Анализ доходов и расходов

Оценку недвижимости на основе доходного под­хода начинают с определения потенциального валового дохода.

Потенциальный валовой доход — максималь­ный доход, который способен приносить оцени­ваемый объект недвижимости. Он определяется путем расчета суммы ожидаемых поступлений от объекта при 100 %-й загрузке площадей. Вели­чина ожидаемого дохода прогнозируется на осно­ве собранных данных об источниках и величине валового дохода за предшествующие дате оценки прриоды: сначала определяется общий доход, ко­торый приносит оцениваемая недвижимость, за­тем полученные цифры сравниваются с данными о доходности аналогичных объектов.

При анализе учитывается доход на сравнитель­ную единицу измерения. Могут быть использова­ны следующие единицы сравнения:

— для административных зданий — 1м² об­щей или фактически занимаемой арендаторами площади;

— для гостиниц, домов — комната, квартира;

— для складов — 1 м³;

—для автостоянок и гаражей — 1 место.

Расчет потенциального валового дохода про­изводится на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды и платных услуг для сопоставимых объектов недвижимости. Различа­ют рыночную и контрактную арендную плату. Рыночная арендная плата может меняться в пе­риод действия договора аренды, а контрактная является постоянной в этот период. Рыночная арендная плата — величина арендной платы, ко­торая преобладает на рынке недвижимости сопо­ставимых объектов, а контрактная — конкрет­ная сумма, которая была достигнута в результа­те переговоров арендодателя и арендатора.

Необходимо учитывать разницу между рыноч­ной, которая должна использоваться в доходном подходе, и контрактной арендной платой. Для ус­тановления соответствия рыночной арендной пла­ты и контрактной необходимо провести анализ договоров аренды в целях выявления условий, спо­собных повлиять на величину последней, напри­мер: каков срок заключения договора об аренде, так как могли измениться условия на рынке; су­ществовала ли деловая, семейная и другая связь между владельцем и арендатором; предоставлялась ли арендатору возможность благоустройства арен­дуемого помещения в счет арендной платы; не было ли частичного финансирования арендатором будущего приобретения объекта.

Если у сравниваемых объектов имеются суще­ственные отличия, то целесообразно проводить корректировку данных. Для этого следует исполь­зовать методы расчета и внесения корректиро­вок, применяемые при сравнительном анализе продаж (см. п. 2.5). Только при оценке стоимос­ти доходным подходом анализируется влияние имеющихся различий не на цены продаж, а на величину дохода, приносимого объектом. В слу­чае отсутствия на рынке необходимых данных, корректировки определяются на основании мне­ния оценщика.

Таким образом, расчет потенциального вало­вого дохода сводится к определению величины всего дохода, который может принести оценивае­мая недвижимость начиная с первого после даты оценки года при условии полной загрузки пло­щадей без учета расходов по ее эксплуатации.

Затем определяется действительный валовой доход.

Действительный валовой доход — потенци­альный валовой доход за вычетом потерь от не­доиспользования объекта оценки, неплатежей, а также дополнительных видов доходов.

Основная формула определения действительно­го валового дохода

ЕGI=РGI— V& L,

где ЕGI — действительный валовой доход от объекта; РGI— потенциальный валовой доход; V& L— потери арендной платы из-за наличия вакантных помещений и безнадежных платежей.

Для определения действительного валового до­хода от объекта, сдаваемого в аренду, требуется из суммы потенциального валового дохода вы­честь рассчитанные убытки из-за наличия поме­щений без арендаторов. Простои сдаваемого в аренду помещения могут быть как хронически­ми, так и между сменой арендаторов.

Для оценки потерь от недозагрузки объекта и недосбора арендной платы анализируются данные за предшествующий продолжительный период времени об аналогах объекта оценки с типичным уровнем управления, учитываются текущая си­туация на соответствующем сегменте рынка не­движимости и тенденции ее изменения.

После определения действительного валового до­хода рассчитывается чистый операционный доход.

Чистый операционный доход — действитель­ный валовой доход от объекта оценки за исклю­чением операционных расходов.

N0I = ЕGI — ОЕ,

где N0I — чистый операционный доход; ОЕ — опера­ционные расходы.

Операционные расходы — расходы на поддер­жание воспроизводства дохода от имущества.

Как правило, расходы владельца недвижимос­ти делятся на постоянные расходы (РЕ), пере­менные расходы (УЕ) и резервы (КК):

ОЕ = РЕ + VЕ +RR.

Постоянные расходы — расходы, которые практически не зависят или незначительно зави­сят от степени эксплуатации недвижимости. К ним относятся расходы на страхование объекта недвижимости и оплату налога на имущество.

Переменные расходы — эксплуатационные расходы, которые необходимы для поддержания функциональной пригодности объекта и зависят от степени его эксплуатации. Расчет затрат по эксплуатации объекта оценки основывается на
анализе фактических затрат по его содержанию с учетом типичных затрат на данном рынке. За­траты на содержание общественных зданий мо­гут значительно превышать стоимость нового строительства. Переменные расходы зависят от стоимости строительства, площади и техничес­ких характеристик здания, особенностей инже­нерных решений. К переменным расходам отно­сятся затраты на коммунальные услуги, расхо­ды по управлению объектом (выплаты админис­тративному персоналу за заключение арендных договоров на имеющиеся площади, надзор за своевременностью арендных платежей, поддер­жание функциональной пригодности объекта), за­работная плата обслуживающему персоналу, расходы на обеспечение безопасности, содержа­ние территории.

Резервы — расходы, связанные с объектом не­движимости, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расхо­ды, величина которых сильно изменяется с тече­нием времени. Например: замена ковровых по­крытий, лифтов, охранной сигнализации, благо­устройство пешеходных дорожек, подъездов к зданию, расходы по замене элементов строения со сроком службы меньше срока его экономичес­кой жизни, в частности, кровли и труб.

Пример расчета чистого операционного дохо­да представлен в табл. 2.4.

Величину чистого операционного дохода, оп­ределенную путем вычитания из действительно­го валового дохода рассчитанных расходов, в дальнейшем преобразуют в стоимость недвижи­мости на дату оценки.

Таблица 2.4