пользования специализированными жилыми помещениями; исследованы основания предоставления специализированных жилых помещений, дана характеристика договора найма специализированного жилого помещения, рассмотрены порядок заключения, прекращения и расторжения договора найма специализированного жилого помещения, изучена практика обеспечения военнослужащих служебными жилыми помещениями.

Таким образом, отнесение жилого помещения к тому или иному виду специализированных жилых помещений, а также исключение жилого помещения из специализированного фонда осуществляется на основании решения органа, который осуществляет управление данным жилищным фондом.

Необходимо также отметить то, что жилые помещения должны использоваться строго по назначению и в соответствии с требованиями, которые установлены законодателем, а также жилые помещения подлежат государственной регистрации (причём, как регистрация договоров, так и переход права собственности).

В целях социальной защиты отдельных категорий граждан им могут быть предоставлены жилые помещения в пользование на основании специального федерального законодательства либо законодательством субъектов.

Лица, непосредственно проживающие в предоставленном им жилом помещении, не могут осуществлять раздел занимаемой им жилой площади и вселять временных жильцов без разрешения на то территориального органа федерального органа исполнительной власти, а также управомоченного на осуществление функций по контролю и надзору в сфере миграции. Если же лицо утратило статус вынужденного переселенца, то оно обязано освободить жилое помещение, которое предоставлено ему из фонда жилья для временного поселения вынужденных переселенцев.

Итак, заключение жилищного договора предшествует предоставлению конкретного служебного жилого помещения военнослужащему. Основанием для вселения в конкретное служебное жилое помещение является договор найма служебного жилого помещения. Сторонами заключенного жилищного договора выступает командир воинской части, обязанного заключить данный договор непосредственно самим военнослужащим, имеющим право на его заключение. Жилищным договором регулируются отношения сторон по реализации права военнослужащих на служебные жилые помещения. Договором предусмотрен особый порядок обеспечения служебными жилыми помещениями военнослужащих, а также членов их семей. Тем самым обеспечивая принцип полноты реализации права военнослужащих на служебные жилые помещения.

Под договором найма специализированного жилого помещения следует понимать соглашение между наймодателем и нанимателем, предметом которого выступает предоставляемое жилое помещение, относящееся к специализированному жилищному фонду.

Договоры, возникающие из правоотношения по предоставлению и использованию жилого помещения, направлены на выполнение нанимателем и наймодателем всех требований, закреплённых данным договором.

Список использованной литературы

Нормативно-правовые акты:

1. Конституция Российской Федерации: принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г (в ред. от 30 декабря 2008 г.) // Российская газета. - 1993. 25 декабря

2. Гражданский кодекс Российской Федерации Часть первая (от 30 ноября 1994г. №52-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999г., 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -1994-№32-ст. 3301; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая (от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999 г. 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 1996. - №5. - Ст.410; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

4. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть третья (от 26 ноября 2001 г. № 147-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999 г. 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2001. -№49. - Ст.4552; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

5. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть четвертая (от 18 декабря 2006 г. № 230-ФЗ) (в ред. от 12 августа 1996 г., 17 декабря 1999 г. 4 октября 2010 г., 19 июля 2011 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. - 2006. - № 52. - Ст. 5496; 1996. - № 34. - Ст. 4026; 1999. - № 51. - Ст. 6288; 2010. - № 42 (Ч. 2). - Ст. 5188; 2011. - № 30 (Ч. 1). - Ст. 4596.

6. Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60.

7. Семейный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 1995г. № 223-ФЗ) (ред. от 12 ноября 2012г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации - 2012.- №183 - ст.65.

8. Федеральный закон (от 29 декабря 2004 N 189-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013г.) «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» // Собр. Законодательства Рос. Федерации - 2013. - № 1 (Ч.1)- ст.15.

9. Федеральный закон (от 27 мая 1998г. № 76-ФЗ) (ред. от 30 декабря 2012 г.) «О статусе военнослужащих» // Cобр. Законодательства Рос. Федерации -2012. - № 22-ст. 2331.

10. Федеральный закон (от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ) (ред. от 07 мая 2013) " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Собр. Законодательства - 2012. - № 101- ст.ст.9-17.

