ВВЕДЕНИЕ. Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Мичуринский государственный аграрный университет

Кафедра экономики АПК

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ

по изучению дисциплины

«Экономика недвижимости»

для студентов экономического факультета по специальности

Экономика и управление на предприятии АПК

Мичуринск - 2009

Методические указания составлены кандидатами экономических наук, доцентами Климентовой Э.А., Дубовицким А.А., Смыковым Р.А. на основании учебной программы «Экономика недвижимости», МичГАУ, 2008

Методические указания рассмотрены и одобрены методической комиссией экономического факультета (протокол № от «» 2009 г.)

СОДЕРЖАНИЕ

Введение 4

Рекомендуемая литература 5

Тема 1. Место недвижимости в рыночной системе 6

Тема 2. Рынок недвижимости: основные элементы, функции, виды 6

Тема 3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода 6

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости 13

Тема 5. Затратный подход к оценке недвижимости 15

Тема 6. Экономическая оценка земли 22

Приложения

ВВЕДЕНИЕ

При любом общественном устройстве особое место в системе общественных отношений занимает недвижимое имущество, с функционированием которого так или иначе связана жизнь и деятельность людей во всех сферах бизнеса, управления и организации.

Само понятие «недвижимость» в современной России, хотя и введено в активный практический оборот всего лишь несколько лет назад, но его значение выходит далеко за пределы терминологических уточнений. Именно недвижимость формирует центральное звено всей системы рыночных отношений. Объекты недвижимости – не только важнейший товар, удовлетворяющий разнообразные личные потребности людей, но одновременно и капитал в вещественной форме, приносящий доход. Вложения в них обычно представляют собой инвестирование с целью получения прибыли. Недвижимость – основа национального богатства страны, имеющая по числу собственников массовый, всенародный характер.

Цель дисциплины " Экономика недвижимости" - изучение недвижимого имущества и его видов, основных категорий и факторов рынка недвижимости, принципов и методов оценки, оформление результатов оценки недвижимости и получения дохода от недвижимости.

Задачи дисциплины:

- изучить основные понятия дисциплины, законодательные и нормативные акты;

- определить основные признаки и дать классификацию объектов недвижимости;

- раскрыть сущность рынка недвижимости и тенденции его развития;

- изучить методические подходы, виды оценки недвижимости и изложить порядок оформления результатов оценки.

РЕКОМЕНДУЕМАЯ ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция РФ. М., 2001 г.

2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, 2. М., 2001.

3. Налоговый кодекс РФ. Ч. 1, 2. М., 2001.

4. Земельный кодекс РСФСР (в действующей части). М., 1999.

5. Федеральный Закон РФ " Об оценочной деятельности" № 135 Принят Госдумой 16.07.1998 г., одобрен Советом Федерации 17.07.1998 г.

6. Порядок проведения переоценки основных фондов по состоянию на 01 января 1997 г. Госкомстат РФ, Минэкономики РФ, Минфин РФ от 18.02.1997 г.

7. Федеральный Закон № 102 " Об Инотеке (залоге недвижимости)". Принят Гос. Думой 24.06.1997 г., одобрен Советом Федерации 09.09.1998 г.

8. Госстандарт России ГОСТ Р 51195. 0.01-98 «Единая систем оценки имущества. Основные положения».

9. Госстандарт России ГОСТ Р 51195. 0.02-98 «Единая систем оценки имущества. Термины и определения».

10. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки».

11. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-02-96 «Рыночная стоимость как база оценки».

12. Стандарт Российского общества оценщиков СТО РОО 20-03-96 «Базы оценки, отличные от рыночной стоимости».

13. Ковалев А.П. Оценка машин, оборудования и транспортных средств - М.: Академия оценки, 1996 г.

14. Пацкалев А.Ф. и др. Методика оценки основных фондов на предприятиях АПК М. 1999 г.

15. Ресин В.И., Григорьев В.В., Черняк В.И., Владимирова И.Л. и др. " Экономика недвижимости" под ред. Ресина В.И.: РЭА им. Плеханова Г.В. М.: Дело, 1999 г.

16. Законодательство о недвижимости. Составитель Скворцов О.Ю. серия " Российское законодательство" выпуск XVI М. - 1998 г.

17. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости М. 1996 г.

18.Горемыкин В.Н. Экономика недвижимости. М.: ИКЦ «Маркетинг», 2002.

19.Есипов В., Маховиков Г., Терехова В. Оценка бизнеса. С.-Петербург: Питер, 2001.

20.Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. М.: Экзамен, 2000.

Тема 1. Место недвижимости в рыночной системе

Вопросы для изучения

1. Особенности недвижимости как товара.

2. Жизненный цикл объектов недвижимости.

3. Право собственности на недвижимость.

Субъекты и объекты собственности.

Содержание права собственности на недвижимость

Виды и формы собственности на недвижимость

Тема 2. Рынок недвижимости. Основные элементы, функции, виды

Вопросы для изучения

1. Система рынка недвижимости как сферы инвестиций.

