Приобретение права собственности на новую вещь (п.1 ст.218, ст.219, ст.220 ГК).

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п.1 ст.218 ГК).

При этом право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК) (неудачность формулировки - речь идет о регистрации права, а не объекта права). См. ст.25 ФЗ «О государственной регистрации…».

Применительно к объектам недвижимости в Концепции РФ указывается на необходимость включения в ГК норм:

- о приобретении права общей долевой собственности на общее имущество здания;

- о том, что государственная регистрация ПС на помещения – объекты долевого строительства возможна только после государственной регистрации ПС застройщика на здание;

- о том, что ПС на технологический имущественный комплекс недвижимости может быть зарегистрирован без предварительной регистрации ПС на входящие в него объекты недвижимости;

- о приобретении ПС на искусственные (намывные территории) и естественные (изменение русла реки, намыв грунта) приращения прибрежного земельного участка.

Проблема объектов незавершенного строительства. Право собственности может быть зарегистрировано и на объект незавершенного строительства (ст.25 ФЗ «О государственной регистрации…»), ранее - но только если его владелец намерен совершить с ним какую-либо сделку и объект не является предметом действующего договора строительного подряда.

Особый случай - переработка (спецификация).

Переработка (спецификация) - это изготовление новой движимой вещи путем переработки материалов, не принадлежащих изготовителю (спецификатору) на праве собственности.

По общему правилу право собственности на созданную таким образом вещь приобретает собственник материалов.

Спецификатор может приобрести право собственности:

а) если это прямо предусмотрено договором с собственником материалов;

б) если стоимость переработки существенно превышает стоимость материалов и спецификатор, действуя добросовестно, осуществило переработку для себя (п.1 ст.220 ГК), а не в коммерческих целях. Добросовестность исключается, когда утрата материалов произошла в результате недобросовестных действий спецификатора; поэтому собственник материалов вправе требовать передачи новой вещи в свою собственность и возмещения причиненных ему убытков (п.3 ст.220 ГК).

В зависимости от того, кто становится собственником вещи, осуществляются расчеты: собственник материалов, приобретший право собственности на вещь, возмещает спецификатору стоимость переработки, а спецификатор возмещает собственнику материалов стоимость материалов. Данные правила носят диспозитивный характер; иное может быть предусмотрено договором (п.2 ст.220 ГК).

Это - новелла российского законодательства. Ранее вопрос о спецификации разрешался лишь в ГК ЛитССР.

2.2. Самовольная постройка (ст.222 ГК, п.22-31 постановления Пленумов № 10/22, информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 г. № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст.222 ГК РФ»).

Самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное:

1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо

2) без получения на это необходимых разрешений, либо

3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (п.1 ст.222 ГК).

О разрешениях на строительство см. ст.51 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Самовольной постройкой может признаваться любое недвижимое имущество, в том числе объект незавершенного строительства (п.30 постановления Пленумов № 10/22).

Положения о самовольной постройке (ст.222 ГК):

- также распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (но снос – только если нельзя привести в прежнее состояние);

- не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых новый объект не создан (применяются правила ст.304 ГК и п.1 ст.1065 ГК) (см. п.п.28, 29 постановления Пленумов № 10/22).

Самовольное строительство представляет собой правонарушение, а лицо, осуществившее такое строительство, не является законным владельцем (Определение КС РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-П). В соответствии с этим:

а) по общему правилу лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и оно не вправе распоряжаться постройкой (сделки с указанными объекта ничтожны на основании ст.168 ГК). Кроме того, она не может быть включена в наследственную массу, что, однако, не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку при соблюдении условий ст.222 ГК (п.27 постановления Пленумов № 10/22).

Вместе с тем, право собственности на постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть признано в силу приобретательной давности, если ее сохранение не создает угрозу (п.12 Обзора № 143);

б) сама же постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (п.2 ст.222 ГК). Кроме того, соответствующие лица привлекаются к административной ответственности. ПРОБЛЕМА: порядок вообще не регламентирован (срок; судебный или нет и т.п.).

