Цели оценки недвижимости

Тема 2: Недвижимость и её классификация

1. Понятие и цели оценки недвижимости

2. Специфические признаки недвижимости

3. Классификация недвижимости

(1) В сложившейся практике к недвижимости традиционно относят земельный участок и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

Понятие недвижимости впервые введено в римском праве. В России 23.03. 1714 г. Петром I впервые объединил поместья и вотчины в категорию недвижимого имущества (до 1923 г)

Частная собственность на землю была отменена в России в 1923 г (вступил в действие ГК РСФСР). С этого периода категория недвижимость исчезла из экономического и правового оборота. Вместо деления имущества на движимое и недвижимое существовало деление на основные фонды и оборотные средства. В ОФ земля не входила, стоимости не имела, учитывалась только в натуральных показателях. В современной России понятие вновь введено законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 в связи с установлением частной собственности на землю. Затем оно подкрепляется в указах связанных с аграрной реформой в России. Окончательно законодательно закрепляется ГК с 1.01.1995. ст.130 и ст.132 ГКРФ отдельные и сложные объекты недвижимости соответственно. За это время в статью, связанную с недвижимость вносились изменения => определение (знать дословно):

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (не являются ОС). К недвижимым вещам относятся также подлежащие гос. регистрации морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Ст. 132 предприятие целиком, как имущественный комплекс признается недвижимостью.

Следует обратить внимание:

-законодатель отнес к недвижимости явно движимые вещи и дал возможность отнести к ней иное имущество; морские и другие суда оцениваются не с использованием методов оценки недвижимости, с использованием методов оценки оборудования

- термины недвижимость, недвижимое имущество и недвижимая вещь представлены в ст. 130 как синонимы, МСО трактуют эти понятия иначе. Недвижимость – это земельный участок и физически осязаемые и не подлежащие перемещению объекты (строения, прочно связанные с землей). Недвижимое имущество – это комплекс прав и выгод неразрывно связанных с собственностью на вещественную недвижимость. Оценка недвижимости предполагает оценку как абсолютного права собственности, так и частичных имущественных прав.

Существуют и пограничные понятия. В России для их обозначения применяются термины:

- существенные неотделимые части (например лифт), т.е. это составные неотторжимые части недвижимости, которые не м.б. отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части.

- принадлежности недвижимых вещей (например, осветительные приборы, встроенная мебель) – это движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служит ему, и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества.

Понятие недвижимого имущества в м/н практике можно представить в виде 5-ти блоков (4 из них отражают физический состав, 5-й – юридическое содержание)

+ + + +

В теории и практике различают понятие недвижимости как:

-физический объект – географическая концепция (местоположение, размер, площадь и граница, форма, тип почвы, залежи полезных ископаемых, архитектура, материалы, ландшафт)

-объект экономических отношений – экономическая концепция (товар, капитал в вещной форме, полезность, доходность, ликвидность, стоимость, цена, затраты на содержание, спрос и предложение и др.)

-объект правовых отношений – юридическая концепция (право собственности и иные вещные права на имущество: аренды, залога, хозяйственного ведения, оперативного управления и др.)

-объект общих социальных отношений – земля, т.е. социальная концепция (место обитания людей всех поколений, пространственный базис размещения других объектов, невосполнимый природный ресурс, престижность владения, основа гордости и т.д.)

Цели оценки недвижимости

1) купля-продажа

2) вневение в качестве вклада в УК коммерческих организаций

Кредитование под залог недвижимости

Инвестиционное проектирование

Аренда

Страхование

Ликвидация

Исполенеие прав наследования, судабных приговоров, имущественных споров и т.д.

(2) Недвижимость можно рассматривать как:

- потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе и т.д. К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями.

- фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов

- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса.

Каждый объект недвижимости и все они вместе взятые имеют существенные (родовые) признаки, позволяющие отличить их от движимого имущества и видовые, характеризующие особенности объектов по однородным группам.

Родовые признаки

К специфическим признакам недвижимости можно отнести:

-стационарность (недвижимость связана с участком земли)

-уникальность и неповторимость (уникальность по физическим признакам и с т.зр. инвестиционной привлекательности)

-фундаментальность недвижимости (невозможность похитить сломать и потерять при обычных условиях)

-специфический характер оборота через оборот прав на нее. К заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляеются особые юридические требования – сделки должны пройти государственную регистрацию

-разная направленность движения стоимости составных частей недвижимости. Земля имеет потенциальную возможность повышения её стоимости по причине дефицитности. Относительная стоимость зданий и сооружений с течением времени снижается.

-нетрадиционные денежные потоки

-паушальность недвижимости (невозможность приобретения 1/100 квартиры, здания и т.д.)

-гибкие условия финансирования (у недвижимости м.б. несколько слоев финансирования – как собсбвенных, так и заемных)

-высокий уровень издержек на проведение сделок (транзакционные) и длительный срок экспозиции

-возможность положительного и отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель и зданий

-низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость

-необходимость постоянного управления недвижимостью и др.

Недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход. Формы дохода от недвижимости:

-будущие периодические потоки денежных средств от сдачи в аренду

-доход от перепродажи в конце периода владения

-увеличение стоимости за счет изменения рыночных цен

(3) Подготовить самим (классификация недвижимости, жилья, земельных участков, объектов коммерческого использования, есть ли единый классификатор в России)

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов.

Можно выделить три основных типа недвижимости:

1) Земля

- свободные земельные участки (под застройку или другие цели использования поверхности земли);

- природные комплексы (месторождения и т.п.) для их эксплуатации и др.

2)Жилье

- элитное жилье;

- типовое жилье;

- городское,

загородное жилье и др.

3) Нежилые помещения

- офисные помещения;

- складские помещения;

- торговые помещения;

- производственные помещения и др.

Применительно к условиям крупных городов принято выделять следующие типологические характеристики:

1. Элитное жилье.

К нему предъявляются следующие основные требования:

• размещение в наиболее престижных районах города;

• принадлежность к «старому» фонду (при наличии проведенного капитального ремонта и реконструкции) или к «сталинскому» фонду;

• кирпичные стены;

• общая площадь квартир не менее 70 кв. м.;

• наличие изолированных комнат по конфигурации, приближенных к квадрату, и большой кухни (площадью не менее 15 кв.м.);

• наличие охраняемого подъезда, подземного или близко расположенного гаража и др.

Для малоэтажных домов коттеджного типа, входящих в состав элитных, характерны такие потребительские требования, как:

размещение на таком расстоянии до города, когда поездка занимает не более 1 ч.;

• кирпичные стены;

• застройка в двух и более уровнях;

• наличие объектов бытового и инженерного обслуживания.

2. Жилье повышенной комфортности. Потребительский спрос на жилье этого типа предполагает наличие следующих основных характеристик:

• возможность размещения в различных (не только наиболее престижных) районах города;

• некоторое снижение требований к площади комнат и кухонь до 12 и 8 кв. м (соответственно);

• наличие гостиной площадью не менее 17 кв. м.;

• большее разнообразие конструктивно-технологических параметров.

Применительно к малоэтажным домам, расположенным в пригородной зоне, основными характеристиками является высокая прочность, долговечность и низкая теплопроводность стен, а также обеспеченность инженерными сетями.

3. Типовое жилье. Для него характерно:

• размещение в любом районе города;

• соответствие архитектурно-планировочных параметров современным строительным нормам и правилам;

• по конструктивно-технологическим параметрам принадлежность к домам второго поколения индустриального домостроения и современным.

Для малоэтажной пригородной застройки наиболее существенны не только технические характеристики, но и обеспеченность основными объектами социально-бытового назначения.

4. Жилье низких потребительских качеств

Исходя из условий потребительского спроса, формирующегося под воздействием фактора платежеспособности, требования, предъявляемые к этому типу жилья весьма невелики:

• размещение в непрестижных районах;

• удаленность от основных транспортных коммуникаций;

• принадлежность к таким конструктивно-технологическим типам, как здания «старого» фонда, не подвергавшиеся капитальным и ремонтно-строительным работам, и дома первого поколения индустриального домостроения;

• размещение в первых этажах домов других типов;

• заниженные архитектурно-планировочные характеристики и т. д.

в зависимости от продолжительности и характера использования жилья:

– первичное жилье – место постоянного проживания;

– вторичное жилье – загородное жилье, используемое в течение ограниченного периода времени;

– третичное жилье – предназначено для кратковременного проживания (гостиницы, мотели и т. д.).

По происхождению:

1. Естественные (природные) объекты – земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки) «недвижимость по закону»:

а) жилая недвижимость – малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость – офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения.

– лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т. д.);

– учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т. д.);

– культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т. д.);

– специальные здания и сооружения – административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т. д.;

г) инженерные сооружения – мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т. д.

По форме собственности:

- частная

- государственная

- муниципальная

- смешанная

Земельный фонд в РФ по экономическому назначению разделен на семь категорий земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус на рынке недвижимости и используются:

– для сельскохозяйственного производства (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения, целина и другие угодья);

– для личного подсобного хозяйства;

– для коллективного садоводства и огородничества;

– для подсобных сельскохозяйственных производств;

– для опытных и научных станций.

Перевод земель из этой категории в другую осуществляется только по решению субъекта Федерации. Особо ценные земли не подлежат приватизации.

2. Земли городов и населенных пунктов занимают 4 % территории страны. На этих землях размещаются жилые дома и социально-культурные учреждения, а также улицы, парки, площади, природоохранные сооружения; могут размещаться промышленные, транспортные, энергетические, оборонные объекты и сельскохозяйственные производства. Эта категория земель обеспечивает 86 % поступлений в консолидированный бюджет от всех платежей за землепользование и может использоваться только в соответствии с генпланами и проектами.