11. Закон Российской Федерации (от 04 июля 1991г. № 1541-1) (ред. от 16 октября 2012 г.) «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Собр. Законодательства Рос. Федерации - 2012. - № 316 - ст.4.

12. Постановление Правительства Российской Федерации (от 26 января 2006 г. № 42-ФЗ) «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Собр. Законодательства -2006.-№ 6 - ст.697

Книги:

13. Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К.М. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - М.: Проспект, 2010 г. - С. 456.

14. Жилин Г.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под. ред. Жилина Г.А.) - М.: Норма, 2009. - С. 712.

15. Жуйкова В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный): учебно-практический комментарий (под общей ред. Жуйкова В.М.) - 2-е издание, исправленное, дополненное. М.: Контракт, 2007. - С. 320.

16. Крашенинников П.В. Постатейный комментарий главы Гражданского кодекса Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под ред. Крашенинникова П.В.) М.: Статут, 2009.- С 58.

17. Титов А.А Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. М., Юрайт, 2010 г.- С. 245.

18. Федосеев Н.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под общей ред. Федосеева Н.В.) М.: Консалтбанкир, 2008.- С. 279.

Монографии, научные сборники, учебники, энциклопедии, словари:

19. Гражданское право: учебник / под ред. В.Ф. Яковлева. М.: Статут, 2008. 790 с.

20. Гражданское право: учебник / под ред. О.Н. Садикова. М.: ИНФРА-М, 2008. 620 с.

21. Гражданское право: учебник / под ред. В.П. Мозолина. М.: Юристъ, 2007. 680 с.

22. Гражданское право: учебник: в 3т. Т. 2 / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М.: ТК Велби, Проспект, 2008. 800 с.

23. Крашенинников П.В. Жилищное право. М.: Статут, 2009. С. 124.

24. Кудaшкин A.В. Жилищное прaво Учебник, 2010 г. С. 265.

25. Седугин П.И. Жилищное право. Учебник для вузов. М.: изд. группа ИНФРА-М - НОРМА, 2008. - 305 с.

[1] Крашенинников П.В. Постатейный комментарий главы Гражданского кодекса Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под ред. Крашенинникова П.В.) М.: Статут, 2009.- С 58

[2] Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60.

[3] Жуйкова В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный): учебно-практический комментарий (под общей ред. Жуйкова В.М.) - 2-е издание, исправленное, дополненное. М.: Контракт, 2007. - С. 320

[4] Жилищный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 2004 N 188-ФЗ) (ред. от 5 апреля 2013 г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации -2013.-№ 1-ст.60

[5] Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н., Арсланов К.М. Комментарии к Гражданскому Кодексу Российской Федерации. Часть вторая: учебно-практический комментарий (под ред. Сергеева А.П.). - М.: Проспект, 2010 г. - С. 456.

[6] Тихомиров М.Ю. Служебное жилье и другие специализированные жилые помещения. Практическое пособие. - Изд. Тихомирова М.Ю., 2011 г. - 55 с.

[7] Постановление Правительства РФ (от 28 января 2006 г. № 47) (ред. от 08 апреля 2013) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» // Собр. Законодательства - 2013. -№ 311 - ст.10

[8] Жилин Г.А. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под. ред. Жилина Г.А.) - М.: Норма, 2009. - С. 712

[9] Семейный кодекс Российской Федерации (от 29 декабря 1995г. № 223-ФЗ) (ред. от 12 ноября 2012г.) // Собр. Законодательства Рос. Федерации - 2012.- №183 - ст.65.

[10] Федосеев Н.В. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: учебно-практический комментарий (под общей ред. Федосеева Н.В.) М.: Консалтбанкир, 2008.- С. 279.

[11] Федеральный закон (от 29 февраля 2012 N 15-ФЗ) (ред. от 29 февраля 2012 г.) " О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // Собр. Законодательства - 2012. - №13- ст. 8

[12] Жуйкова В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный): учебно-практический комментарий (под общей ред. Жуйкова В.М.) - 2-е издание, исправленное, дополненное. М.: Контракт, 2007. - С. 320

[13] Титов А.А Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации: комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - 7-е изд., перераб. и доп. М., Юрайт, 2010 г.- С. 245