Главная страница Случайная страница
Разделы сайта
АвтомобилиАстрономияБиологияГеографияДом и садДругие языкиДругоеИнформатикаИсторияКультураЛитератураЛогикаМатематикаМедицинаМеталлургияМеханикаОбразованиеОхрана трудаПедагогикаПолитикаПравоПсихологияРелигияРиторикаСоциологияСпортСтроительствоТехнологияТуризмФизикаФилософияФинансыХимияЧерчениеЭкологияЭкономикаЭлектроника
Учет по справедливой стоимости
|
|
После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение (строительство), банк, который ведет учет по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.
| ПРИМЕР Модель справедливой стоимости – методы оценки Вопрос После первоначального признания при условии применения модели справедливой стоимости, вся инвестиционная собственность банка должна быть оценена по справедливой стоимости. Какие методы определения справедливой стоимости следует применять? Решение МСФО не предусматривают специальных методов оценки. При разработке МСБУ 40 КМСФО изучил методические рекомендации по определению рыночной стоимости, разработанные комитетом по оценочным стандартам. К этим методам относятся следующие: Метод аналогичных продаж: аналогичная или взаимозаменяемая недвижимость, продаваемая на рынке, сравнивается с рассматриваемым объектом. Цена реализации сравнивается и анализируется с помощью соответствующих единиц сравнения, скорректированных на разницу между рассматриваемым объектом и соответствующими рыночными данными. Метод аналогичных продаж достаточно широко применяется и считается убедительным при условии наличия достаточности рыночных данных. Однако надежность и достоверность этого метода снижается, когда рынок характеризуется быстрыми изменениями или при ограниченном количестве рыночных сделок. Метод капитализации дохода: рыночная стоимость рассчитывается на основании ожидаемых будущих доходов, генерируемых данным объектом собственности в форме доходных потоков. Метод рассматривает чистый доход, генерируемый сопоставимой недвижимостью, который капитализируется с целью определения стоимости объекта недвижимости. Этот метод зачастую используется для определения стоимости долевого участия в объекте недвижимости, сдаваемой в финансовый лизинг. Затратный метод: определяет стоимость недвижимости путем соотнесения затрат на строительство аналогичного объекта. Метод затрат зачастую используется для оценки нового или недавно возведенного здания или предложенного строительства, достройки или ремонта объекта. В указанные выше методы не включаются будущие капитальные расходы, которые будут направлены на улучшение состояния или ремонт рассматриваемого объекта, и в них не отражаются будущие выгоды от затрат, произведенных в будущем. |
Арендатор должен применять оценку по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности, полученной по договору операционной аренды.
| ПРИМЕР: Признание собственности в том случае, когда земля сдается по договору операционной аренды. Вопрос Аренда земли должна классифицироваться как операционная аренда, если не предусматривается передача права собственности в пользу арендатора по окончании срока аренды (МСБУ 17). Имеет ли руководство право автоматически классифицировать имущество, находящееся в аренде по договору операционной аренды, как инвестиционную собственность? Дополнительная информация Банку принадлежит гостиница, которую он сдает в качестве арендодателя по договору операционной аренды группе, специализирующейся на управлении гостиничным бизнесом. Гостиница расположена на земле, которую банк арендует у государства (то есть банк является арендатором) сроком на 99 лет без последующей передачи права собственности в пользу банка по окончании срока действия этого договора. Расчетный срок полезной службы здания составляет 40 лет. В договоре аренды не предусматривается возвращение участка земли со зданием, находящимся на данном участке через 99 лет. Решение Земля Земля учитывается, как операционная аренда в соответствии с МСБУ 17 и может быть признана как инвестиционная собственность только в том случае, если она отвечает определению инвестиционной собственности в соответствии с МСБУ 40, а банк выбирает в качестве метода учета – модель справедливой стоимости учета инвестиционной собственности. Здание Руководство должно признавать данный объект как инвестиционную собственность. Здание отвечает определению инвестиционной собственности и должно учитываться в соответствии с МСБУ 40. Здание, признается как инвестиционная собственность, если срок аренды превышает предположительный срок полезной службы, а в договоре аренды не предусматривается возвращение земли с обязательным наличием сооружения на ней. |
