Рынок недвижимости в России и его особенности.

Основные понятия, классификация.

Термин " недвижимое имущество" появился в российском законодательстве со времен Петра I (1714 г.), хотя был известен со времен Римского права.

В российском гражданском праве и законодательстве разделение вещей на движимые и недвижимые существовало до 1917 года. В советском гражданском праве категория недвижимого имущества то отсутствовала, то вновь появлялась.

Начало 1991г. было восстановлено полноценное деление имущества как объекта гражданских прав на движимое и недвижимое.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В соответствии с нормами гражданского законодательства РФ и Законом о регистрации, государственной регистрации подлежат права и сделки на следующие объекты недвижимого имущества: земельный участок, здания, сооружения (в том числе линейные, гидротехнические и пр.), объекты незавершенного строительства, предприятия как имущественный комплекс, жилые помещения (жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната), дачи, гаражи, садовые дома и другие строения потребительского назначения (т.е. и объекты, и операции с ними).

Классификация объектов недвижимости

Простые (отдельные): земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, всё, что прочно связано с землей (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), приравненные к недвижимости и подлежащие государственной регистрации (воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты), иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону.

Сложные: предприятие как единый имущественный комплекс включает – земельные участки, здания, сооружения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, требования и долги, права на обозначения предприятия, его продукцию, работы, услуги; нематериальные активы, информация и другие исключительные права.

Два подхода классификации:

· иерархический – разделение объекта на соподчиненные группы;

· фасетный – деление по функциональному признаку.

Здания по целевому назначению:

1. жилые: многоквартирные дома, коттеджи, сельские дома, жкх.

2. Коммерческие: офисы, магазины, рестораны.

3. Специальные: школы, институты, театры, больницы.

Основные признаки недвижимости:

1. Сущностные (родовые). Характеризуют степень подвижности: неперемещаемость в пространстве без ущерба функциональному назначению (земля).
2. Связь с землей. Прочная физическая и юридическая связь.
3. Форма функционирования. Натурально-вещественная и стоимостная формы.

4. Длительность кругооборота (долговечность) Многократное использование, а земли — бесконечное при правильном использовании
5. Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений
6. Общественное значение Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами
7. Состояние потребительской формы в процессе использования. Не потребляется, сохраняется натуральной форме в течение всего срока эксплуатации.

8. Видовые (частные, физические). Технические и технологические характеристики (местоположение, функциональное назначение, состояние, уникальность, разнообразие и др.) Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недвижимости и целесообразности распространения особого режима использования на другое имущество.
Неразрывное единство с функциональным назначением. Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все остальные ее родовые и видовые признаки.

Существуют пограничные понятия между движимым и недвижимым имуществом: фикчерз и чэтл:

Фикчерз-движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в здании и сооружении, так, что являются неотъемлемой частью объекта.(водопровод, батареи).

Чэтл- набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное право на объект(аренда, хозведение, оперативное управление).

Рынок недвижимости в России и его особенности.

Рынок недвижимости является одним из элементов финансового рынка (основные элементы: валютный, денежный, рынок ценных бумаг, ссудных капиталов, страховой, драгоценных металлов и камней, рынок недвижимости).

Рынок недвижимости — это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости – совокупность сделок, совершаемых с недвижимостью, информационного обеспечения, операции по управлению и финансированию работ в области недвижимости в процессе эксплуатации.

Функции рынка недвижимости:

1. Регулирующая- на рынке перераспределяются ресурсы по сферам предпринимательской деятельности.
2. Стимулирующая- связана с результатом функционирования объекта недвижимости и выступает в форме поощрения(получение прибыли).
3. Коммерческая-состоит в реализации стоимости объекта недвижимости и получение дохода на вложенный капитал.
4. Инвестиционная-сохраниение капитала и его увеличение для инвесторов.
5. Посречническая- рынок-место встречи множества покупателей и продавцов и посредников.
6. Санирование- очищение экономики от слабых участников рынка(банкротство, конкуренция).
7. Социальная-рост трудовой активности, из собственников недвижимости формируется средний класс.

Особенности:

1. Гос.регистрация всех сделок с недвижимостью.
2. Зависимость спроса и предложения от географических и исторических факторов(когда создан объект).
3. Низкая ликвидность.
4. Дополнительные расходы, связанные с покупкой, содержанием недвижимости(налог на имущество).
5. Слабое государственное регулирование рынка недвижимости.

Рыночная стоимость недвижимости зависит от:

1) физических характеристик объекта;

2) времени рыночной экспозиции;

3) количества возможных продавцов и других признаков.

Деление на первичный и вторичный.

Первичный – экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок.

Вторичный – поступает как товар б/у.

Они связаны между собой, т.к. повышение предложения на вторичном рынке приводит к снижению стоимости недвижимости на первичном рынке.

Сегментация рынка недвижимости предполагает деление на три составляющие:

рынок жилья, рынок коммерческой недвижимости, рынок земельных участков.

Рынок жилья: городской жилой фонд и загородный. Кондоминиум-квартира частная собственность.

Рынок коммерческой недвижимости начал развиваться в связи с программой приватизации предприятий. Преобладают операции: аренда, купля/продажа, обмен.

Включает:

· рынок офисных помещений (3 сектора: престижные офисы, офисы в хорошем состоянии большой площади, помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда);

· рынок торговых помещений (преобладает купля/продажа);

· рынок складских помещений (основные формы юпредоставления: аренда, собственное хранение грузов, страхование).

Рынок земельных участков – общее число сделок увеличивается. Преобладают операции: продажа, передача по наследству.

Стоимость меняется в зависимости от назначения участка:

1. от потребности и возможности участников сделки: географический фактор(каждый регион-рынок), по стоимости(дорогая и массовая недвижимость), по инвестиционной мотивации(приносящая доход, сохранение капитала).

2. По типу права на объект недвижимости:

Неограниченное право собстенности.

Сервитут – ограничение права пользования чужой собственностью.

Право на аренду.

На недра.

Кондоминиум – объект жилой недвижимости, в котором квартиры находятся в частной собственности жильцов, а объекты общего пользования находятся в общей собственности.

ПХВ, ПОУ.

Право пожизненного владения.

Особенности рынка недвижимости – недостатки:

- значительно меньшее число сделок по купле-продаже, особенно уникальных объектов;

- конфиденциальный характер сделок;

- низкая эластичность предложения;

непредсказуемая изменчивость спроса, предложения и цены.