Студопедия

Главная страница Случайная страница

Разделы сайта

АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника






Используемая терминология и процесс оценки






 

Определение рыночной стоимости. Согласно Федеральному закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме того, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и Т.д. Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будут стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Для учета всех возможных точек зрения на цену недвижимости оценщиками используются разные методы оценки. В каждом конкретном случае исходя из специфики объекта определяются те методы, применение которых наиболее эффективно для данного объекта. Так как в любой текущий момент времени максимальная стоимость недвижимости соответствует наиболее эффективному использованию данной недвижимости, которое, в свою очередь, определяется текущим состоянием рынка, мы определяем наилучшее и наиболее эффективное использование объекта.

Оцениваемые права. Оценка проводилась для права собственности на оцениваемые помещения и права аренды земельного участка.

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, ч. I ст. 209, включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право аренды может трактоваться как право вступления в арендные отношения с собственником имущества. Аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности. (Основы законодательства Союза сер и союзных республик об аренде, 1989 г., в редакции от 07.03.1991 г.)

Процесс оценки. Процесс оценки - последовательность этапов, выполняемых специалистом-оценщиком для определения стоимости объекта оценки.

Проведение оценки включает в себя следующие этапы:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке. Оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиях к договору и отчету об оценке, о стандартах оценки.

2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки, для чего Оценщик осуществляет сбор и обработку правоустанавливающих документов, данных бухгалтерского учета и отчетности, информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки и другой информации, связанной с объектом оценки.

3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки (анализ истории рынка, текущей конъюнктуры и тенденций, обоснование выбора аналогов объекта оценки).

4. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке, самостоятельно определяя в рамках каждого из подходов конкретные методы оценки.

5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Оценщик определяет итоговую величину стоимости объекта оценки на основе полученных результатов в рамках каждого из подходов к оценке. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное. Эта итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, составленном в порядке и на основании требований, установленных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», стандартами оценки и нормативными актами по оценочной деятельности уполномоченного органа по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчетаоб оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

6. Составление и передача заказчику отчета об оценке.

Отчет об оценке - документ, содержащий обоснование мнения Оценщика о стоимости имущества. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета, который передается Заказчику.

 






© 2023 :: MyLektsii.ru :: Мои Лекции
Все материалы представленные на сайте исключительно с целью ознакомления читателями и не преследуют коммерческих целей или нарушение авторских прав.
Копирование текстов разрешено только с указанием индексируемой ссылки на источник.