| ПРИМЕРМодель справедливой стоимости-основы для определения справедливой стоимости - Вариант 1 Вопрос Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется как цена, по которой данный объект может быть обменен на другой между двумя знающими сторонами, желающими совершить сделку, которая не является сделкой с заинтересованностью. Концепция справедливой стоимости по МСФО аналогичная концепции рыночной стоимости, как это установлено Комитетом международных оценочных стандартов (КМОС). Рыночная стоимость инвестиционной собственности определяется исходя из наибольшего значения стоимости независимо от способа использования, если только он является финансово обоснованным, оправданным и вероятным. Справедливая стоимость от «наиболее разумного и рационального» использования может быть в результате определена исходя из стоимости модернизации этого объекта. Должно ли в данном случае руководство относить стоимость имущества (здание и земля), если справедливая стоимость определяется исходя из стоимости модернизации здания? Дополнительная информация Банку «А» принадлежит инвестиционная собственность, которая состоит из участка земли и здания, сдаваемого в аренду универсальному магазину в центре крупного города. Балансовая стоимость имущества составляет 80 (земля = 60 и здание = 20). Руководство приглашает оценщиков для определения стоимости данного имущества. В отчете оценочной компании содержатся следующие сведения: Стоимость на основании существующего использования – 85 ((земля = 65 и здание = 20) Самая высокая и лучшая стоимость – 100 ((земля = 100 и здание = 0) Метод оценки самой высокой и лучшей стоимости основан на предположении модернизации данного объекта. Это повлекло бы за собой снос существующего здания и строительство нового офисного здания для последующей сдачи в аренду. Руководство не намерено проводить подобную модернизацию, но при этом хотело признать самую высокую стоимость в размере 100. Однако предложение руководства сводится к тому, чтобы признать 80 как стоимость земли и 20 как стоимость здания, так как существующее здание будет эксплуатироваться в таком виде в ближайшей перспективе. Решение Следует применить самую высокую и лучшую стоимость в размере 100, при этом никакая часть от этой стоимости не должна быть отнесена на стоимость здания. Рыночная стоимость имущества рассчитывается на основании сноса данного здания с целью дальнейшей модернизации объекта, а не по стоимости исходя из текущего использования в качестве аренды универсальному магазину. Таким образом, рыночная стоимость данного здания по самым высоким и лучшим расчетам (то есть в качестве офисного здания) составляет 0. |
Прибыль/убытки от изменения справедливой стоимости отражаются в отчете о прибылях и убытках в периоде их возникновения. Это существенное отличие от собственности, которая является предметом МСФО (IAS) 16, где нереализованная прибыль от переоценки запасов не учитывается в отчете о прибылях и убытках, а напрямую относится на резервы на переоценку в части «Собственный капитал».
| ПРИМЕРУвеличение стоимости инвестиционной собственности В результате переоценки стоимость многоквартирного дома увеличилась на $1млн. Этот факт должен найти отражение в отчете о прибылях и убытках за отчетный период. | |||
| ОПУ/ББ | Дт | Кт | |
| Основные средства | ББ | $1млн | |
| Доход от переоценки стоимости инвестиционной собственности | ОПУ | $1млн | |
| Переоценка дома |
Справедливая стоимость инвестиционной собственности – это стоимость инвестиционной собственности в сделке между осведомленными, желающими совершить такую сделку независимыми сторонами.