2. Функции рынка недвижимости.

3. Субъекты рынка недвижимости.

4. Виды рынков недвижимости.

5. Сделки на российском рынке недвижимости.

Тема 3. Оценка недвижимости методом капитализации дохода

Прямое сравнение величины инвестиций и доходов в условиях рыночной экономики дает несколько искаженные результаты, так как эти стоимости разнесены во времени на несколько лет. Поэтому величина доходов от инвестиций должна быть оценена на настоящий момент времени – “приведена” к стоимости денег на момент осуществления капитальных вложений.

Доходы (и вообще любые другие стоимости), которые будут получены в будущем, имеют в настоящий(текущий) момент времени стоимость меньшую, чем их номинальная ожидаемая величина. Причинами такого различия являются:

а) необходимость получения положительного процента на имеющийся капитал. Даже если деньги не инвестированы в производство, а лежат в банке на депозитном счете, то они со временем возрастают на величину процентной ставки. Уже исходя из этого, доходы надо сравнивать с инвестициями, увеличенными на этот процент.

б) необходимость учета инфляции, которая приводит к обесцениванию денег с течением времени. При инфляции через год или два на то же самое количество денег можно будет купить меньшее количество товара, чем сегодня.

в) необходимость учета риска того, что инвестиции принесут доход меньше ожидаемого или не окупятся вообще..

Возможность для сопоставления “живых” денег с деньгами в будущем представляет специальный экономический прием, называемый дисконтированием.

Построение формул для расчета дисконтированных стоимостей достаточно просто. Учитывая только положительный процент на вложенный капитал при банковской ставке r =10%, мы можем рассчитывать на то, что сто рублей положенные в банк сейчас должны вернуться через год с приращением 10 руб. Иными словами 110 руб., которые мы ожидаем получить через год, в текущий момент равны 100 руб. (100 руб. ^. (1+0, 1) = 110). Через два года получили: 100 руб. (1+0, 1)² = 121 руб. и так далее. Следовательно, будущую денежную сумму можно рассчитать по формуле:

Оценку будущих доходов в настоящее время называют текущей дисконтированной стоимостью. Зная будущую сумму и ставку процента можно определить ее текущую (современную) дисконтированную стоимость по формуле:

Множитель или (1+r)^-n с помощью которого уравниваются настоящие и будущие стоимости называют коэффициентом дисконтирования. Расчет его величины с помощью представленных формул трудоемок, поэтому для удобства применения разработаны дисконтные таблицы, в которых рассчитаны значения коэффициентов дисконтирования в зависимости от временных интервалов и значений нормы дисконта (процента).

Для всех доходов (Д) за период существования капитального проекта величина текущей дисконтированной стоимости определяется суммированием Дс дохода за каждый год:

ДС(Д) = ДС(Д₁) + ДС(Д₂) +... ДС(Д_п) = Σ ДС(Д₁..._п)

где ДС(Д₁), ДС(Д₂),..., ДС(Д_п) -текущая дисконтированная стоимость дохода, получаемого через 1, 2,..._п лет.

Если инвестиции (И) растянутые во времени, то есть осуществляются в течение нескольких лет, то необходимо дисконтировать также и величину инвестиции:

ДС(И) = ДС(И₁) + ДС(И₂) +...+ ДС(И_п) = Σ ДС(И₁..._п)

Основные показатели, оценивающие экономическую эффективность инвестиций, строятся на базе текущей дисконтированной стоимости.

Чистая дисконтированная стоимость. Этот показатель основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконтированных денежных поступлений от них.

Допустим, имеется прогноз, что инвестиция будет генерировать в течение n лет, годовые доходы в размере Д₁, Д₂,... Д_п. Общая величина дисконтированных доходов (их текущая дисконтированная стоимость – ДС(Д) рассчитывается по формуле:

Если сравнить эту величину с первоначальными инвестициями (И) получится формула расчета чистой дисконтированной стоимости (ЧДС)

ЧДС = ДС(Д) - И

Очевидно, что если: ЧДС > О, то инвестиции принесут экономический эффект; ЧДС £ О – положительного эффекта не будет;

При сравнении различных вариантов инвестиций большая экономическая эффективность у варианта с более высокой чистой дисконтированной стоимостью.

Если проект предполагает осуществление инвестиций в течение нескольких лет, то чистая дисконтированная стоимость определяется следующим образом:

ЧДС = ДС(Д) – ДС(И)

где, ДС(И) – текущая дисконтированная стоимость инвестиций осуществляемых в течение n лет.

Часто случается так, что в первые годы функционирования проект приносит убытки. Например, по технологическим причинам или из-за недостатка опыта. При определении чистой дисконтированной стоимости эти убытки также необходимо дисконтировать.

