Главная страница
Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
|
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Задачи
Задача 1. Вы были наняты для оценки участка земли в коммерческом зонировании небольшой фирмой. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка подходят для большого супермаркета, гостиницы, театра или сети торговых магазинов. Ваши исследования открыли следующую информацию:
Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 650 000
| 750 000
| 950 000
| 800 000
| 700 000
| 800 000
| 1 000 000
| 850 000
| Чистый операционный доход
| 105 000
| 126 000
| 130 000
| 105 000
| 110 000
| 131 000
| 135 000
| 110 000
| Норма прибыли улучшений
| 12%
| 16%
| 12%
| 11%
| 13%
| 17%
| 13%
| 12%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 800 000
| 800 000
| 850 000
| 950 000
| 850 000
| 850 000
| 900 000
| 1 000 000
| Чистый операционный доход
| 131 000
| 105 000
| 110 000
| 130 000
| 136 000
| 110 000
| 115 000
| 135 000
| Норма прибыли улучшений
| 16%
| 11%
| 12%
| 12%
| 17%
| 12%
| 13%
| 13%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 850 000
| 800 000
| 900 000
| 950 000
| 900 000
| 850 000
| 950 000
| 1 000 000
| Чистый операционный доход
| 110 000
| 105 000
| 135 000
| 130 000
| 115 000
| 110 000
| 140 000
| 135 000
| Норма прибыли улучшений
| 15%
| 11%
| 11%
| 12%
| 16%
| 12%
| 12%
| 13%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 800 000
| 850 000
| 900 000
| 950 000
| 850 000
| 900 000
| 950 000
| 1 000 000
| Чистый операционный доход
| 105 000
| 110 000
| 120 000
| 150 000
| 110 000
| 115 000
| 125 000
| 155 000
| Норма прибыли улучшений
| 14%
| 12%
| 14%
| 13%
| 15%
| 13%
| 15%
| 14%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 880 000
| 935 000
| 990 000
| 1 045 000
| 930 000
| 985 000
| 1 040 000
| 1 095 000
| Чистый операционный доход
| 115 500
| 121 000
| 132 000
| 165 000
| 120 500
| 126 000
| 137 000
| 170 000
| Норма прибыли улучшений
| 13%
| 15%
| 14%
| 12%
| 14%
| 16%
| 15%
| 13%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 968 000
| 1 028 500
| 1 089 000
| 1 149 500
| 1 018 000
| 1 078 500
| 1 139 000
| 1 199 500
| Чистый операционный доход
| 127 050
| 133 100
| 145 200
| 181 500
| 132 050
| 138 100
| 150 200
| 186 500
| Норма прибыли улучшений
| 12%
| 12%
| 14%
| 14%
| 13%
| 13%
| 15%
| 15%
| | | | | | | | | | Вариант
|
|
| Показатель / Объект
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Большой супермаркет
| Гостиница
| Театр
| Торговый магазин
| Стоимость новых улучшений
| 1 064 800
| 1 131 350
| 1 197 900
| 1 264 450
| 1 114 800
| 1 181 350
| 1 247 900
| 1 314 450
| Чистый операционный доход
| 139 755
| 146 410
| 159 720
| 199 650
| 144 755
| 151 410
| 164 720
| 204 650
| Норма прибыли улучшений
| 13%
| 15%
| 11%
| 12%
| 14%
| 16%
| 12%
| 13%
|
Коэффициент капитализации для земли 10%.
