Последовательность процесса оценки.

1) определение проблемы и формулировка цели оценки;

2) составление плана оценки;

3) сбор данных (общих и специфических);

4) анализ данных;

5) определение наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

6) определение стоимости земельного участка;

7) определение стоимости с улучшениями;

8) согласование данных;

9) установление итоговой величины стоимости;

10) написание отчета об оценке (полного – более 100 стр., краткого – 20 стр., в виде письма и устного).

Лекция 3. Походы к оценке недвижимости.

1. Сущность затратного подхода и его особенности.- стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройство и строительство на нем объекта недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости определяется затратами:

1) на приобретение земельного участка

2) на его благоустройство

3) строительство зданий и сооружений (улучшений).

Применение затратного подхода необходимо в случаях:

1. определение варианта использования земли.

2. при анализе нового строительства.

3. для проведения реконструкции зданий и сооружений.

4. для оценки последствий стихийных бедствий

5. для оценки объекта при его страховании.

6. для целей налогообложения (при введении налога на недвижимость).

7. при оценке специальных зданий и сооружений.

8. для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости.

В затратном подходе полученная величина затрат на строительство зданий и сооружений является базисом рыночной стоимости, но всегда будет меньше или больше её.

При использовании этого подхода необходимы ПСВ и ПСЗ.

ПСВ – стоимость строительства в текущих ценах точной копии объекта оценки с использованием тех же самых материалов, того же дизайна и качества работ.

ПСЗ – стоимость в текущих ценах объекта, имеющего аналогичную полезность с объектом оценки, но построенного с использованием новых материалов, современных архитектурных решений, стандартов и т.п.

Недостатки затратного подхода:

1. большие трудности с определением износа для объектов, существующих более 10 лет;

2. данный метод не учитывает варианта лучшего, наиболее эффективного использования;

3. не отражает стоимости прогнозируемых доходов.

Алгоритм затратного подхода.

I. Определение стоимости земельного участка и работ по его благоустройству. В случае аренды земельного участка учитывается стоимость прав аренды.

II. Определение стоимости воспроизводства/замещения.

III. В случае нового строительства закладывается прибыль инвестора.

IV. Вычитается суммарный износ объекта.