Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Задание 3. Оценка недвижимости на основе сравнительного подхода






 

Необходимо оценить промышленное здание с железнодорожным подъездом (веткой), полностью огороженное, с одной загрузочной дверью. При анализе были выявлены следующие продажи:

1. Объект продан в этом году по цене тыс. долл., имеет железнодорожную ветку;

2. Объект продан год назад за тыс. долл., имеет железнодорожную ветку и две загрузочные двери;

3. Объект продан в этом году за тыс. долл., полностью огорожен.

Известно, что железнодорожная ветка стоит 1500 долл.; загрузочная дверь – 1000 долл.; ограждение – 5000 долл. Прирост стоимости составляет 5% в год.

Исходные данные для выполнения задания (по вариантам) приведены в Приложении 7 (таблица 7.2). Расчеты представить в табличной форме.

Таблица 7.2

Номер варианта 12
Х  
Y  
Z  

Решение:

Таблица 1

Расчет стоимости объекта

Характеристика Объект оценки Объект №1 Объект №2 Объект №3
Цена, тыс. руб. ?      
Цена, откорректированная на время     245*1, 05 = 257, 25  
Железнодорожная ветка Есть     +1, 5
Загрузочные двери Одна +1 -1 +1
Огорожено Есть +5 +5  
Итого корректировок   +6 +4 +2, 5
Откорректированная цена     261, 25 262, 5

 

Поскольку откорректированные цены несколько отличаются друг от друга, нужно рассчитать средневзвешенную цену. Наибольший вес придается тому объекту, который по своим параметрам является наиболее близким к оцениваемому. Степень близости можно оценить с использованием метода экспертных оценок или так называемого интуитивного взвешивания.

При этом во внимание принимаются следующие обстоятельства:

- количество поправок (чем больше поправок, тем меньше вес объекта);

- величина поправок (чем больше абсолютное значение поправки, тем меньше вес объекта);

- значимость поправок – определяется назначением объекта и индивидуальными предпочтениями пользователя.

Количество поправок одинаково во всех объектах-аналогах, но объект № 2 имеет существенную поправку на время. Следовательно, именно объекту
№ 2 присваивается наименьший весовой коэффициент (балл по трехбалльной системе) – 1. Из двух оставшихся объектов-аналогов третий имеет наименьшую сумму корректировок, следовательно, этому объекту присваиваем максимальный весовой коэффициент (балл) - 3, а объекту № 1 – 2. Тогда средневзвешенная цена (Vср) определяется по формуле:

где:

– откорректированные цены соответственно 1-го, 2-го и 3-го объектов-аналогов;

– весовые коэффициенты (баллы) объектов- аналогов.

Отсюда стоимость объекта:






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.