Задание: Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования
Задача 2. Отберите вариант для наилучшего и наиболее эффективного использования из трех альтернативных вариантов, если имеется следующая информация
| Вариант
| Офисное здание
| Торговый центр
| Проект по застройке жильем
| Стоимость застройки
|
| 577 000
| 721 500
| 450 000
| Годовой валовый доход
|
| 150 000
| 250 000
| 100 000
| Поправка на недоиспользование
|
| 20 000
| 25 000
| 5 000
|
| Вариант
| Офисное здание
| Торговый центр
| Проект по застройке жильем
| Прочий доход
|
| 5 000
| 10 000
| 3 000
| Операционные расходы
в % от ПВД
|
| 33%
| 48%
| 30%
|
| 35%
| 50%
| 32%
|
| 34%
| 49%
| 31%
|
| 36%
| 51%
| 33%
|
| 35%
| 50%
| 32%
|
| 37%
| 52%
| 34%
|
| 36%
| 51%
| 33%
|
| 38%
| 53%
| 35%
|
| 49%
| 30%
| 35%
|
| 51%
| 32%
| 34%
|
| 50%
| 31%
| 36%
|
| 52%
| 33%
| 35%
|
| 51%
| 32%
| 37%
|
| 53%
| 34%
| 36%
| Резерв на замещение
в % от ПВС
|
| 1%
| 2%
| 0, 50%
|
| 1, 50%
| 1%
| 2, 50%
|
| 2%
| 1, 50%
| 1%
|
| 0, 50%
| 2, 50%
| 1, 50%
|
| 2, 50%
| 1%
| 2%
|
| 2%
| 0, 50%
| 1%
|
| 1%
| 2, 50%
| 1, 50%
|
| 1, 50%
| 1%
| 2%
|
| 2, 50%
| 1, 50%
| 0, 50%
|
| 1%
| 2%
| 2, 50%
|
| 1, 50%
| 2, 50%
| 1%
|
| 2%
| 2%
| 0, 50%
|
| 1%
| 1%
| 2, 50%
|
| 1, 50%
| 1, 50%
| 1%
| Коэффициент капитализации для зданий и сооружений
требуемая доходность
|
| 13%
| 14%
| 12%
|
| 15%
| 16%
| 14%
|
| 14%
| 15%
| 13%
|
| 14%
| 12%
| 13%
|
| 16%
| 14%
| 15%
|
| 15%
| 13%
| 14%
|
| 13%
| 12%
| 14%
|
| 15%
| 14%
| 16%
|
| 14%
| 13%
| 15%
|
| 14%
| 13%
| 12%
|
| 16%
| 15%
| 14%
|
| 15%
| 14%
| 13%
|
| 14%
| 13%
| 12%
|
| 14%
| 12%
| 12%
|
Коэффициент капитализации для земли 12%.
Задача 3. Существуют следующие варианты застройки земельного участка:
Вариант А (бизнес-центр)
Ежегодный валовый доход оценивается в a $, потери от недоиспользования и неплатежей должны составить b %. Операционные расходы будут равны c $, резерв на замещение d $. Стоимость строительства зданий и сооружений e $, коэффициент капитализации для них f %.
Вариант Б (торговый центр)
Ожидаемые продажи оцениваются в g $. Платежи по процентной аренде составляют h % валовых продаж. Операционные расходы и оплата рекламы будут равны i % суммы получаемой арендной платы. Резерв на замещение составит j $. Стоимость строительства зданий и сооружений оценивается в k $, коэффициент капитализации для них m %.