| ПРИМЕР Модель справедливой стоимости-основы для определения справедливой стоимости - Вариант 2 Вопрос Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется как цена, по которой данный объект может быть обменен на другой между двумя знающими сторонами, желающими совершить сделку, которая не является сделкой с заинтересованностью. Концепция справедливой стоимости по МСФО аналогична концепции рыночной стоимости, как это установлено Комитетом международных оценочных стандартов (КМОС). Рыночная стоимость инвестиционной собственности определяется исходя из наибольшего значения стоимости независимо от способа использования, при условии, что он является финансово обоснованным, оправданным и вероятным. Справедливая стоимость от «наиболее разумного и рационального» использования может быть в результате определена исходя из стоимости модернизации этого объекта. Рыночная стоимость имущества изменяется в зависимости от целей её использования. Каким образом в данном случае следует руководству определять справедливую стоимость этого объекта? Дополнительная информация Банку принадлежит инвестиционная собственность, которая представляет собой участок земли со старым складом на ней. Этот участок земли может быть переделан в Парк развлечений и отдыха. Рыночная стоимость этой земли возрастет, если на ней возвести парк, по сравнению с текущей целью использования. Руководство еще не определилось, следует ли рассчитывать справедливую стоимость инвестиционной собственности исходя из рыночной стоимости её текущего использования как земли со складом, или рыночной стоимости её потенциально возможного использования. Решение Справедливая стоимость имущества должна представлять собой рыночную стоимость от её потенциально возможного использования. В данном случае следует использовать модель «самой высокой и лучшей» стоимости для определения справедливой стоимости. Используя данный метод оценки, предложенный возможный способ использования может оказаться не единственным способом. Справедливая стоимость определяется как самая высокая стоимость на основании рыночных доказательств с учетом других способов использования данного имущества, который считается финансово обоснованным и реальным. Данный метод подтверждается МСБУ 40. Там говорится, что методическая рекомендация, представленная в МСБУ 40, во многом идентична рекомендациям, представленным в Международных оценочных стандартах. Эти стандарты опубликованы Комитетом по международным оценочным стандартам, где говорится, что при определении справедливой стоимости необходимо руководствоваться самой высокой и лучшей стоимостью. |
Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта собственности при продаже и его оплату покупателем.
Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без учета расходов, возникающих при его продаже.
Справедливая стоимость объекта инвестиционной собственности отражает состояние рыночных цен по состоянию на отчетную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению.
Справедливая стоимость инвестиционной собственности отражает текущий доход от сдачи ее в аренду, а также экономически обоснованные предположения о величине арендного дохода и предполагаемых платежей в связи с будущей передачей в аренду.
Определение справедливой стоимости относится к «осведомленным сторонам», что означает, что покупатель и продавец осведомлены о нижеследующем:
q технические характеристики объекта инвестиционной собственности,
q существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта, а также
q рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчетную дату.
При этом имеется в виду, что осведомленный покупатель не будет покупать объект по цене выше рыночной.
При этом, для определения справедливой стоимости продавец не находится под давлением и не стремится продать его по любой цене, но готов осуществить продажу по разумной рыночной цене.
При отсутствии текущих цен на активном рынке предприятие изучает информацию из различных источников, включая:
i. текущие цены на активном рынке для собственности различного характера, условий или месторасположения (или предусматриваемой по различным договорам, включая договоры аренды), скорректированные для отражений этих различий;
ii. недавние цены на аналогичные виды собственности на менее активных рынках, скорректированные для отражения любых изменений экономических условий, начиная с даты транзакции, которая была совершена по этим ценам.
iii. прогнозы дисконтированных потоков денежной наличности, основанные на надежных оценках будущих денежных потоков, подтвержденных условиями любой существующей аренды и других договоров и (когда это возможно) внешними подтверждениями, например, текущими рыночными арендными платами за аналогичную собственность в аналогичных условиях и месте расположения, а также использованием учетных ставок, которые отражают текущие рыночные оценки неопределенности по суммам и времени денежных потоков.
В исключительных случаях справедливая стоимость объекта собственности не может быть надежно определена. Это происходит в случае исчезновения рынка продаж конкретного вида инвестиционной собственности.
ПРИМЕР Отсутствие рынка продаж для конкретного вида собственности
Вы являетесь владельцем прачечной. На данный вид собственности существует активный рынок продаж. Новые правила эксплуатации прачечных требуют больших инвестиций в очистку сточных вод и предписывают частое проведение инспекций. Никто не хочет покупать прачечные и активный рынок исчезает. Справедливую стоимость невозможно оценивать на постоянной основе.
Способ бухгалтерского учета описывается ниже в разделе «Невозможность достоверного определения справедливой стоимости».
|
|