Приведенная норма п.2 ст.222 ГК, являясь санкцией за совершенное правонарушение, не исключает установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и допускает возложение на него бремени сноса постройки при наличии вины. При этом осуществление самовольной постройки является виновным действием, доказательством совершения которого служит установление хотя бы одного из трех условий, перечисленных в п.1 ст.222 ГК (Определение КС РФ от 03.07.2007 г. № 595-О-П).

Принудительный снос может быть осуществлен только на основании решения суда (не в административном порядке! – п.1 Обзора № 143). Иск о сносе рассматривается по следующим правилам (п.22-24 постановления Пленумов № 10/22, п.2-7 Обзора № 143):

Ö истцы: субъект вещного права или законный владелец земельного участка; лицо, права и интересы которого нарушает сохранение постройки (например, соседи); в публичных интересах - прокурор и уполномоченные органы (например, орган, осуществляющий строительный надзор);

Ö ответчики:

- общее правило Þ лицо, осуществившее самовольное строительство (при привлечении подрядчиков – заказчик);

- если постройка находится во владении иного лица Þ лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной (приобретатель по договору и т.п.);

Ö наличие регистрации права не исключает возможности предъявления иска;

Ö исковая давность не распространяется на требования о сносе постройки:

- создающей угрозу жизни и здоровью граждан;

- созданной на земельном участке истца без его согласия, но только если истец владеет этим участком (аналогия с негаторным иском!).

Вместе с тем, в порядке исключения допускается признание права собственности на самовольную постройку. Правила признания:

1) право признается лишь за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Следует учитывать, что по смыслу ст.222 ГК, право собственности также может быть признано на жилой дом, возведенный гражданином без необходимых разрешений, на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья (ответ на вопрос № 2 Обзора законодательства и судебной практики ВС РФ за второй квартал 2007 г., утв. постановлением Президиума ВС РФ от 01 августа 2007 г.);

2) признание осуществляется в судебном, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке (см. ст.25.3 ФЗ «О государственной регистрации…» - дачная амнистия; но проблема – ничего не проверяется и документы требовать нельзя);

Статья 25.3. Особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества

1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Представление правоустанавливающего документа на указанный земельный участок не требуется в случае, если право заявителя на этот земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

2. Не допускается осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если сведения о земельном участке, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, отсутствуют в государственном кадастре недвижимости, за исключением случая, если:

право на указанный земельный участок ранее зарегистрировано в установленном настоящим Федеральным законом порядке;

указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного некоммерческого объединения, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;

для строительства, реконструкции соответствующего создаваемого или созданного объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдачи разрешения на строительство либо указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства и если представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка.

3. Документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

4. Документами, подтверждающими факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, или факт создания объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), и содержащими описание такого объекта индивидуального жилищного строительства, являются кадастровый паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию или в случае, если такой объект индивидуального жилищного строительства является объектом незавершенного строительства, разрешение на строительство. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание.

5. Истребование у заявителя дополнительного документа для государственной регистрации права собственности гражданина на указанный в пункте 1 настоящей статьи объект недвижимого имущества (разрешения на строительство, если таким объектом не является объект незавершенного строительства, документа, подтверждающего внесенные в декларацию об объекте недвижимого имущества сведения, или подобного документа) не допускается. При этом отсутствие этого документа не может являться основанием для приостановления государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества или для отказа в данной государственной регистрации.

3) признание исключается, если сохранение постройки:

а) нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц;

б) создает угрозу жизни и здоровью граждан (п.3 ст.222 ГК).

Высшие судебные инстанции также разъясняет, что суд, рассматривая иск:

Ö при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу;

Ö должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации (в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию), а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче разрешения (акта). Хотя отсутствие разрешения само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

!!! Если иное не установлено законом, иск подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешение и (или) акта, к получению которых лицо предпринимало меры (п.26 постановления Пленумов № 10/22). Право собственности на постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения (п.9 Обзора № 143).

В рассмотренном исключительном случае приобретатель права собственности возмещает осуществившему постройку лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Концепция РФ высказывается за либерализацию правового режима самовольной постройки (без конкретизации), а также за возможность признания ПС застройщика на самовольную постройку, возведенную на не принадлежащем ему участке (с выплатой компенсации собственнику), т.е. как и ранее.