Проблеми вдосконалення розмежування земель держ. і комунальн. власності

Черговим кроком до завершення реформування земельної сфери стало те, що 6 вересня 2012 року Верховна Рада України ухвалила Закон “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності”, який набере чинності 1.01.2013 року.

У Законі, зокрема, передбачено, що землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються: земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади; наділи, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, а також усі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності.

Згідно із Законом у державній власності залишаються: земельні ділянки у межах населених пунктів, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності; наділи, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, ділянки Національної академії наук України, державних галузевих академій наук, а також ті, які належать до земель оборони. Крім того, у державній власності залишаються: земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України; землі зон відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, що зазнали радіоактивного забруднення внаслідок Чорнобильської катастрофи; усі інші землі, розташовані за межами населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності.

Законом встановлено, що до земель державної власності, які не можуть передаватися у комунальну власність, належать: земельні ділянки, що використовуються Чорноморським флотом Російської Федерації на території України на підставі міжнародних договорів, згода на обов'язковість яких надана Верховною Радою України; наділи, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна державної власності, а також ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів державної влади, державних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктів у комунальну власність.

До земель комунальної власності, які не можуть передаватися у державну власність, належать: земельні ділянки, на яких розташовані будівлі, споруди, інші об’єкти нерухомого майна комунальної власності, а також земельні ділянки, які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій, крім випадків передачі таких об’єктів у державну власність.

Також Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності», Кабінету Міністрів України доручено передати земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності до статутного капіталу державного земельного банку, який стовідсотково належить державі та не підлягає приватизації.

Зазначене дозволить забезпечити ефективне управління державними землями і реалізації державної політики на землях приватної власності (підвищення ефективності агровиробництва, реалізація публічних інфраструктурних проектів, розвиток сільських територій, створення об’єктів екологічної мережі тощо).

Таким чином, держава створює єдиного державного регулятора, наділеного повноваженнями розпорядження цими землями (купівля-продаж, міна, оренда, передача в оренду тощо) і достатніми фінансово-кредитними ресурсами для реалізації 4 основних завдань таких, як:

• створення недоторканого земельного фонду (банка земель) для забезпечення продовольчої безпеки держави (близько 30% консолідованих у зручні масиви сільськогосподарських угідь, щодо застосування сучасних агро технологій, відповідатиме рекомендаціям ООН;

• започаткування обмінного фонду земель як інструменту їх консолідації;

• максимально ефективне використання земель державної власності, як джерела доходу державного бюджету від їх оренди, купівлі-продажу;

• фінансово-кредитне забезпечення функціонування ринку земель сільськогосподарського призначення та фінансування середнього та дрібного товаровиробника, фермерських сімейних господарств.

Наявність 10, 6 млн. га державних земель, а також прийняття в іпотеку приватних земель — основа для дешевого кредитування, консолідації земель, започаткування недоторканого земельного фонду, наповнення бюджету, тощо. Створення обмінного фонду земель банку можливе, за умов включення до нього 1, 8 млн. га земель відумерлої спадщини. Ще одним з резервів наповнення обмінного фонду Державного земельного банку є 1, 4 млн. га невитребуваних паїв, за умов визнання їх відумерлою спадщиною.

Функціонування Державного земельного банку дозволить вирішити питання наявної тотальної парцеляції сільськогосподарських земель, коли 27 млн. га земель роздроблені на 7 млн. часток, що створює труднощі для ефективного ведення сільськогосподарського виробництва. Середній розмір паю складає 4 га.

Вирішення зазначеного питання можливе при забезпеченні проведення робіт з консолідації земель з наступною здачею їх в оренду або здійснення операцій з купівлі-продажу земель, що збільшить вартість зазначених земельних ділянок та підвищить їх інвестиційну складову і дозволить поповнити державний бюджет.

Тому, на перших етапах функціонування Державного земельного банку буде проведення заходів з консолідації земель, що дозволить здолати негативні економічні, екологічні та соціальні наслідки парцеляції та забезпечить стабільні надходження від оренди земельних ділянок.

Сьогодні консолідованими можна вважати земельні ділянки загальною площею – 1, 1 млн. га, які перебувають в користуванні державних сільськогосподарських підприємств, а також незначна їх частина із загальної площі земель запасу та резервного фонду, що нині – в тимчасовому користуванні різних суб’єктів господарської діяльності в вигляді єдиних земельних масивів.

Саме консолідація земель дозволить створити належні умови для запровадження агроландшафтного підходу господарювання на землі, при якому полезахисні лісосмуги, системи зрошення, водні об’єкти складуть єдиний природно-господарський комплекс, підтримка якого здійснюватиметься єдиним сільськогосподарським землекористувачем.

Внаслідок підвищення капіталізації Державного земельного банку сформується економічна база запровадження іпотеки земельних ділянок – однієї з головних складових формування ефективного сільськогосподарського виробництва та забезпечення в аграрній сфері відповідних умов для розвитку середнього та дрібного бізнесу. Вказане має забезпечити продовольчу безпеку та економічну стабілізацію держави.

В економічно розвинених країнах іпотека (застава) землі має широке поширення, насамперед тому, що це вивірена віками гнучка і вельми ефективна організаційно-правова форма ринкового обігу об’єктів нерухомості. Тільки вона дозволяє, не міняючи титулу власності, залучати довгострокові фінансові ресурси і одночасно здавати закладені ділянки в оренду, вести на них вигідну і необхідну для заставодавця діяльність.

За погодженням з Міністерством аграрної політики та продовольства України керівництвом Держземагентство України на сьогодні відпрацьовує концепт Державного земельного банку із залученням групи провідних фахівців європейських земельних банків, де ці процеси працюють успішно.

Концепт буде презентований у найближчий термін саме міжнародною групою вказаних фахівців Євросоюзу.

Концепт буде включати три складові, а саме:

• визначення основного оператора (земельна політика);

• визначення основних процесів ефективного управління землями державної власності (консолідація земель, розвиток сільських територій, тощо);

• визначення основних кредитно-фінансових функцій Державного земельного банку.

Концепція Державного земельного банку складається з двох частин. Перша – ефективне управління землями державної власності, консолідація земель, розвиток сільських територій. Друга – фінансово-кредитна установа, метою якої є розвиток малого і середнього бізнесу на селі за рахунок дешевих кредитів. Передбачається, що ставка повинна бути в середньому 8-9 відсотків річних. Нині ставка комерційних банків є мінімум удвічі більшою.

Управління та консолідація земель – досить дорогі процеси, які не може дозволити собі бюджет України. Тому Земельний банк в Україні повинен працювати на принципах самоокупності та самофінансування за рахунок ринкових операцій із землею. Таким чином, банк забезпечуватиме ефективне наповнення Державного бюджету. Крім того, Земельний банк забезпечить у державній власності сталі об’єми сільськогосподарських земель, що стане запорукою національної продовольчої безпеки.

Таким чином, створення Державного земельного банку є одним із важливих та прагматичних кроків держави у сфері економічних реформ, що позитивно вплине на надання іпотечних послуг та фінансову підтримку сільськогосподарського товаровиробника, фермерських сімейних господарств.