Вариант
| a
| b
| c
| d
| e
| f
| g
| h
| i
| j
| k
| m
|
| 250 000
| 5%
| 80 000
| 4 000
| 650 000
| 17%
| 2 500 000
| 7%
| 43%
| 5 000
| 400 000
| 15%
|
| 260 000
| 4%
| 85 000
| 5 000
| 660 000
| 18%
| 2 600 000
| 8%
| 45%
| 5 500
| 425 000
| 16%
|
| 270 000
| 7%
| 90 000
| 6 000
| 670 000
| 19%
| 2 700 000
| 9%
| 47%
| 6 000
| 450 000
| 17%
|
| 280 000
| 6%
| 95 000
| 7 000
| 680 000
| 20%
| 2 800 000
| 10%
| 49%
| 6 500
| 475 000
| 18%
|
| 290 000
| 4%
| 100 000
| 8 000
| 690 000
| 21%
| 2 900 000
| 7%
| 51%
| 7 000
| 500 000
| 19%
|
| 300 000
| 5%
| 105 000
| 9 000
| 700 000
| 22%
| 3 000 000
| 8%
| 53%
| 7 500
| 525 000
| 20%
|
| 255 000
| 7%
| 90 000
| 5 500
| 655 000
| 17%
| 2 500 000
| 9%
| 43%
| 8 000
| 550 000
| 21%
|
| 265 000
| 6%
| 95 000
| 6 500
| 665 000
| 18%
| 2 600 000
| 10%
| 45%
| 5 000
| 500 000
| 15%
|
| 275 000
| 4%
| 100 000
| 7 500
| 675 000
| 19%
| 2 700 000
| 7%
| 47%
| 5 500
| 450 000
| 16%
|
| 285 000
| 5%
| 105 000
| 8 500
| 685 000
| 20%
| 2 800 000
| 8%
| 49%
| 6 000
| 475 000
| 17%
|
| 295 000
| 7%
| 110 000
| 9 500
| 695 000
| 21%
| 2 900 000
| 9%
| 51%
| 6 500
| 500 000
| 18%
|
| 305 000
| 6%
| 115 000
| 6 000
| 705 000
| 22%
| 3 000 000
| 10%
| 53%
| 7 000
| 525 000
| 19%
|
| 260 000
| 4%
| 100 000
| 7 000
| 660 000
| 17%
| 2 500 000
| 7%
| 43%
| 7 500
| 550 000
| 20%
|
| 270 000
| 5%
| 105 000
| 8 000
| 670 000
| 18%
| 2 600 000
| 8%
| 45%
| 8 000
| 575 000
| 21%
|
Коэффициент капитализации земли оценен в 10%.
Задание - Определить наилучшее использование земельного участка.
Задача 4. Определить наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка:
Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 18%
| 19%
| 20%
| 21%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 12%
| 14%
| 13%
| 15%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 28
| 0, 29
| 0, 3
| 0, 32
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 25
| 0, 25
| 0, 27
| 0, 27
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 14%
| 15%
| 15%
| 17%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 28
| 0, 29
| 0, 3
| 0, 32
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 25
| 0, 25
| 0, 27
| 0, 27
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 13%
| 14%
| 14%
| 15%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 27
| 0, 28
| 0, 27
| 0, 28
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 2
| 0, 2
| 0, 2
| 0, 2
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 12%
| 14%
| 13%
| 15%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 28
| 0, 29
| 0, 3
| 0, 32
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 23
| 0, 23
| 0, 23
| 0, 23
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 12%
| 14%
| 13%
| 15%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 27
| 0, 28
| 0, 27
| 0, 28
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 24
| 0, 24
| 0, 24
| 0, 24
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 13%
| 15%
| 14%
| 17%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 28
| 0, 29
| 0, 3
| 0, 32
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 23
| 0, 23
| 0, 23
| 0, 23
| | | | | | | | Вариант
|
|
| №
| Расчетные данные
| Ед. изм.
| Варианты использования
| Варианты использования
| Офис
| Офисно-торговый центр
| Офис
| Офисно-торговый центр
|
| Затраты на строительство
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Площадь строительства
| кв.м.
|
|
|
|
|
| Прибыль застройщика
| %
| 25%
| 25%
| 28%
| 28%
|
| Арендная ставка
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Потери от недоиспользования и неплатежей
| %
| 7%
| 10%
| 7%
| 10%
|
| Условно переменные расходы
| %
| 16%
| 18%
| 18%
| 20%
|
| Условно постоянные расходы
| $/кв.м.
|
|
|
|
|
| Расходы на замещение
| %
| 11%
| 13%
| 12%
| 14%
| (от чистых затрат на строительство - СВ)
|
| Коэффициент капитализации для зданий
|
| 0, 27
| 0, 28
| 0, 27
| 0, 28
|
| Коэффициент капитализации для земли
|
| 0, 24
| 0, 24
| 0, 24
| 0, 24
|
Задание - Определить наилучшее использование земельного участка.
|