Определяя чистую дисконтированную стоимость необходимо по возможности учитывать все виды поступлений как производственного, так и непроизводственного характера, которые могут быть связаны с данным инвестиционным проектом. Так, если по окончании периода реализации проекта (по истечении срока использования основных фондов) планируется поступление средств в виде ликвидационной стоимости оборудования или высвобождения части оборотных средств, их величина также должна быть учтена. Они учитываются как доходы соответствующих периодов. При этом в формуле ЧДС появляется ещё один элемент:

ЧДС = ДС(Д) + ДС(ОС) – ДС(И)

где OC – ликвидационная стоимость оборудования и размер высвобождаемых оборотных средств.

Таким образом, показатель чистая дисконтированная стоимость отражает доход предприятия в случае принятия того или иного инвестиционного проекта. Этот показатель аддитивен во времени, то есть ЧДС различных проектов можно суммировать. Это очень важное свойство, выделяющее этот критерий из всех остальных и позволяющее использовать его в качестве основного.

Рентабельность инвестиций. Рентабельность инвестиций (Р) определяется как соотношение между всеми дисконтированными доходами от проекта и всеми дисконтированными расходами на проект.

.

Очевидно, что если: Р > 1, то инвестиции в будущем окупятся с нормой рентабельности равной P;

Р < 1, то вложение средств нерентабельно и, следовательно, экономически неэффективно.

В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности является относительным показателем. Благодаря этому он очень удобен при выборе одного проекта из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения чистой дисконтированной стоимости (ЧДС), либо при комплектовании портфеля инвестиций с максимальным суммарным значением ЧДС.

Одной лишь стоимостной оценки экономической эффективности для принятия правильных решений по инвестированию недостаточно. Вопрос осложняется наличием различных факторов которые необходимо учитывать несмотря на то, что они могут и не иметь экономического выражения в рублях или тоннах. Это вид инвестиций, стоимость инвестиционного проекта, множественность (многовариантность) доступных проектов, ограниченность доступных для инвестирования финансовых ресурсов, риск, связанный с принятием того или иного решения.

Задание 1. Выбор оптимального варианта сделки

Что выгоднее: взять участок земли в аренду сроком на N лет (арендная плата вносится в начале каждого года в размере 15 тыс. ден. ед и не должна пересматриваться в те­чение срока аренды в сторону повышения) или купить аналогичный участок у другого хозяина за 50 тыс. ден. ед.? Ставка дисконта, и число лет аренды указаны для каждого из вариантов в приложении 2.

Задание 2. Анализ производственных инвестиций

Организация собирается вложить средства в приобретение новой технологической линии, стоимость которой вместе с дос­тавкой и установкой составит 100 млн. рублей. Ожидается, что сразу же после пуска линии ежегодные поступления после выче­та налогов составят 30 млн. руб. Работа линии рассчитана на 6 лет. Ликвидационная стоимость линии равна затратам на ее демонтаж. Принятая норма дисконта равна 15%. Определить эко­номическую эффективность проекта с помощью показателя чис­той дисконтированной стоимости (ЧДС).

Задание 3. Расчет рентабельности инвестиций в объекты недвижимости.

С целью использования ресурсов местных артезианских под­земных вод рассматриваются предложения по их переработке для медицинских целей. Компания X предлагает на белорусском рын­ке микрозаводы по производству физиологических растворов вы­сокого качества, которые могут быть смонтированы вблизи гид­рогеологических скважин. Стоимость одного завода составляет 13 млн. ден. ед., оборудование помещения для монтажа обойдет­ся в 0, 8 млн. ден. ед. Продолжительность предпроизводственного периода (включая монтаж силами компании, отладку режима ра­боты оборудования, обучение персонала) — 1 год. Среднегодо­вой объем продаж продукции микрозавода оценивается в 30 млн. ден. ед., текущие затраты— 21 млн. ден. ед. в год, в том числе амортизация — 2, 5 млн. ден. ед. в год. В первый год требуется дополнительно инвестировать 2, 5 млн. ден. ед. на сооружение дороги, бурение скважин, организацию снабжения, получение лицензий, выкуп помещения и т.п.

С учетом нестабильности обстановки в стране калькуляцион­ная ставка дисконта (ставка альтернативного безрискового вложе­ния) принята на уровне 20%, налогообложение прибыли отсутствует. Срок работы завода в связи с высокой надежностью оборудования не поддается оценке и принимается равным бесконечности.

Рассчитайте рентабельность инвестиций (Р).

Тема 4. Сравнительный подход к оценке недвижимости

Данный метод предполагает использование поправок, для исчисления которых применяется множество методов, основными из которых являются:

1. Методы, основанные на анализе парных продаж

2. Экспертные методы

3. Статистические методы.

Задание 4. Рассчитать стоимость производственного комплекса, используя сравнительный подход, если известно, что стоимость аналогичного объекта при продаже составила 1 млн. руб. Известно, что с момента его продажи уровень инфляции составил 5 %, износ комплекса 6 %, оцениваемый объект находится в худших условиях (экспертная оценка худшего местоположения 12 %). Оцениваемое предприятие имеет задолженность перед бюджетом 56 тыс. руб., по оплате труда 8 тыс. руб., перед поставщиками 72 тыс. руб., финансирование предприятия частично осуществляется за счет кредитных средств (на 2 % от стоимости имущества).